东滩公司商业房地产发展战略研究3

2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting1需求管理能力构筑扫描环境以拓展空间多赢联盟以集成资源规范管理以兑现承诺产业运作能力构筑资本和体制—资源汇聚平台组织和机制—学习创新平台制度和流程—知识管理平台当众多的业务都委托和外包之后企业还剩什么？2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting2不同地域商业圈、机会分析能力具有普遍化意义的需求把握能力品牌经营商研究、关系管理能力信息资料采集、分析、共享能力商业房地产的物业增值管理能力需求和价值链创新能力对内：需求管理能力对外：产业运作能力投资策划的融资、决策能力规划设计的指导、决策能力工程建造指导、验收能力营销指导、效果评价能力商业管理指导、评价能力学习和知识经营能力核心能力构成：需求管理能力和产业运作能力需求管理能力构筑扫描环境以拓展空间多赢联盟以集成资源统一管理以兑现承诺2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting3需求资源地域需求资源从文化基础研究、应用研究着手，确定商业房地产满足的主导需求类型，准确把握的需求类型数量越多，越有助于战略空间的扩展！需求从特定区域和城市商业政策、商业业态、商圈分布着手，对选定区域进行深入研究，直至掌握的情况可以帮助公司做决策，这样的地域数量越多，越有助于战略空间的拓展！地域从商业房地产的主要直接客户（租户）着手，研究主力品牌运营商，与主力品牌运营商结成联盟合作关系，这样的资源掌握越多，越有助于战略空间的拓展！资源持续进行有效的环境扫描，拓展公司的战略空间2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting4利用文化的普遍性、当下的特性，将商业房地产的需求定位研究植根于文化研究之上，以使需求定位获得巨大的市场基础和快速渗透特性发现需求顺应需求引导需求组织文化研究联盟组织文化应用研究组织文化和商业的联姻需求管理•确定商业房地产可以满足的新的有商业价值需求•确定商业房地产可以扶植的，可能成为一种文化现象的需求主题•确定商业房地产可以满足的一种符合主流文化现象的需求利用合作、联盟和自主研究，形成消费需求研究方法体系和资料库，以支持商业房地产的商业决策！大力开展基于文化的需求发现、引导和顺应研究2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting5根据公司对地域的影响力强弱排序，有计划地开展各地域商业房地产的机会研究地域商圈分布、历史和趋势商业房地产的地块资源地域商业政策和定位城市消费水平和消费习惯现存商圈定位和功能研究……地域商业机会研究通过委托大中院校、专门研究机构，与民政、交通等相关部门合作，形成东滩公司地域商业房地产资料库和研究方法体系有计划地开展各地域的商业机会研究2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting6组织内部人员，系统研究作为商业房地产主力承租户的大型零售商、品牌经营商以及其他配套或特色经营商，研究形成商业承租户资料库。更重要的，通过了解并确认他们的需求，编撰出版推广刊物、组织系列推广活动，维持并促进之间的了解和关系，把死的资料变成活的资源！形成可以共同发展的联盟军团。研究：市场定位、发展战略、合作态度和政策、特殊要求、附属品牌、市场布局、品牌号召力和影响力、……合作：活动推广、刊物推广、承租合作、……商业承租经营研究和合作通过企业内部的系统研究、信息管理和关系管理，形成商业承租户资料库、资源库以及信息收集、分析方法体系商业承租经营者研究和合作2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting7围绕特定需求主题模式研究•研究不同的商业承租户组合对目标市场的冲击力，以寻求最有效用的组合模式•研究不同的商业承租户组合在一起的利益关系，以发挥共同促进效用围绕商业承租户的模式研究•通过创新型的商业承租户组合，以寻求新的需求主题通过委托并与专门策划、研究机构合作，形成不同商业承租户组合及对应效用资料和研究方法！商业承租户组合的模式研究2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting8需求管理是一种综合性的概念，是一种动态的管理，是一种深入的方法，是一个双向的过程商户消费者制造商圈把握需求管理需求•综合性：需求管理综合消费者、联盟租户、产业的各种需求共同构成商圈需求•动态：需求管理随着构成商圈需求的各种需求的变化而进行内容与形式的调整•深入：不仅是表面对产业、联盟租户总体的管理，还深入到他们的经营中进行部分共同管理•双向：综合各种需求构成商圈需求同时反馈商圈需求给各构成部分进行管理规划设计施工管理市场营销商业管理投资策划把握需求管理需求2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting9与知名的零售业IT服务商结盟，合作进行IT技术应用研究，商业房地产项目建设统一的IT应用系统，以提高商业承租户的经营效率和效益！与知名的商业物业管理公司结盟，合作进行商业管理服务研究，形成业务指导手册，针对明确主题诉求的商业房地产项目结成伙伴关系，围绕提升商业房地产价值目标进行商业管理运作！IT联盟和研究•研究IT技术在多业态商业中心的应用：物流信息系统、POS情报系统•建设统一的IT应用平台•获取商业运营状况数据，用以指导策略调整和下一个项目的投资决策商业物业管理研究和委托•形成商业物业管理业务手册，委托商业物业管理公司在手册原则和精神指导下开展物业管理•组织案例研究和营销创新并应用，以改善商业物业管理效果统一管理以兑现承诺2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting10不同地域商业圈、机会分析能力具有普遍化意义的需求把握能力品牌经营商研究、关系管理能力信息资料采集、分析、共享能力商业房地产的物业增值管理能力需求和价值链创新能力对内：需求管理能力对外：产业运作能力投资策划的融资、决策能力规划设计的指导、决策能力工程建造控制、指导、验收能力营销指导、效果评价能力商业管理指导、评价能力学习和知识经营能力核心能力构成：需求管理能力和产业运作能力产业运作能力构筑资本和体制—资源汇聚平台组织和机制—学习创新平台制度和流程—知识管理平台2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting11一个商业房地产项目，其直接客户（承租户、投资者）数量众多，且盈利的商业目标明确，遵循同一个游戏规则！无论是主力品牌经营商、大型零售商，还是大量的零散商铺租用者、投资者，乃至银行，如果能看见或者预见商业房地产项目是应一个纯商业决策而产生，不附带承担政府功能，则更容易沟通和作出判断，更容易合作和支持！建立产业运作能力，首先就应该从资本和机制上入手，形成多元股权结构，从而形成一个纯商业的市场化决策环境！建立多元股权商业决策环境汇聚大量商业化资源2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting12需求管理能力以及产业运作能力最终形成的是一套资料库、多套方法体系和拥有强大商业网络的企业平台，这些资源需要专业人才使用、组合和进一步完善，才能发挥出巨大的商业价值！由需求、地域和资源研究获得的战略空间以及可拷贝的运营模式使企业可以裂变式发展，以几何级数推出商业房地产项目，它的前提是：商业房地产项目的建造和运行过程不仅可以快速培养大量专业人才，而且还必须能够留住人才！建立强大的人才队伍，从而构筑产业运作能力，应该从资本和机制上入手，在多元股权结构下建立项目股权机制，为留住人才营建一个可能的环境！知识化经营和裂变式发展需要大量专业人才2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting13强大的产业运作能力体现在一个组织的知识资源被有效地收集、整理和共享使用和传递，并且可以通过业务流程的自主运转获得自适应更新，具有学习和创新功能！制订公司知识资源收集、分类、整理和共享级别的制度规定并贯彻执行，以IT应用系统固化形成资源共享的学习平台！制订依托学习平台和定期学习和测评制度，并将其测评结果与薪资调整相挂钩，进一步提升学习平台实际效用！强化员工的行业相关知识，提升公司员工对产业的理解能力！制订制度鼓励员工在学习基础进行知识创新，挑战行业惯例！将创新的权利和成功的荣耀归于员工，将创新的成本和失败的损失归于公司！建设资源共享的学习平台和创新机制2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting14学习平台和创新机制是以内部员工为对象，在内部开放的资源！以制度和流程为基础的知识管理平台则是整合商业房地产项目建造过程中所有参与者的工具，体现企业整合价值链的能力水平！是产业运作能力的一个重要方面！建立跨企业的知识管理平台，就是立足于商业房地产项目发展的整个价值链，将价值链的各个环节需要管理和控制的输入和输出关键点进行知识化整理（动态更新），形成业务操作手册，并以流程定制化软件将其固化，用以指导员工在与各个环节的合作者、供应商合作过程中的发标、验收工作，最终提高商业房地产项目建造的效率和效益，以较高的速度、较低的成本完成项目建造！以制度和流程为基础建立跨企业知识管理平台2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting15需求管理能力构筑产业运作能力构筑核心能力构筑扫描环境以拓展空间多赢联盟以集成资源统一管理以兑现承诺搭建资源汇聚平台建立学习创新平台建设知识管理平台基于文化的需求研究各地域商业机会研究著名品牌经营商研究租户组合的模式研究商业的运营管理研究多元股权结构的决策灵活的项目股权机制基于资源共享的学习机制基于制度导向的创新机制制度和流程的动态标准化体系的培训、执行和考核核心能力构筑总结2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting16目录商业房地产发展环境概述进军商业房地产的意义商业房地产的战略目标商业房地产行业定位商业房地产的核心竞争力商业房地产发展模式2019/8/25上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询Copyright©2002BySINOTRUSTManagementConsulting17商业房地产的特点风险：由商业房地产开发商的投资策划能力决定，其根本是对市场需求的理解和把握能力；资金需求：由商业模式和合作伙伴决定，一般要求规模性开发商有相当的资金实力；收益：由投资模式决定，短期收益不高，长期收益稳定，收益面较广，包括商业物业的出租、出售，商业管理和物业管理服务费用，周边的土地价格升值，周边商业和住宅房产升值；收益期：由商业模式决定，由于拥有物业，通常