第04章 房地产开发资金的筹集

RealestateDevelopment&management概述筹资方式资金筹集规划4.1房地产开发资金筹集概述房地产开发企业为解决开发项目资金来源及调整企业或项目资本结构而进行的融资活动。房地产开发融资企业融资项目融资开发资金总额构成、开发资金筹集分类、目的、原则4.1房地产开发资金筹集概述4.1.1房地产开发（项目）资金总额的构成资金总额自有资金债务性资金资本金资本公积金盈余公积金未分配利润长期债务资金短期债务资金长期借款长期债券长期应付款短期借款短期债券短期应付款预收款项4.1房地产开发资金筹集概述4.1.2房地产开发资金筹集分类与方式4.1.2.1按资金占用时间4.1.2.2按资金性质4.1.2.3按筹资渠道4.1房地产开发资金筹集概述4.1.2房地产开发资金筹集分类与方式4.1.2.1按资金占用时间长期资金筹集短期资金筹集涵义资金使用期在一年以上、主要用于项目长期建设。可通过吸收直接投资、发行股票和长期债券、银行中长期借款等方式筹集。资金使用期在一年以内、多用作流动资金。可通过银行短期借款、发行短期债券、商业信用和票据等方式筹集。特点•主要表现为长期负债和所有者权益。•由于占用时间较长，用款自主权较大，使用较灵活。•风险较大，资金成本较高。•主要表现为企业流动负债。•由于占用时间短，用款自主权较小，使用限制较多。•风险较小，资金成本较低。4.1房地产开发资金筹集概述4.1.2房地产开发资金筹集分类与方式4.1.2.2按资金性质（权益）权益性融资债务性融资概念又称主权性融资，融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。特点•所融入资本是企业永久性资本，使用方向不受限制；•出资者和融资者共担风险；•出资者参与利润分配；•融资程序复杂、融资成本高。•所融入资本不能永久使用，需要还本付息；•债权人不参与企业利润分配；•所融入资金的使用方向大多受债权人的限制；•融资程序简单，融资成本较低。4.1房地产开发资金筹集概述4.1.2房地产开发资金筹集分类与方式4.1.2.3按筹资渠道直接融资间接融资涵义房地产开发企业不经金融机构，直接向投资者筹资或发行有价证券进行筹资。借助于金融机构进行筹资，主要形式为银行或非银行金融机构借款。特点•筹资范围广、方式多。•受金融政策法规、企业法规及企业或项目经营状况限制较大。•程序复杂。•筹资范围较窄、方式较单一。•筹资程序简单，方便灵活。4.2房地产开发资金筹集资金来源数量比例三项合计1.国内贷款1256415.09%15.09%2.利用外资8140.98%3.自筹资金3409340.95%40.95%4.其他资金3577542.98%4.1定金及预收款2161025.96%25.96%4.2个人按揭贷款836010.04%10.04%5.合计（到位资金）83246100.00%92.04%2011年全国房地产开发企业资金来源（亿元）资料来源：国家统计局网站房地产开发资金筹集资金来源数量比例合计1.国内贷款1477815.31%15.09%2.利用外资4020.42%3.自筹资金3908340.48%40.95%4.其他资金4227543.79%4.1定金及预收款2655827.51%27.51%4.2个人按揭贷款1052410.90%10.90%5.合计（到位资金）96538100.00%94.20%2012年全国房地产开发企业资金来源（亿元）资料来源：国家统计局网站房地产开发资金筹集4.2.1房地产开发项目融资组织形式4.2.2自有资金4.2.3向银行借款4.2.4商品房预售（定金及预收款）4.2.5发行债券融资4.2.6房地产融资创新（REITs、BOT）4.2房地产开发资金筹集4.2.1房地产开发项目融资（主体）组织形式4.2.1.1既有项目法人融资4.2.1.2新设项目法人融资4.2房地产开发资金筹集4.2.1房地产开发项目融资主体组织形式4.2.1.1既有项目法人融资•又称公司融资，即不组建新的独立法人，由已有公司出面筹集资金，投资于新项目。•公司融资方式下的项目资本金，来自于公司的自有资金。•房地产开发公司自有资金（4.2.2）4.2房地产开发资金筹集4.2.1房地产开发项目融资主体组织形式4.2.1.2新设项目法人融资•又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及运营。•以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。•新设项目法人的项目资本金，主要为项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入。•从广义上讲，为了建设一个新项目或者收购一个现有项目，或者对已有项目进行债务重组所进行的一切融资活动都可以被称为项目融资。•从狭义上讲，项目融资（ProjectFinance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资活动。房地产开发资金筹集4.2.1房地产开发项目融资主体组织形式4.2.1.2新设项目法人融资•又称为项目融资。由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及运营。•以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。•新设项目法人的项目资本金，主要为项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入。新设项目法人项目资本金筹措渠道不包括（）。（2008年房地产估价师考试之经营与管理试题）A.政府政策性资金B.国内外企业入股的资金C.个人入股的资金D.资产变现的资金4.2房地产开发资金筹集4.2.2自有资金4.2.2.1房地产开发企业自有资金的组成（P94）4.2.2.2房地产开发项目资本金4.2房地产开发资金筹集4.2.2自有资金4.2.2.1房地产开发企业自有（自筹）资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金4.2房地产开发资金筹集•资本金：企业在工商行政管理部门登记的注册资金。•设立企业必须有法定的资本金。设立房地产开发企业的最低限额为100万元（法定资本金）。•资本金在不同类型的企业中的表现形式有所不同。股份有限公司的资本金被称为股本，股份有限公司以外的一般企业的资本金被称为实收资本。4.2.2自有资金4.2.2.1房地产开发企业自有（自筹）资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金4.2房地产开发资金筹集•资本公积金：由投资者投入及资产本身或其他原因形成的权益收入，所有权归投资者，但不构成实收资本（注册资本）的那部分资本。•资本公积金与企业经营取得的收益无关，可按法定程序转增资本，但不能用于补亏。•资本公积金主要来源：股票溢价收入、法定资产重估增值、受赠的财产等。4.2.2自有资金4.2.2.1房地产开发企业自有（自筹）资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金4.2房地产开发资金筹集4.2.2自有资金4.2.2.1房地产开发企业自有（自筹）资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金•盈余公积金：企业按规定从税后利润中提取的积累资金。•法定（盈余）公积金：企业按税后利润10%提取，累计额达到公司注册资本50%以上的，可以不再提取。•任意（盈余）公积金：股份有限公司提取法定公积金、支付优先股股利后，按公司章程或股东会议决议，可提取任意盈余公积金。•盈余公积金可用于补亏、扩大生产经营、转增资本金，也可用于分配股利。4.2房地产开发资金筹集•一般企业：税后利润-弥补以前年度亏损-提取法定盈余公积金-提取任意盈余公积金-向投资者分配利润•股份有限公司：税后利润-弥补以前年度亏损-提取法定盈余公积金-支付优先股股利-提取任意盈余公积金-普通股股利4.2.2自有资金4.2.2.1房地产开发企业自有（自筹）资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金4.2房地产开发资金筹集•发行股票融资•企业资产变现、折旧资金•政府政策性资金•以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式4.2.2自有资金4.2.2.1房地产开发企业自有（自筹）资金的组成资本金资本公积金盈余公积金未分配利润其他自有（筹）资金4.2房地产开发资金筹集4.2.2自有资金4.2.2.1房地产开发企业自有资金的组成优点缺点（1）永久性。股本没有固定的到期日，无须偿还本金，是公司的永久性资本。（2）财务灵活性。普通股筹资，无固定利息负担，可灵活分配股利；优先股筹资，固定股利支付非法定义务，也有一定的灵活性。（3）增强信用。股票筹资可为利用更多的债务筹资提供支持。（1）筹资成本较高。高于债券筹资成本。普通股＞优先股＞债券（2）限制条件多。（3）发售新股票，增加新股东，一方面可能会分散公司的控制权，另一方面会降低普通股的每股净收益，甚至会影响公司的市值和发展潜力。股票融资4.2房地产开发资金筹集4.2.2自有资金4.2.2.2房地产开发项目资本金的筹集•项目资本金：项目总投资中由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。•房地产开发项目资本金：在房地产开发项目（工程建设）总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。1996年：《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》建立项目资本金制度的意义房地产开发项目资本金比例4.2房地产开发资金筹集4.2.2自有资金4.2.2.2房地产开发项目资本金的筹集•项目资本金：项目总投资中由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。•房地产开发项目资本金：在房地产开发项目（工程建设）总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。建立房地产开发项目资本金制度的意义：•资金不足半拉子工程、烂尾工程、基础设施不配套•拖欠工程款•保证项目按规划实施•保障购房人利益•宏观调控手段4.2房地产开发资金筹集4.2.2自有资金的筹集4.2.2.2房地产开发项目资本金的筹集•项目资本金：项目总投资中由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。•房地产开发项目资本金：在房地产开发项目（工程建设）总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于该房地产开发项目的自有货币资金。房地产开发项目资本金比例：•1998：《房地产开发经营管理条例》，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。•2003：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，30%•2004：国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知，35%•2009：国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知，保障房和普通住房项目20%，其他项目的最低为30%。4.2房地产开发资金筹集4.2.3向银行借款4.2.3.1借款种类＊4.2.3.2借款程序＊4.2.3.3还款方式＊4.2.3.4借款合同＊4.2.3.5借款优缺点4.2房地产开发资金筹集4.2.3向银行借款4.2.3.1借款种类房地产开发企业流动资金贷款房地产开发项目贷款4.2房地产开发资金筹集4.2.3向银行借款4.2.3.1借款种类房地产开发企业流动资金贷款房地产开发项目贷款•信用贷款•担保（抵押）贷款4.2房地产开发资金筹集4.2.3向银行借款4.2.3.1借款种类房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业因资金周转所需而申请的贷款，不与具体项目相联系，贷款的期限较短。《流动资金贷款管理暂行办法》（2010）流动资金贷款，是指贷款人发放的用于借款人日常生产经营周转的本外币贷款。《关于