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成都锐理开创信息技术有限公司Web::028-85335800锐理2014年上半年成都市场报告锐理咨询顾问2014年7月住宅篇1整体市场成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图1.2.3.4.整体市场供销大幅下滑,价格依然坚挺锐评【整体走势】2014年是楼市调整年,上半年成交量全幅下滑,但价格仍然同比增长上半年供应量(万㎡)上半年成交量(万㎡)同比%上半年存量(万㎡)同比%价格(元/㎡)同比%商品房1249.56(不全)1430.41-21%5604.925.9%//住宅897.56(不全)1204.61-18.6%2632.19-3.1%7250.346.7%别墅19.32(不全)27.32-51.4%274.82-1.9%13718.6712.5%电梯862.77(不全)1152.53-16%2151.6-3.2%7103.467.5%办公92.59(不全)82.7-43.2%585.357.8%//商业114.52(不全)76.11-12.4%935.9811.7%//2014年上半年成都商品住宅成交约1204.6万方,同比下降18.6%,其中主城区住宅成交390万方,同比下滑23.8%2007年-2014年上半年成都市主城区商品住宅供销价走势图(备案口径下)2007年-2014年上半年大成都商品住宅供销价走势图(备案口径下)010002000300040002007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-6月供应面积(万平米)销售面积(万平米)5,4755,9525,9407,8388,7648,4159,31410,06702000400060008000100001200005001000150020002007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年上半年供应面积(万平米)销售面积(万平米)成交均价(元/平米)2007年1月-2014年6月份成都市主城区商品住宅供销价走势图(备案口径下,单位:万方)0200040006000800010000120000501001502002503001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年供应面积(万平米)销售面积(万平米)成交均价(元/平米)线性(成交均价(元/平米))2014年上半年虽整体成交量有所下滑,但价格呈现总体微涨、小幅振荡的态势,表明成都楼市并未真正“降价”2014年上半年新增供应量(万方)销售备案量(万方)备案存量(万方)主城区277.22(不全)389.97755.6房地产价格走势的周期特征房地产周期:4个阶段——复苏、发展、危机、萧条价格走势曲线复苏阶段发展阶段危机阶段萧条阶段13投资回报率较高刚需开始带动市场上行开发商行为:买地、捂盘刚需持续带动市场、投资者增加地价上升速度>房价上升速度存量下降、投资回报率下降开发商行为:大量买地、卖楼刚需比例下降、投资比例大、炒楼(投机)地价上升速度>房价上升速度价格仍然上涨、成交量逐步下滑租金与房价背离开发商行为:迅速抛售价格跌幅明显投资者退出、供过于求刚需观望市场,存量高居不下地价下跌比楼价快开发商行为:迅速卖楼、回笼资金、大量买地、囤地房价与货币发行量密切相关,近期房价低于货币发行量增速0204060801001200200040006000800010000120001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年成都主城区商品住宅成交均价(元/平米)中国M2(万亿元)线性(成都主城区商品住宅成交均价(元/平米))线性(中国M2(万亿元))2014上半年成都市各城区商品住宅销价对比图(单位:万方)【区域市场情况】对比今年上半年各区域,二圈层依然是主力,双流保持存销量最大020004000600080001000012000050100150200250300350400450锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江销售面积(万平)存量面积(万平)成交均价(元/㎡)区域锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江备案面积(万㎡)65.9094.3226.7342.6243.75116.65178.00122.95100.67104.45150.2727.8615.8915.107.258.3415.3924.6717.9525.87存量面积(万㎡)129.12134.6277.5565.8264.72283.77399.99213.02179.82230.51220.38123.20101.6445.8721.9050.0343.1289.8088.0069.31备案均价(元/㎡)11089984697351002994659984694656286565572058294271588346895839857744864073408940762011年-2014年6月成都市主城区及近郊商品住宅认购走势图(认购口径下,单位:万方)0204060801001201401601802001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2011年2012年2013年2014年主城区认购量近郊认购量100万方均线【市场认购情况】2014年上半年整体市场认购量已跌破100万㎡均线,且整体下行趋势有加快倾向1整体市场成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图1.2.3.4.开发商新盘推售数量锐减,市场认购率偏低锐评2010-2014年6月成都市商品房月开盘个数走势图(开盘现场统计,单位:个)时间2010年2011年2012年2013年2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月月度开盘项目个数256214028234636524542493954447493859506655655810245472344741407335485042166573366646347234534823462512931合计413个575个528个585个200个010203040506070801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2010年2011年2012年2013年2014年月度开盘项目个数【市场开盘情况】上半年新开盘200个项目,开盘个数同比下滑33%开盘走势2010-2013年6月成都市商品住宅周开盘认购率走势图(开盘现场统计,单位:%)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%1月5月6月10月11月12月1月4月5月6月11月12月4月5月9月10月12月6月7月8月12月1月2月3月6月2010年2011年2012年2013年2014年认购率开盘认购率50%均线2010-2014年6月成都市商品住宅周开盘认购率走势图(开盘现场统计,单位:%)4月15日新国十条9月29日9.29政策2月15日成都限购3月1日新国五条2月市场筑底成功开始反弹【市场开盘认购情况】开盘认购率延续去年年底态势,并持续走低,目前依然处在低位盘整的区间内开盘走势0%10%20%30%40%50%60%70%05000100001500020000250001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2011年2012年2013年2014年推出套数认购套数认购率2011-2014年6月成都市商品住宅月开盘供销走势图(开盘现场统计,单位:套、%)开盘认购率50%均线【市场整体推售情况】上半年楼市下行明显,3月释放大量积累刚需后,推盘及认购走势一路走低开盘走势1整体市场成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图1.2.3.4.新开工面积与市场预售量持续走低锐评2010-2014年6月大成都所有建筑新开工面积月度走势图(单位:万方)2014年上半年分类工程面积(万平方米)五城区及高新区其他区(市)县合计商品住宅579.491770.922350.41职工住宅000经济适房77.1490.17167.31工业项目88.64268.14356.78商业项目231.14341.11572.25【新开工情况】上半年大成都新开工总量3656.5万平,同比下降4.11%,商品住宅开工面积2350.4万平,同比下降16.48%新开工情况6086.958514.877217.757902.043656.4605000100002010年2011年2012年2013年2014年1-6月大成都新开工量合计(万平)0200400600800100012001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2010年2011年2012年2013年2014年大成都新开工量合计(万平米)600万方均线2014年上半年成都市各城区商品住宅新开工面积对比图(单位:万方)区域成华锦江青羊武侯金牛高新双流新都郫县温江龙泉金堂青白江都江堰彭州大邑邛崃崇州蒲江新津新开工面积(万方)253.0120.995.0229.9128.8277.5714.7386.2154.0218.6175.692.2143.644.084.664.9105.463.132.510.41【新开工情况】上半年双流新开工高居首位,新都、高新次之新开工情况0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0成华区锦江区青羊区武侯区金牛区高新区双流新都郫县温江龙泉金堂青白江都江堰彭州大邑邛崃崇州蒲江新津年度新开工面积(万方)2009-2014年6月成都市主城区商品住宅月度新开工量及新增预售量走势图(单位:万方)时间2009年2010年2011年2012年2013年2014年(上半年)差额(万方)427.671120.031208.731265.73757.46312.21合计5091.832014年上半年主城区商品住宅新开工579.5万平,在建未供应住宅面积312万平新开工情况0501001502002503003504001月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月2009年2010年2011年2012年2013年2014年主城区商品住宅新增预售面积(万平米)主城区商品住宅新增开工面积(万平米)1整体市场成都市宏观市场趋势成都市项目开盘走势成都市新开工情况成都市板块热度图1.2.3.4.【
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