第三章 抵押贷款的运作

第三章抵押贷款的运作第一节杠杆原理1、简述杠杆原理的概念及含义？答：杠杆原理实际上就是利用借贷资本补充自身资金的不足，以完成更大规模的投资。杠杆平衡时，应满足下列条件：R=（M×i)＋(E×Y）资产总收益=贷款资金×贷款利息＋自有资金×权益收益率2、简述杠杆的作用形式？答：随着借贷利率的不同，杠杆原理可以从正、负和中性三个方面作用于权益收益率。（1）杠杆正作用（贷款利率低于资产收益，权益收益高于资产收益）杠杆正作用是指当贷款利率小于资产收益率时，借款可以增加权益收益率，而使自有资金的收益率提高。（2）中性杠杆作用（贷款利率等于资产收益，权益收益等于资产收益）中性杠杆作用是指借贷利率等同于资产收益率，借贷资金对资产收益率和权益收益率都没有影响，保持中性。这就形成了杠杆的中性作用，它是以借贷利率等于资产收益率为条件的。（3）杠杆的副作用（贷款利益高于资产收益，权益收益低于资产收益）杠杆的副作用是指借贷资金的利息比资产收益率高，资金的借贷不仅不会增加资产收益，因利息高反而会使收益降低。第二节抵押贷款的偿还1、简述月还款额的概念及抵押贷款的还款方法？答：月还款额通俗地也称为月供，是指每月应还银行的本息和。抵押贷款的还款有两种方法，一种为本息均还法；另一种为先息后本法。2、简述本息均还法和先息后本法的定义和计算公式？【本息均还法的每月摊还本金、每月摊还利息、每月摊还额的计算公式】答：（1）本息均还法本息均还法是将本金和利息平均摊分到每个月中的还款方法。每月的还款数量是相同的，在等额的还款中，每个月都含有相同的本金和利息。每月分摊的利息和本金数可按下列公司计算：每月摊还本金＝P/n＝贷款月数贷款额每月摊还利息＝（n+1)·P·i/2n每月还款额＝每月摊还本金+每月摊还利息式中，P为贷款额；n为贷款月数；i为月利息（2）先息后本法先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间计算其利息，每一次还款后本金降低，下一期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。每月还款额则是采用等比数列求和的原理推导出来的。每月的还款额是相同的，但随着还款期限的延长，每月还款额中本金所占比重增加，利息所占比重减少，很好地说明了借贷资金的时间价值。先息后本法月还款额计算公式为：月还款额＝Pi＋Pi/[(1＋i)n－1]式中，P为贷款额；i为月利息，十年利息的1/12；n为贷款月数。3、简述本息均还法和先息后本法的差别？答：（1）二者的还款额不同。先息后本法月还款额高于本息均还法。（2）每月还款额中本金、利息所占比例不同。先息后本法早期以利息为主，利息占绝对多数，后期以本金为主，本金所占比例较大；而本息均还法每个时期月还款额中的利息、本金是固定的。（3）两种还款额中利息总额不同。先息后本法的利息总额高于本息均还法的利息总额。（4）在发生提前还款情况下剩余本金不同。提前还款的情况下先息后本发的本金高于本息均还法的本金。4、简述月本利和因子和月偿还因子的含义及利用月本利和因子和月偿还因子计算月还款额的计算公式？答：月本利和因子（又叫月累积现值）是指未来某一期限内每月1元钱的累积现值；月偿还因子是指若干月分摊1元现值的月还款额，实质上是月本利和因子的倒数。如果利用月本利和因子（月累积现值）或月偿还因子计算，月还款额则可按下列公式计算：月还款额＝贷款额/月本利和因子或月还款额＝贷款额×月偿还因子5、简述偿还清单包括的内容以及与偿还清单有关的基本概念？【包括本金、手续费、贷款利率、贷款期限、分摊系数】答：偿还清单主要包括年偿还额、年偿还利息、年偿还本金、累计偿还本金、年末剩余本金。（1）本金本金是抵押人所欠银行债务的总额，他是抵押人从放款机构借贷的总额。（2）手续费手续费是放款人对贷款附加征收的一种费用，一般为贷款额的1%～3%，它是在放款时征收的，可以加到本金中。（3）贷款利率贷款利率是对带出资金而收的利息，一般表示为本金的百分数。（4）贷款期限贷款期限一般以年计算，是放款日到最后还款日的时间间隔。（5）分摊系数一般贷款都要求在贷款期限内按照一定的期段（一般为一个月）偿还一定的本金，即将所有本金分摊到整个期限进行还款，这个过程为摊还。以上每一期短摊还的本金数额占本金的百分数被称为分摊系数，可记作K。6、简述偿还清单包含的内容的及相关的计算？【利用月本利和因子表计算剩余本金数量、还本数量、年付利息、一年的还款总额、一年的还款本金、剩余本金数量】答：（1）剩余本金的计算贷款剩余本金数额应等于今后还款额的贴现值。计算公式如下：剩余本金＝月还款额×月本利和因子（剩余还款总月数的月本利和因子）还本数量＝贷款总额－剩余本金（2）年付利息数额的计算年付利息＝1年的还款总额－1年的还款本金1年的还款总额＝月还款额×12（月）1年的还款本金＝上一年的剩余本金－本年的剩余本金（3）偿还清单偿还清单包括年偿还额、年偿还利息、年偿还本金、累计偿还本金、年末剩余本金。7、简述抵押贷款的几个指标？【（一）有效利率、名利利率、有效利率。（二）贷款比率、杠杆因子。（三）还款常数】答：评价一个抵押贷款主要依据以下几个指标：（一）有效利率（1）名义利率是放款人按当前状况向借款人征收的货币成本，没有剔除通货膨胀的影响。【有效利率是银行或贷款人公布的年利率】（2）实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率它是借款人所付利息减去通货膨胀后的利息。【实际利率是名利利率减去通膨指数后的利率，即实际利率=名利利率－通膨指数】（3）有效利率就是借款人所支付的实际借款成本。【有效利率就是按银行或借款人公布的名利利率的实际月利率复利后得到的年利率，借款人实际支付的就是有效利率】物价指数校正。一般贷款合同所用的利率为名义利率。我国通常使用的储蓄保值率实际上就是通膨溢价，是利用物价指数对利率的校正。【比如某人从银行借款100元，银行公布的年利率为12%，而同期的通货膨胀率为6%、而银行的实际计息周期为按月复利计息。根据上例，银行的月利率为12%÷12=1%，一年后借款人归还银行的资金为100(1+1%)12=112.68(元）在此例中：12%就是名义利率，实际利率=12%-6%=6%，有效利率=112.68－100=12.68%。】借款人实际支付的利率是有效利率12.68%。（二）贷款比率贷款比率是贷款额占总投资（或房屋价格）的比率，也称为贷价比。贷款比率＝贷款额/总投资＝贷款额/（自有资金+贷款额）杠杆因子＝总投资/自有资金由R＝（M×i）+（E×Y）可知（1）当贷款利率小于资产收益率时，即为正杠杆作用时。贷款比率越小，及杠杆因子越大，自有资金收益率就越高。（2）当贷款利率等于资产收益率时，即为中性杠杆作用时。贷款比率对权益收益率无影响，自有资金收益率等于资产收益率等于贷款利息。（3）当贷款利率高于资产收益率时，即为负杠杆作用时。贷款比率越大，即杠杆因子越小时，自有资金收益率的降低幅度就越大，贷款给自有资金带来负担。（三）还款常数还贷常数是年还款额（包括本息）同总贷款额的比值，即还贷常数=年还款额/总贷款额第三节抵押贷款的运作过程1.简述抵押贷款的参与人有哪些？答：抵押贷款的参与人有：（1)购房人。购房人是借款人，这里称为抵押人。（2）银行。银行是放款人，也称为抵押权人。购房人和银行是抵押贷款购房活动中的核心参与人。（3）开发公司。抵押运作贷款的前期有开发商的介入。（4）保险公司。抵押贷款合同生效后，保险公司加入到抵押贷款的关系中。2.简述抵押贷款参与人之间的关系？答：（1）借款人、放款人和房地产开发商的关系。购房过程，是购房人同开发商之间的关系，由于购房人资金不足，需要借款，所以就将银行拖进购房人关系中。在购房人申请抵押贷款得到批准后，购房人将首付款存入银行，银行将首付款及购房人欠开发商的价款补齐一并存入开发商的账户，这时购房人与开发商的买卖关系结束，随之产生和转化为购房人与银行之间的债务关系，购房人按合同约定定期还本付息，贷款期限结束时，银行收回全部贷款本息，银行与购房人的债务关系结束，购房人取得房屋全部产权。（2）借款人、放款人和保险公司的关系。在抵押贷款中，银行在贷款时一般会要求借款人投保财产保险，其中银行是保险的第一受益人，在发生保险标的的事故后，银行优先受偿，在赔偿超过债务后，购房人才能受偿。3.简述抵押贷款的运作过程？答：（1）在抵押贷款中，抵押人以购房合同和房屋产权证换取抵押权人的贷款；抵押权人得到的是房屋产权证抵押登记及抵押贷款合同承诺（还本付息），付出的是资金。在这种情况下，抵押人按约还本付息，到期取得房屋全部产权；银行收回本金利息。（2）当抵押违约时，抵押房屋将被拍卖，拍卖收入首先偿还银行债务，剩余部分返还抵押人。如果拍卖价不能弥补银行债务，则成为抵押人欠银行的债务，抵押人向银行偿还义务。4.简述再抵押的概念？答：抵押人将以抵押房屋再次向原银行或其他银行抵押的行为称为再抵押。抵押贷款关系成立时，抵押人和抵押权人在房地产价值中所占份额为30﹕70.随着还款年数的增加，未偿还本金降低，抵押人拥有房地产价值份额比重增加，为了减少还款利息或从房屋中抽提更多资金投资其他领域，抵押人可以将以抵押房屋再次向原银行或其他银行抵押的行为。再抵押既可以向原抵押权人申请，也可以向其他银行申请。有时抵押人向原银行抵押被称为再抵押，如果向其他银行抵押就形成二次抵押，但二者并没有严格区分。5.简述抵押人进行二次抵押的原因？答：抵押人进行二次抵押的原因可归纳为以下三个方面：（1）减少贷款成本，减少月还款额对于固定利率抵押贷款在利率趋低的情况下，再抵押可以取得低利率贷款，以减少贷款成本，减少月还款额。（2）增加贷款量。特别是经过一定时期的还款，抵押人占房屋价值的大部分份额，由于房屋抵押无法进行处置，使很多资金都沉淀于房屋这种不动产，影响新的投资。这时通过再抵押降低在房屋价值中所占份额，以换取可进行其他投资的资金。（3）改善贷款状况.如由原来的变率抵押贷款变为固定利率抵押贷款，以提高心理的和实际的安全性。6.简述再抵押的运行？答：为了取得再抵押，借款人应首先清偿原抵押债务，并原支付一定的期前清偿罚费、申请费。为减少损失，抵押权人对提前清偿设定一些限制措施，并给与一定的罚费。为了减少各种罚款，再抵押一般首先向原银行申请二次抵押。第四节抵押房屋的使用和管理1.简述房屋抵押的类型？答：房屋抵押可以分为购买房屋抵押和作为担保的抵押。作为担保的抵押，其使用权仍由担保人——原使用人拥有。作为预购房屋的抵押，其使用人是抵押人。2.简述抵押房屋的使用管理？答：抵押房屋仍由借款人占有、使用和管理，但借款人应遵守一些约定：（1）借款人要保证所占管的房屋的安全性；（2）借款人要保证所占管的房屋的完整性；（3）借款人有随时接受贷款人再贷款合同期限内检查的义务；贷款人发现借款人对其占管的房屋有损坏其功能或减少其价值的行为时，有权要求提供其他等价的财产充当抵押物；借款人不予执行时，贷款人有权收回部分乃至全部的贷款。（4）借款人有向贷款人认可的保险机构购买保险的义务。借款人再抵押期间须向贷款人认可的保险机构投保并支付保险费，保险单正本由贷款人保管，贷款认为保险事故赔偿的第一受益人。保险赔偿金如不足已补偿贷款本息，其不足金额应由借款人清偿。3.简述抵押房屋的出租与转让？答：借款人在抵押期间可以对房屋预售、预租、出租、变卖、遗赠等，但在办理以上处置时必须办妥以下手续：（1）预售、预租或出租应征的贷款人的书面同意，并明确预售、预租、出租的全部收入存入贷款人银行账户，明确预售、出租收入归还贷款的比例。（2）变卖或遗赠应得到贷款人的书面同意，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式，方可解除或变更抵押协议。（3）新的所有权人，如受让方，受赠人要同贷款银行签订新的抵押贷款协议。4.简述抵押房屋的违约行为？答：按照法律合同的规定，只有在以下几种情况下，借款人才处于违约地位，贷款人才能处分抵押财产：（1）贷款合同到期（含展期），借款人未依约偿还贷款本息。（2）借款人在贷款合同终止前就宣告解散或破产。（3）借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目。