关于不动产登记若干问题的思考

144近两年，随着《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）以及《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）《不动产登记规范》（以下简称《操作规范》）的公布实施和国家的强力推进，不动产登记工作逐步落地实施。但就目前不动产登记工作的开展情况来看，还存在一些问题需要解决和完善。不动产登记存在的问题1.不动产登记制度尚未完全建立。目前，不动产登记仍然面临人员如何调配、业务如何融合、如何真正实现便民利民、信息共享以及不动产登记业务开展后暴露出的种种问题。当前能够做到程序顺畅，高质高效办证的县区还为数不多，不动产登记工作完全到位尚需一定时间。2.不动产权籍调查操作程序不顺。按照程序是先进行权籍调查，再申请登记。而现实操作中，若申请人不申请，则登记机构无法知道申请人申请登记的不动产基本情况，有可能造成申请人已委托进行权籍调查，而后期申请登记时明显不符合登记条件的情况。而申请人先申请再进行权籍调查则又会出现要件不全的情况。由于国家文件并未详细规定调查机构与登记机构如何进行衔接的问题，因此现实操作中，有的地方将权籍调查完全交给中介机构去承担，有的地方在权属调查环节由登记机构派人参与，但程序也不顺畅。3.房屋不动产登记细节亟待规范。《条例》规定原各类不动产权属证书继续有效。现实操作中有很大一部分房屋有房产证而无土地证，房屋所有权人申请土地登记该如何操作也存在分歧。有的地方认为，根据《操作规范》中“一体登记”的原则，房屋所有权人申请土地登记时即使未发生权属转移也应向申请人发放关联房屋属性的不动产权证，收回原发放的房产证，此举可能造成房屋所有权人的抵触。而也有地方认为既然国家规定已发放的原房产证继续有效，就可以发放不包含房产信息的不动产权证，但此举又可能造成土地登记信息和原房产证登记信息不一致的情况。4.信息平台建设基础数据整合难。建立统一的信息平台是实现不动产登记信息共享的重要手段，对于规范登记业务，提高办证效率，节约成本具有重要意义。而当前，作为信息平台基础数据来源的各县区土地、林业等部门，很多数据还是纸质的。按照信息平台建设要求，梳理、整合、录入这些数据也是需要各部门通力协作的一项繁琐工作。5.不动产登记收费项目亟待明确。权籍调查费该如何收取，由谁缴纳，现实中也存在分歧。国家文件明确规定：权籍调查原则上谁委托，谁出资，但未规定是由不动产权方委托还是行政部门委托。因此，有人认为权籍调查应由政府委托出资，而对于收费标准也各地不一，使人无所适从。6.不动产登记办证时限存在误解。《条例》规定，不动产登记从申请到办结，时间为30天。但《实施细则》及《操作规范》又明确提出了几种不在时间范围内的事项，如材料补正、公告时间等。权籍调查为前置程序，时间也不包含在内。现实操作中，很多申请人不会去认真研究政策条款，因此会误认为30天的时间为办理所有不动产登记涉及事项所包含的时间。而权籍调查一般耗时较长，因此申请人从办理权证开始计算，如果30天还未拿到证就会产生抱怨情绪。建议1.狠抓落实，继续加快推进不动产登记制度的完善。国家早在2007年就已将不动产统一登记制度写入《物权法》，而直到2016年年底，不动产登记工作才终于在各县区落地实施，难度之大，可想而知。当前不动产登记工作面临的诸多问题，仍需各级政府大力推动落实，加快不动产登记制度的完全建立。2.规范操作，修订和完善不动产权籍调查程序及细节。《不动产权籍调查技术方案》中明确提出权属调查由不动产登记机构组织，说明在国家层面也认为权属调查仍是政府部门主导的一个程序，不应该由中介机构承担。《北京市不动产权籍调查工作方案》中就明确规定“不动产权籍调查由土地所在地市国土局承担”，“权籍调查由不动产权利人向办理部门提出书面申请”。还规定：权属调查完成后，需测量的，申请人应委托测绘单位开展不动产测量。该方案仅将权籍调查5个程序中的不动产测量交由中介机构承担。笔者认为，北京市的不动产权籍调查方案比较符合实际，值得在国家层面予以认可和推广。3.便民利民，明确已有房产证的申请人办理权证的信息融合。建议对已有房产证的权利人申请办理土地证时暂不进行房屋属性关联，在不动产发生转移时再由新的权利人办理一体的不动产权证；或收回原房产证办理一体的不动产权证，但权籍调查时对于房产部分的调查不予收费。4.夯实基础，加紧梳理和完善不动产登记信息。对不动产登记涉及的土地、房产、林业等数据进行梳理完善，有条件的地方可以组织开展整个区域的不动产权籍调查，并对调查数据进行整合。若整个区域可以实现权籍调查数据的全覆盖，则会大大提高不动产登记的速度，解决不动产登记权籍调查慢的瓶颈问题，也会加快信息共享速度。5.公开公正，明确不动产登记收费项目和办证时限。尽快出台有关不动产登记的收费项目，特别是不动产权籍调查的收费标准，并明确办证时限不包含哪些事项。同时将收费标准和办证时限在不动产登记服务中心大厅公示，以解决群众最为关注的问题，纠正一些误解，减少不必要的解释和纠纷。（作者单位：中国石化河南石油勘探局房地产管理处）参考文献：[1]国土资源部令第63号.不动产登记暂行条例实施细则.2016.1.[2]国土资源部国土资规【2016】6号.不动产登记操作规范(试行).2016.5.[3]李蓓.论不动产登记机构损害赔偿[J].中国矿业大学学报(社会科学版),2009(01). [4]钟莉华,赖九江.浅析不动产登记机关的选择问题[J].中国市场,2008(52). 摘要：建立和实施不动产登记制度是国家一项重大的改革任务和系统工程。不动产登记对于明晰产权，保护权利人合法权益，规范不动产市场，促进经济发展和社会稳定具有重要意义。本文就当前不动产登记实施过程中存在的一些问题进行思考，并提出相关建议。关键词：不动产登记　问题　建议关于不动产登记若干问题的思考文|李　萍theoreticaldiscussion理论研究2017第5期.indd   1442017/4/25 星期二   11:18:04