龙岩市房地产市场

龙岩市房地产市场基本情况一、宏观环境二、房地产市场分析三、竞争环境分析四、客户分析目录地理位置属福建内陆城市，东距厦门142公里、泉州216公里，北与福建省三明市相接，西与江西省赣州市交界，南与广东省梅州市毗邻，海峡西岸经济区闽西南一翼的交通枢纽。矿产资源龙岩是福建重要的矿区，矿产资源品种多、储量大。上杭紫金山金铜矿、龙岩马坑铁矿、东宫下优质高岭土矿等大型、特大型矿床在省内外占有重要位置，新罗区、永定县是全国重点产煤县。行政区划龙岩市现辖新罗区和长汀、连城、上杭、武平、永定五县，代管漳平市。市政府设在新罗区。人口面积全市户籍人口287.5万人。龙岩市城区人口接近25万。2010年中心城区人口规划发展至40万人左右。2007年，全市土地面积19069平方公里，龙岩市中心城市面积扩展到33.6平方公里。城市区位龙岩市位于福建闽西北，距离厦门142公里，矿产资源丰富，城区人口2010年达到40万左右龙岩市中心城市总体布局（2008年3月）采取：“一城二区八团”一个主城区（原总规的核心区加五组团，将江山并入）；二区（新罗区、永定整体撤县设区）；八团（高陂、坎市、培丰、抚市、龙潭、雁石、适中、大小池）。城市规划龙岩经济近年龙岩市国民生产总值及居民可支配收入成逐年递增趋势，且整体平均每年的增长率超10%，保持在一个较快的增长率数据来源：龙岩市统计公报数据来源：龙岩市统计公报龙岩经济近年龙岩市固定资产投资成一个高幅度的增长趋势；除08年房地产投资增幅较小外，其余增长率平均达30%一、宏观环境二、房地产市场分析三、竞争环境分析四、客户分析目录经历2008年危机的冲击后，2009年形势陡转，成交量创历史新高,而2010年以来,由于可售房源大量减少，成交量大幅下降。房价逐步上升到一个较高的水平近年龙岩市区房地产市场近年龙岩市区房地产市场90.4975.7461.7940.7764.620.9363.6487.1159.0233.9695.231.52194222813543453258023803020406080100200520062007200820092010（1-11）01000200030004000500060007000预售批准面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）2010年成交量大幅下降,主要原因是可售房源减少，刚需的大量存在导致系列楼市调控政策出台对市场影响不大，房价依然稳步上涨2010年1-8月，成交量大幅下降的主要原因是供应量少、高楼价和系列楼市调控政策出台影响。而9月后随着供应量的增加，刚需大量存在，且大部分新开盘项目均将目标客户锁定于刚需市场，因此很多刚需纷纷出手，成交量开始上升。近期龙岩市场供销价走势分析2009.092009.102009.112009.122010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.11供给11.44.12.94.20.03.60.02.91.800.000.000.004.865.202.60销售5.94.95.78.93.41.82.25.32.002.511.502.522.064.876.81均价503047925747481449184978556957985417603558056002632463035975010002000300040005000600070000.02.04.06.08.010.012.0近期龙岩市区供销走势图以城北板块为代表的郊区5000左右以新区板块为代表的中心区7000左右以莲东板块为代表的近城区6000左右龙岩市区板块价格分布一、宏观环境二、房地产市场分析三、竞争环境分析四、客户分析目录按竞争激烈程度划分，目前近城区是核心竞争板块，而中心区是重点竞争板块，此外郊区是潜在竞争板块综合土地属性特征、客群导入趋势及市场售价，对竞争板块划分如下核心竞争板块：近城区板块重点竞争板块：中心城区板块潜在竞争板块：郊区板块注：中心城区：包括老城区和以龙岩大道、龙腾路为轴心的新南区行政轴的区域；近城区：包括龙津河以东，东靠东翠山的莲东，高速路以北，工业路以南的区域；郊区：高速路以南，工业路以北的区域竞争板块郊区龙岩土地出让强度情况图1近年龙岩土地市场主要商住地块出让强度表出让时间编号片区占地(㎡)总建(㎡)起始楼面价成交楼面价受让人2009.12.97北部工业区1350330500688688龙岩龙州2010.4.91南部新城68722121524804525住总集团2010.4.92莲东片区5153817008011412411南中集团2010.9.293南部新城4283114387313902815张钦山2010.9.294东山片区252298073011952155龙岩金茂洽谈中5北部工业区约7~8万恒亿集团洽谈中6东山人居板块特房集团2345意向中未来建设成为集娱乐、餐饮、休闲为一体的单纯的7~8万平方米商业综合体。6规划选址在东环路以西、莲南路以南，总面积406.77公顷，规划配套有小学、中学、医院等，配套齐全。已完成规划，现已开始土地招商工作。7闽西交易城，规划用地993.2亩，计划总投资10亿元。首期开发505.7亩，完成投资6亿元，建筑面积46万平方米。建成独立店面2976间，综合商场80000平方米，配套商住房232套和生产要素市场、服务中心大楼20000平方米，于2001年9月28日开业。交易城内设：（1）服装、布匹、针纺织品交易区；（2）鞋帽、箱包交易区；（3）粮油、食品、糖烟酒交易区；（4）五金、机电、化工、日杂交易区；（5）电子电器交易区；（6）百货、文化用品交易区；（7）水果交易区；（8）建筑装饰材料交易区；（9）家俱交易区；（10）人才、劳动力、资金、信息、技术等生产要素市场。意向会展地块区域近城区(莲东片区为主)已售项目分析近城区板块主要代表为莲东片区。随着莲东经济适用房、廉租房、大量商品房的建设，片区居住氛围日趋浓厚水木莲花：占地3.5万平方米，总建12万平方米，8栋，17-27层，共963户，已交房；雍华名苑：项目占地27454㎡，总建9万㎡,725户,项目由8栋16F港式风格组成，已交房；莲东经济适用房、廉租房：2009年建筑面积约55734平方米，共722套保障性住房已交付使用。2010年总建筑面积约20200平方米，总套数404套的廉租房，大部分已交付使用；东山人居板块：规划选址在东环路以西、莲南路以南，总面积406.77公顷，规划配套有小学、中学、医院等，配套齐全。已完成规划，现已开始土地招商工作。水木莲花雍华名苑莲东经济适用房东山人居板块莲东片区近城区板块，供应量即将“井喷”，2011-2012年将是市场供给高峰，届时区域供应量将超100万㎡随着莲东片区全市最大居住生活片区的开发建设，莲东板块在今后的市场中将占据主角的位置。本案未来竞争主要来自于的待推项目，预计未来总竞争体量将达100万㎡,按2009年近城片区去化量约为14万㎡计算，100万㎡预计去化时间为7年，主要竞争时间段是2011-2012年。目前在售项目均价为6000元/㎡左右。近城区项目/地块名称存量（万㎡）备注已售项目存量雍华名苑0均价：5100万邦棕榈郡0均价：5500华鼎公馆0均价：5500锦绣家园0.3均价：6000万盛凤凰城一期4均价：6100三华乐宜居0.3均价：5800学府嘉苑0.4均价：5800金色家园（双洋路北侧）2均价：6700小计7--待推项目体量东湖花园（南环路与小溪交汇处）2.9村自用地依云水岸（人造板厂地块）7.7楼面地价：2678清华御景（龙岩市原贮木场A地块）5.8楼面地价：2593厦鑫博世园（铁路安置地剩余A地块）14楼面地价：1638旭日新城（铁路安置地剩余B地块）17楼面地价：2411莲东社区商住苑4村自用地体育公园1号（裕福地产）6.8楼面地价：2523人民路北侧、西客站西侧地块2.8楼面地价：1951莲南路南侧、天马路北侧地块8楼面地价：2155万盛凤凰城二期10楼面地价：1751晟龙豪庭对面地块7预计2011年年底开盘宏泰龙腾北路项目13楼面地价：2815小计99.3近城区合计106.3莲东区域较高的楼面地价基本确定该片区项目向中高端居住路线发展的道路依云水岸万盛凤凰城清华御景厦鑫博世园东湖花园莲东社区商住苑铁路安置地剩余B地块莲东片区：莲东片区主力户型为90㎡左右的三房，2010年5月3号开盘，均价6000元/㎡，主力总价50-60万，客群以周边个体经营户自住购房为主主力户型两房送面积多，可改为三房锦绣家园万盛凤凰城项目主打20万㎡品质大社区，产品特色明显，1#2#5#开盘当天售罄，主力总价50-60万。项目进一步将莲东片区炒热，二期还未动工建筑面积85-90㎡（赠送面积后可做三房）占70%；户型方正，均好性强；超大赠送面积，短期市场的绝版的优质户型。产品主要特点：已成交客户主要来源于新罗区市区的客户，他们主要是上班族和个体经营户客户来源分析新罗区88%县城10%其它地方2%客户来源市中心64%东肖曹溪适中5%莲东板块8%雁石铁山白沙17%苏坂岩山万安3%龙门红坊江山2%大、小池1%新罗区客户来源有11%无89%有无公积金大部分客户是首次置业，本次置业的目的主要是用于自住，主要看重万盛凤凰城的产品（送面积）客户置业目的开发商品牌4%区域地段27%项目产品57%教育12%购买动机购房套数首套75%购房套数2套18%购房套数2套以上7%已购房次数投资10%自住90%购房目的主力户型为单身公寓与小三房，主要卖点为周边的实验中学。已开盘，均价5800元/㎡，主力总价40-50万，销售情况较好。客户主要为市区上班族与个体经营户首次置业项目位置龙岩大道西侧，市广电局对面开发团队开发商：龙岩市洋潭房地产开发有限公司（曾开发过三华城市花园、三华大厦）项目规模及规划占地面积为7228㎡，由2栋高层组成，共有住宅279套社区配套底层商业户型配比30-47㎡单身公寓，108套；68-71㎡小两房，52套；87-90㎡小三房，83套；132-140㎡大三房，36套销售情况楼面地价1650元/㎡，11月13日开盘，客户主要为市区上班族与个体经营户首次置业三华乐宜居项目位置龙岩市双洋路北侧（交易城二期）开发团队开发商：福建新地标地产有限公司项目规模及规划总建筑面积12.7万㎡，9幢17层高层、1幢8层单身公寓，住宅户数846户配套社区配套：幼儿园（3层8班布置）、1.5万㎡园林；周边配套：红星美凯龙家居广场、市政广场（规划中）、山体公园（规划中）、龙岩第二医院、数码城户型配比主力户型为90㎡小三房，40-50㎡单身公寓销售情况已售80%，客户大部分为交易城个体经营户,小部分为县城客户、市区客户项目定位为闽西交易城附近唯一的商品住宅项目，12月5日开盘，均价6700元/㎡，主力总价为50-60万，成交客户主要是闽西交易城的个体经营户金色家园近城区(莲东片区为主)待售项目分析“东湖花园”主要建筑经济技术指标用地面积9189.79㎡建筑面积34019㎡容积率5.15建筑密度35%绿地率30.1%项目规划共2幢，25层80米，住宅总户数354户“东湖花园”户型配比户型销售面积(㎡)套数套数比单身公寓44-468424%二房（可改为三房）85-10726474%楼中楼195-25062%合计354100%二房为主力产品1#2#项目主力户型为小三房，土地成本低是其最大优势，预计2011年年初开盘，预计主力总价为50-60万东湖花园主力户型二房偷面积较多（20㎡左右），都可改为三房A户型107㎡B户型88㎡C户型89㎡D户型46㎡C户型与D户型易捆绑销售，成为子母房东湖花园主要建筑经济技术指标用地面积42704.6㎡建筑面积193490.96㎡容积率3.4建筑密度18%绿地率35.6%项目规划1幢二层商业，7幢34层住宅，住宅总户数1274套户型配比户型面积(㎡)套数套数比小三房9080263%大