南山湖度假区开发策划及概念规划

南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA前言未来学家约翰托夫勒在《第四次浪潮》中提出：人类社会的第三次浪潮是服务业的革命，第四次浪潮是信息革命，第五次浪潮是娱乐和旅游业的发展，旅游业是最有发展前途的朝阳产业。我国旅游业自改革开放以后一直持续而快速地发展，是国民经济发展的一个新的增长点。《南山湖旅游度假区东北区概念规划》正是在这一背景下开始的„„国内城市建设的发展过程，经历了几大主题阶段，即“建筑的主题阶段”、“人的主题阶段”、“生活的主题阶段”以及“回归自然的主题阶段”。南京的房地产发展严格说起来，迄今只做到生活的主题阶段，尚未达到像深圳、北京、广州等大盘，以回归自然为主题的阶段，更遑论做到更上一层楼的“品牌的主题”阶段。本案即是希望通过一系列的策划和规划手段，从“回归自然的主题”，进而做到品牌行销的主题策略，通过前期的调研、概念性定位、以及生态自然园区开发方案，将本项目的品牌推向市场，不只是得到好的销售成绩，更拥有高知名度，赢得市场的认可关注，创造永续的品牌价值，实现地方发展和企业发展的双赢。南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA策划理念图1本课题的研究目标立足南京市场，辐射周边地区，将此项目塑造成为有一定影响力、有一定规模、有持续开发潜力、有相当观光旅游价值的生态旅游综合园区。同时将艺术家村、艺石园、花卉园等文化旅游项目以最高品质面向社会，提升南山湖旅游度假区的总体品质，创造南京地区文化品牌，以最佳形象推广于世。2本课题的核心主题“生态为本，文化为魂，商业为体，建筑为形”3本课题的内容本案主体分为五个部分：第一部分项目分析篇；第二部分开发策划篇；第三部分规划方案篇；第四部分宣传推广篇；第五部分附件4设计依据南京市江宁区近期建设规划（2006-2010）南山湖旅游度假区东北片区概念规划设计要点南山湖旅游度假区东北片区概念规划专家评审会会议纪要南京市江宁区水利局相关复函国家相关的法律法规南山湖旅游度假区东北片区生态旅游景点项目环境影响评估报告南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA目录第一部份项目分析篇1区位分析(01)2现状概况(02)3自然地形地貌分析(05)4景观环境评价(08)5用地开发潜力分析(11)第二部分发展策划篇1背景考察(14)2SWOT分析(20)3我们的对策(22)4项目定位(23)5特色主题专项研究(27)6容量预测(28)7实施步骤及策略(29)第三部分规划方案篇1规划指导思想(33)2规划方案(34)3环境保护规划(54)第四部分宣传推广1经营理念(56)2宣传策略(57)3媒体选择(58)4形象建设(58)5阶段营销推广策略(59)第五部分附件1周边部分待建项目情况(61)2江宁区近期国家级旅游区建设项目一览表(63)3江宁区近期星级宾馆建设项目一览表(65)4南山湖旅游度假区东北片区生态旅游景点项目环境影响评估报告(66)南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA第一部份项目分析篇南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA第一部份项目分析篇1区位分析南山湖旅游度假区位于南京市区西南40公里处，东邻江宁区经济开发区，南与安徽省马鞍山市接壤，西濒长江黄金水道，北靠南京市雨花台区经济开发区。距禄口国际机场30公里，宁马高速、宁芜铁路、沿江公路、汤铜公路穿境而过。本项目位于宁马高速公路和汤铜公路交汇处，距离南京市区约一小时路程，环境优美，交通十分便利。本次规划基地位于整个南山湖度假区的东北部，用地北部边界为汤铜公路，西南侧为南山，西北侧邻近规划的江宁滨江新城。本案用地为181.5ha。区位图一区位图二区位图三01南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA第一部份项目分析篇2现状概况（1）地理条件建设项目所在地属江苏省地层南区，地层发育齐全，基底未露出。在大地构造上，属南京边缘凹陷印支运动时期大部分地区断块下陷，形成白垩纪构造盆地，而后继续下降，堆积着深厚的新生界沉积物。地表露出的底层比较简单。项目地处江宁镇丘陵地带，四周有断续起伏的低丘陵围绕。所在地地形北面基本平坦，南面多低山丘陵，属茅山西延余脉，宁芜丘陵区，山脉大致呈南北走向，大小山脉25座。土壤大部分属黄棕壤和黄褐土类，极少为砂壤土，呈酸性和微酸性。用地范围内有人评水库、双虎水库、关塘水库等水利设施及散布的鱼塘，水质清澈。但水库汇水面积有限，水源主要依靠山涧流水，自净能力较差。（2）气候条件本地区属北亚热带季风气候区，四季分明，冬季多偏北风，夏季多东南风，年温差大，可达25.8℃，极端最高温43℃，极端最低温-15.8℃。平均气温为15.4℃，年降雨量为900-1000毫米。适宜游览时间可达300天。用地现状图02南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA第一部份项目分析篇2现状概况（3）用地条件基地现状主要由自然山体、水面、空地、废弃的采石场地、村庄、农田、茶园等组成。根据外部条件要求，用地北侧沿汤铜公路后退50米作为道路扩建建设预留用地。用地范围内基本处于未开发状态，基地北部东西两侧设有小型的采矿场和煤矿堆场，东侧主要是农田和农村居民点。用地分析图03南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA第一部份项目分析篇2现状概况（4）动物植物植被的总体分布比较复杂，品种繁多，整个山区植被茂密，长势旺盛.林相由乔木、灌木、藤本及地被构成，品种近百余种。山顶树种分布疏散，品种较少，有合欢、紫藤、女贞、枫杨、黄连木、含笑。山腰树种分布密集，品种较多，以小乔木为主，有黄连木、三角枫、枫香、黑松、七叶树、栓皮栎、溲疏、卫矛等。山脚及山间平台树种分布较密集,品种较多,有麻栎、杨树、柿树、枸杞、榔榆、连翘、七叶树、檞栎、紫叶李、麦冬、肾蕨等。林相的垂直分布上,麻栎、黑松、枫杨、栾树、朴树、苦楝等高大乔木位于上层空间。柿树、紫藤、连翘、溲疏等灌木位于中部空间。络石、蕨类等地被位于底层空间。用地范围内野生动物禽类、鱼类、昆虫类物种丰富，且有少量的野猪和蛇类出没。白头山南北两麓已成为白鹭相对固定的栖息地，每年清明至中秋左右在此栖息，种群较大，已形成较为壮观的生态景观。04南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA第一部份项目分析篇3自然地形地貌分析高程范围（米）平面面积（公顷）比例（%）30以下53.2229.3330-4030.8817.0240-5022.5612.4350-6016.068.8560-7013.737.5770-8010.075.5580-908.294.5690-1007.143.93100-1106.713.71110-1205.863.23120以上6.933.82总面积181.45100.00（1）地形高程分析高程分析图05南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA第一部份项目分析篇3自然地形地貌分析坡度范围（度）平面面积（公顷）比例（%）0—555.6530.675—1021.8712.0510—1510.725.9015—2049.4127.2420—3043.8024.14总面积181.45100.00（2）地形坡度分析坡度分析图06南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA第一部份项目分析篇3自然地形地貌分析（3）地形坡向分析坡向范围（度）平面面积（公顷）比例（%）平地53.2229.330—22.5(正北)5.192.8622.5—67.5（北偏东）9.435.2067.5—112.5（正东）11.466.32112.5—157.5（东偏南）7.614.19157.5—202.5（正南）10.215.62202.5—247.5（南偏西）21.2311.70247.5—292.5（正西）25.7014.16292.5—337.5（西偏北）31.6017.42337.5—360（正北）5.803.20总面积（面积）181.45100.00坡向分析图07南山湖旅游度假区东北片区开发策划及概念规划NANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUANANSHANHUDUJIAQUDONGBEIPIANQUKAIFACEHUAJIGAINIANGUIHUA第一部份项目分析篇4景观环境评价（1）视觉环境质量评价视觉环境质量反映的是游客直观获得的视觉总体印象。这种总体印象取决于大范围的景观视觉客体元素，其中最为基本的有地形、植被、水体、天象、相邻地区的此类元素。另外，景色的色彩、景色中奇异罕见的景观景物以及人文因素等也起着一定的作用。一般地，这些基本元素的不同形态，控制着景色质量的高低。下表给出了这种景色质量评估的各元素计分标准。从本项目景观视觉质量总体评估来看，得16分，属于视觉质量一般的区域。对照各种要素可以发现，本地块内视觉环境较好的地区为南北向的山坳轴线两侧，以及沿白头山南北两麓地段；用地范围内的采石场及周边矿场煤场对视觉景观影响较大。因素评估判据记分得分地形高耸入云陡峭险峻