如何看待房地产热

I摘要自2003年到2007年的近五年时间里，我国房地产行业经历了一轮高速发展，无论是房屋交易价格还是房地产投资规模都出现了前所未有的大幅上涨，主要热点城市房屋价格年均上涨超过20％，“房地产热”席卷全国，一时间“房地产”成为街头巷尾人们热议的焦点。这一轮“房地产热”经过近5年的疯狂发展，2007年末中国地产领军人物——万科地产的王石先生提出了房地产拐点论，一石激起千层浪，围绕“拐与不拐”引发了大规模争论，但2008年随着国际国内经济形势的大环境变化，现在看房地产行业这一轮发展高峰期确实已经过去，出现拐点勿庸置疑，全行业由南至北陷入了深度调整阶段，无论房屋销售价格还是成交量均出现了明显萎缩，房地产行业已不再“热”反而有些“冷”。但通过回顾反思这一轮“房地产热”能带给我们许多启示。关键词：房地产房价经济IIAbstractInarecentfive-yearperiodfrom2003to2007,China'srealestateindustryhasgonethrougharoundofrapiddevelopment,bothhousingtradingpricesintherealestatehaveseenanunprecedentedsurgeininvestmentscale,majorhotspotsaverageannualurbanhousingpricesrosemorethan20%,therealestatefeversweepingthecountry,atimeofrealestatebecomethefocusofpeoplehotaroundtown.Thisaroundrealestatehotafternear5yearsofcrazydevelopment,2007lateChinarealestateleadingpeople--vankerealestateofMrWangShimadehasrealestateinflectionpointonthe,astonearousedthousandlayerwaves,aroundturnandnotturnraisedhasmasscontroversy,but2008asinternationaldomesticeconomicsituationoflargeenvironmentchanges,nowseerealestateindustrythisarounddevelopmentpeakdoeshaspast,appearedinflectionpointdoubt,fullindustrybySouthtoNorthintohasdepthadjustmentstage,Housingsalespricesstillaveragevolumehasshrunkdramatically,therealestateindustrywasnolongerhotinsteadofcold.Butbylookingbacktoreflectonthisroundofrealestatefevercanbringusalotofinspiration.KeyWords:realestatethepriceofhouseseconomy目录摘要……………………………………………………………………………IAbstract………………………………………………………………………II一、此轮房地产热的表现及影响…………………………………………1（一）“房地产热”的表现…………………………………………1⒈房价上涨的速度……………………………………………1⒉房地产投资增速……………………………………………2(二）“房地产热”对国民经济的影响…………………………2⒈正面影响……………………………………………………2⒉负面影响……………………………………………………3二、造成“房地产热”的因素分析……………………………………5（一）国内房地产行业发展状况……………………………………5（二）居民住房与投资的需求分析………………………………6⒈住房需求方面……………………………………………6⒉投资需求方面………………………………………………6三、国家宏观政策对“房地产热”的调控……………………………8四、房地产业发展规律及方向…………………………………………9（一）正确认识房地产发展规律…………………………………9（二）我国房地产业的发展方向…………………………………9参考文献…………………………………………………………………111如何看待“房地产热”一、“房地产热”的表现及影响（一）此轮“房地产热”的表现2003年国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》首次提出：“以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。”将房地产业作为国民经济新的增长点产业政策的出台，极大的促进了房地产业的高速发展。中国住宅商品价格整体升温，部分经济发达地区率先出现了“过热”现象，表现为投资增长过快、住宅商品供给结构不合理、房价涨幅过大等问题，最主要的是房屋价格严重背离价值上涨已经超出了百姓心理承受能力，房价上涨过快成为了社会焦点问题。国家虽通过出台一系列宏观调控政策来抑止房地产过热的表现，奈何这些调控措施在短期内不仅没能有效抑止这种势头，市场表现反而好像还有逆市增长的趋势。现通过一组数据来分析这轮房地产过热的市场表现：⒈房价上涨速度据国家统计局公布数据显示，全国范围近5年来，房屋销售价格指数年上涨比率高于居民消费价格指数上涨4个百分点以上，但此还仅是全国范围内房价上涨的平均水平，在个别热点城市房屋价格上涨比之平均水平还要高出许多，房地产发展存在较大的地区差异，沿海经济发达地区优于内地及偏远地区，出现过热的趋势也是由这些地区首先引领的。以滨海新区塘沽周边为例，2003年“非典”之前房地产开发项目还很有限，新建商品房价格在2000元/平米左右，而到了2007年末开发项目明显增多，价格则达到了6000－8000元/平米水平，上涨了近四倍。天津市区2003年大部分新开楼盘在3000－4000/平米左右，07年末多数楼盘达到了7000－10000元/平米的水平。天津还仅属于房地产二线城市，而在房地产一线城市如深圳、广州、上海、北京等房价上涨更是明显，动辄2－3万/平米的楼盘比比皆是，在上海浦东更是出现了汤臣一品均价11万/平米的天价房，在其周边7－8万每平米的楼盘与之相比就不足为奇了。通过国家统计局公布数据中还可以看出，不仅新建商品房价格出现高速上涨，二手房交易价格同样出现了较大增幅。由数据不难看出，这一阶段房屋价格上涨速度远远高于人们其他生活消费品价格上涨。2⒉房地产投资增速从全国范围来看，近几年虽然房地产行业当年完成投资总额占社会固定资产投资总额的比例变化不大，但纵向分年度比较其年均增幅还是非常可观的，2007年房地产业当年度完成投资总额较2003年增长了148.97％，五年间年均环比增速超过了25％，报告期年度完成投资总额接近基期年度数据的2.5倍。房地产开发企业数和从业人员数也均较基期出现较大增加。房地产行业近年来巨大的利润空间助长了人们的投资冲动，最主要表现就是无论个人还是企业投资房地产的热情空前高涨，个人投资炒房成为此轮发展的一大特色，最为突出的就是“温州炒房团”，他们炒到那里那里房价就涨，人们对之真是又爱又恨！为维持本地房地产市场稳定健康，以至于有些地方政府甚至出台政策限制诸如温州炒房团之类进入本地市场。房地产投资增长还有一个特色就是许多其他行业集团也陆续加入房地产开发领域，“圈地运动”成为时尚，全国各地也因此陆续出现新的“地王”，很难理解的一个现象就是竞拍土地的土地楼面价甚至已经超过了周边现房房价，竞拍者还在加价争夺，人们对未来房价升值的预期可见一斑，说这轮房地产投资热缺乏理性应该不为过，而这种投资在一定时期内更加助长了房地产价格的非理性疯狂上涨。（二）“房地产热”对国民经济的影响⒈正面影响房地产行业的快速发展，极大解决了城乡居民住房问题，全国人均住房面积已由改革开放之初的几平方米增加到现在的30多平方米，改善了人们的居住环境，提升了城乡居民的幸福指数。天津市的“危改工程”波澜壮阔，解决了困扰老百姓多年的住房问题，并为后期的房地产开发创造了便利条件，其时机选择也是恰到好处，如果在房价上升之后再进行危改，拆迁成本和动迁难度无疑会加大许多。借助房地产开发的成功介入，天津城市面貌近年来日新月异，人们也才会从三级跳住进了电梯洋房或高层公寓，享受到经济发展带给百姓的切身幸福体验。而土地的增值和房价的上涨增加了政府的预算外收入，这种收入支持了地方建设投资，特别是城市饥渴性的基础设施建设的需求，而基础设施建设的加强又进一步促进了房地产开发的进程，形成良性循环，城市面貌焕然一新。房地产作为国民经济的基础性、先导性的产业，其对上下游多个物质生产部门都具有关联度，既能带动建筑、建材业以及纺织、冶金、化学、仪表3等50多个物质生产部门的发展，又可带动家具、电器、装饰、装修以及金融、保险、交通、运输、商业通讯、邮电、教育等相关行业的发展，具有明显的扩散效应、投资联动效应和投资乘数效应。诚如原全国人大常委会副委员长成思危在2009年“首届建设创新型国家年会”上所言：“每100元房地产投资，大概可拉动170元其他部门的投资需求；每100元房地产业的消费，大概可拉动120元相关的消费需求；每增加100个房地产业的就业，大概可拉动200个其他部门的就业。”因此房地产业已经被视为国民经济发展的晴雨表，更是国民经济发展的支柱型产业，这在中央经济工作会上已经明确提出。⒉负面影响房地产属于资金密集型行业，这轮房地产热也是一种资金推动型过热，投资需求占据很大比例。房地产已成为中国宏观调控的一大难题（针对房地产的宏观调控措施在此轮房地产高速发展中一度失效，市场表现甚至逆势而上），房地产过热对我国经济发展带来不小的负面影响。首先，过度透支房地产消费需求，会带来未来消费需求增长的不足或消费增长的严重不稳定，而对我国工业化的发展和经济结构升级将造成明显的需求约束。住宅的过度消费和投资将对经济结构升级产生两方面影响。一方面会导致投资过热的“持续化”，使投资与消费的比例关系失衡等结构性问题更加严重；另一方面，对住宅的过度消费，意味着对当期其他消费品消费的抑制，近几年经济高速增长而CPI明显偏低就是因为这种“挤出效应”，不仅如此，居民过度的房地产支出将会对消费增长产生中长期的“挤出效应”，如果不采取有效措施，今后几年将会出现更为明显的消费增长不足问题。其次，各发达国家经验也表明，房地产的大发展都是在工业化和城市化基本完成以后。在工业化和城市化过程中，过度强调房地产的发展不仅容易产生房地产泡沫、投资过热，而且会阻碍工业化和城市化的推进，而这两者正是中国经济结构升级的核心。对房地产的过早过度依赖，还意味着产业升级的技术推动力不足和转变经济增长方式的延缓。房地产既是一个资本密集型产业，又是一种技术层次较低、高耗能型产业。以钢铁业为例，目前我国钢材产量的60%是满足房地产市场的，而满足房地产市场的钢材都是技术含量较低的长材产品，这意味着钢铁行业升级动力不足；同时，高耗能问题将难以转变，由此必然导致经济增长方式转变的延缓。过度发展房地产还会阻碍城市化的进程。最近几年我国经济增长并不是4建立在城市化加速的基础上，而是建立在过热的房地产增长和高房价的基础上，城市化进程实际上是放慢了，因为高房价及城市生活成本的大幅上升(包括城市教育、医疗等费用的不断上升)将会明显地抑制人口城市化过程。再有，在经济仍处于原始积累阶段时，房地产的过度繁荣会进一步扩大已经越来越拉大了的居民收入差距，目前我国基尼系数已经高达0.46，超出了国际中等贫富差距程度0.3-0.4的标准，处于高度警戒状态。这种收入分配结构失衡的加剧将影响社会和谐与经济增长的稳定性。有钱者可以炒房炒股投资，而城市中低收入者——实际住房刚性需求者则在为房价上涨买单