2015年海南商品房市场报告

2015年海南商品房市场目录宏观经济热点政策解析海南房地产市场简况土地市场商品住宅市场后市展望宏观经济数据来源：海南省统计局2015年1-11月，海南省房地产开发投资继续保持较快增长，房屋销售面积及新开工面积稳步增长，土地购置面积下降，去库存压力加大。今年以来央行利好政策频发，刺激了市场需求的释放。2015年1-11月，海南省房地产开发投资完成1539.16亿元，增长23.4%，增速同比提升5.5个百分点。商品房交易市场持续回暖，但销售速度低于建设速度，导致待售面积进一步增加，去库存压力加大。1-11月，商品房待售面积1330.95万平方米，比去年同期增长41.1%，增幅分别比1-9月和上半年提升18.5和10.3个百分点。【宏观经济大数据】【房地产市场特征】“市场万象，多元竞争。”是2015年海南旅游地产市场第一大特征。旅游需求多元化：成因：现阶段客群需求多元化，单纯依靠自然资源为核心的旅游引擎吸引力不足，云南、环渤海、长三角等板块挤占海南市场。影响：需求空间引导政府及企业加大创新及开发力度，旅游产品进一步多元化。政府推进旅游产品多元化：成因：海南旅游后劲不足，滨海资源难以继续推动旅游经济、土地经济快速发展，政府加大力度推进旅游产品多元化，放开相关限制（如赛马牌照发放)。影响：相关板块旅游客群增长，区域土地价值提升，旅游热点板块分流。现有差异化资源催生新型旅游产品：成因：传统滨海热点板块开发饱和，市场外围扩展，新兴区域资源属性存在差异较大，实现其附加价值只能依靠新型旅游产品开发。影响：资源弱势板块市场影响力进一步弱化。内容来源：海南克而瑞【房地产市场特征】城市项目规模(公顷)规划企业进度海口中弘如意岛716建成国际时尚的城市综合体及标志性海湾景观区域，由时尚创意、时尚交流、时尚会展、时尚消费、健康颐养、休闲娱乐和旅游度假七大板块构成。中弘股份桥梁施工葫芦岛38.99功能布局划分为八个组团，即超星级酒店及办公区、商业服务区、文娱剧院区、游艇俱乐部休闲区、公共休闲景观区、旅游别墅区、公共服务配套区和产权式酒店区。海南中汇宏基填岛完成千禧酒店人工岛8.37人工岛将投资28亿修建108城、高300多米的七星级酒店海口千禧酒店。海南国际会展中心填岛完成南海明珠人工岛26025万吨级邮轮母港及配套设施、国际游艇会及配套设施、免税商业区、水上运动基地、涉外娱乐服务区等，将逐步建设成为大西南区域国际邮轮母港及世界级的旅游度假胜地。海航地产填岛完成三亚凤凰岛二期47.4计划新建四个邮轮码头，其中10万吨泊位一个、15万吨泊位两个和22.5万吨泊位一个。中交建设中崖州中心渔港人工岛49.59规划有崖州中心渔港及配套经营性用地项目。亚泰集团建设中文昌椰林湾海上休闲度假中心25.59规划建设超星级度假酒店、主题公园、娱乐中心、深海港口、游艇码头等旅游度假设施。城投、中惠控股填岛完成南海度假村人工岛26.44规划建设旅游及滨海休闲等设施，打造综合型旅游度假项目。/填岛完成琼海谭门渔港填海造地48.94建设完成后将主要用于旅游项目开发建设，包括五星级度假酒店、度假公寓、海景别墅、主题公园、海上旅游码头等。/建设中万宁融创日月岛99.51规划有高星级酒店、水上乐园、风情商业街、沙滩娱乐部、冲浪及海钓俱乐部等度假设施及旅游居住型住宅产品。融创、南山集团填岛完成做地面部分儋州恒大海花岛783规划有风情酒店区、文化街、七星级酒店、影视基地、康乐园、温泉城、海上乐园、沙滩泳场、游艇会等恒大集团填岛完成做地面工程人工岛建设的兴起是2015年海南旅游地产市场第二大特征。海南人工填岛项目大规模上马，恒大、融创、中弘、中交等大型房企介入人工填岛项目，滨海板块价值进一步深挖。内容来源：海南克而瑞【房地产市场特征】产业地产悄然而至是2015年海南旅游地产市场第三大特征。政府倾斜，出台相关扶持政策：成因：全国性的政策支持，国家及海南产业也存在转型需求，出台相关政策扶持。影响：加快“互联网+”的发展政策，将增加新的经济发展点。各类企业紧跟政策导向抓住机遇：成因：基于“互联网+”的国家战略影响，许多实力房企开始注重“互联网+”地产模式，研发相关产品。影响：传统地产领域不具有优势的情况下，将有更多企业将“互联网+”地产作为切入点进入海南市场。办公市场供应加大寻求产业支撑：成因：写字楼市场供应激增，办公市场需求空间相对有限，传统客户群体难以消化，需要寻求相关产业形成支撑。影响：产品多元化，优化办公市场。内容来源：海南克而瑞【房地产市场特征】区域项目规模规划进度企业及机构博鳌博鳌乐城30000亩我国唯一批准设立的医疗旅游特区，集康复养生、节能环保、休闲度假和绿色国际组织基地为一体的综合性低碳生态项目目前已经招商并开工先行区管委会恒大博鳌乐城拿地120亩建设临床、教学和科研三位一体的新型高端国际医院和研发平台已取得土地恒大健康海口肿瘤医院配套/规划具有养老养生功能的综合型疗养社区已取得土地第一投资/永泰红磡美安新药谷4200亩这是继十年前建设海口“药谷”以来又一推动医疗健康产业发展举措招商规划阶段海口国家高新区管委会澄迈熙康云舍颐仁三甲医院500亩以健康管理（康复、预防管理等）为主题，集精品度假酒店、养生度假、健康体检、康复疗养、健康饮食、会议服务、远程医疗、绿色就医为一体。已建成运营东软熙康姬仁三甲医院约500亩规划包含三甲医院及康疗养机构在内的养生养老度假社区已取得土地，规划中河南颐仁投资三亚海棠湾国际养生社区1232亩以CCRC社区为龙头，建设集休闲养生（养老）、健康体检为一体的、课持续发展的、绿色的国际养生社区。已取得土地，规划中泰康人寿齐瓦颂海棠184亩通过引进医疗技术和文化主题，打造集健康管理、文化体验、度假休闲、低碳居住等功能为一体的滨海综合社区。建设中中国外建“养老养生产业悄然兴起，多企业推进。”是2015年海南旅游地产市场第四大特征。恒大健康、永泰红磡、颐仁、泰康等一系列具有相关经验的企业进入海南养老养生产业，海南“有地产，无养老”的养老地产发展现状将得到改善。内容来源：海南克而瑞热点政策2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。乐读政策：降低首付是刺激楼市成交量最直接有效的办法，目前海南楼市库存量大，之前二套房又稍有限制。现在二套房的降低首付门槛，刺激拥有首套房的家庭入市，对楼市是个很大的利好。二套房首付降至4成2年以上普通住房销售免征营业税央行五次降息、降准央行分别在3月1日、5月11日、6月28日、8月25日、10月24日进行五次降息，降幅均为0.25个百分点；同时在2月5日、4月20日、6月28日、9月6日、10月24日降准，降幅分别为0.5个百分点、1个百分点、0.5个百分点、0.5个百分点、0.25个百分点。其中6月28日为定向降准。乐读政策：央行五次降准、降息带来的最直接的利好，便是购房者还款压力的减轻，也就意味着购房成本下降了。还款压力的减轻一定程度上也会激发很多购房者提前置业。不限购城市首套房首付比例下调中国人民银行联合银监会9月30日发布通知，在不实施“限购”的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。乐读政策：央行此举托举三四线楼市。一线城市的房价虽然高，但居民工资收入也高。相比之下，楼市不温不火的二三四线城市房价虽然低，但居民收入更低，新政可让购房者少付5万元的首付，能够减轻年轻购房者的负担，对三四线楼市有一定支撑作用。【楼市政策】7月20日，海南省住建厅相关负责人表示，海南沿海等经营性房地产用地不得少于50%。乐读政策：政策的出台，使得海景楼盘成为稀缺资源，已建好的海景楼盘都迎来了买房小高潮。不少购房者认为海景房已成绝版，未来增值潜力很大。5月7日，海南调整公积金贷款最高额度，个人贷款最高额度为70万。5月11日，下调个人住房公积金存贷款利率。5月30日，正式启动公积金异地贷款。乐读政策：对于公积金贷款的置业者，现行贷款利率低至4%以下，不管对于首次置业还是改善型置业者来说，都是享受资产价格上涨和利息支出降低的双重利好。海南沿海等经营性房地产用地不得少于50%海南调整住房公积金政策11月10日，海南省各市县停止批准套型建筑面积在60平方米以下（含60平方米）的商品住宅建设。乐读政策：小户型“停建令”有可能促使一些真正想来海南养老的人群有冲动购房欲望，可以消化库存的一些小户型的房子，同时也增加地方财政收入。海南全面停止审批60平以下商品住宅【楼市政策】海南房地产市场简况【市场格局】海南房地产市场较为成熟的成交主要集中在海口、三亚，热点开发的东线湾区及正在兴起的西部。海口：是海南最早发展起来的市场，市场较为成熟，市场容量较大，是本土客户比重最大的城市。多数以长期居住或与海口有工作、亲戚、生意缘的客户群体，产品多数中高端为主。三亚：是海南最为高端的旅游地产市场，主要客户大多数来自于岛外。其房地产价格是海南省最高的城市。东线湾区：大规模开发，旅游房地产市场快速发展起来。作为东线沿海城市，陵水、万宁、琼海具有较强的发展潜力。儋州：是海南最新兴起的旅游地产市场，主要客户大多数来自于岛外。其目前仍属海南房地产市场的价格洼地，具有较大的升值潜力。【市场格局】大鳄进驻，竞争激烈，东线继续火热，西线已然崛起。富力,雅居乐,绿城,合景泰富恒大,碧桂园中信,兆南亿隆,中南,富力,雅居乐合景,世茂鲁能,万达,富力,恒大宝安,广物,新城,保利华润,中信泰富,保利宝安,海航国信热带滨海资源的稀缺性西海岸月亮湾棋水湾高隆湾博鳌海岸神州半岛石梅湾香水湾清水湾土福湾海棠湾东海岸亚龙湾三亚湾龙沐湾棋子湾盈滨半岛中粮,万科,鲁能,爱地,首都机场集团,鸿州,重庆东和,联华国际,中铁置业,中体,绿地恒大中南,恒大碧桂园【客群分析】海口：岛外客户更偏好中高档楼盘，北京、浙江、上海、山西、东北为客户主要来源地，本地新海南人占重要角色。观点一：海口价格较高楼盘成交客户以岛外为主，所占比例可达到70-90%，而价格偏低楼盘则以岛内客户为主。观点二：在岛外购房客户中北京、上海、江浙一带客群集中在价格较高的项目；山西、东北、川渝地区客群则偏好价格一般项目；价格较低的项目岛外客户比较分散。观点三：在岛内购房客户中，新海口人扮演着主力角色。海口购房岛外客户比重分类21%14%13%13%10%10%8%11%北京浙江上海山西黑龙江江苏辽宁其他城市新浪乐居400来电数据为调研比例依据三亚：岛外客户占绝对比中并呈增长趋势，高档楼盘更受岛外客户偏好，东北、浙江、北京、山西为主要客户来源14%13%13%10%10%8%11%浙江上海山西黑龙江江苏辽宁其他城市三亚购房岛外客户比重分类观点一：三亚楼盘成交客户岛外群体比重较大，其中价格较高楼盘岛外群体所占比例可达到90%左右；价格中等楼盘岛外客户占比为80%左右；价格较低楼盘岛外客户占比70%左右。观点二：在三亚岛外购房客户中山西、浙江、北京、福建、上海一带客群集中在价格较高的项目；辽宁、吉林、黑龙江、四川地区客群则偏好星级一般项目；价格较低的项目岛外客户比较分散。观点三：随着三亚近期楼市的升温，岛外客户比重将会越来越大。【客群分析】新浪乐居400来电数据为调研比例依据土地市场综述2015年海南土地市场同比微涨，仅为0.9%。大房企仅绿地、鸿州、鲁能、碧桂园四家拿地。主要因为：1、政府严查土地闲置，控制海岸线土地审批，从一定程度上影响了土地成交。2、库存高压和市场唱空，让开发商首要考虑的是走量而不是储备土地。海南开发商们积累了一年后，在最后两个月进行了爆发。海南土地市场11月成交52宗地块，总面积280公顷；12月成交100宗地块，总面积247公顷。与个位数成交的2月相比，这爆发速度令人惊叹。海口、儋州成为新一轮卖地大县，尤其是儋州，海花岛效应下，12月狂卖地118公顷。三亚、陵水