从驱动力解读城市发展

从驱动力解读城市发展（以营口城市为例）世联研究案例分享人：赵朋、江培、杨顺、姚笛、廖旸本报告是严格保密的。从：现状工业城市未来的营口市将发展成为经济社会繁荣、生活闲适便利、功能完善、独具魅力和活力的新都市营口未来将建设成为辽中地区经济强市及生态宜居新都市，成为对外吸引力强的国际化都市，实现由现状工业城市向新兴现代化宜居城市的转变本报告是严格保密的。未来城市发展需要两大驱动因素…寻找城市发展中存在的问题？？R1外部驱动因素R2内部驱动因素城市的发展现状如何？存在哪些功能缺失？城市现状能否抓住外部驱动力实现城市的转型？城市的经济发展、产业结构的优化升级、城市消费结构的变革都可能成为驱动城市发展的内部动力城市未来的规划方向将会对城市的发展带来哪些外部驱动因素？城市的现有结构又能否支撑？本报告是严格保密的。作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主，高价值的生产性服务业相对缺乏0%20%40%60%80%100%第一产业第二产业第三产业第三产业3939.638.336.634.5第二产业50.249.451.153.155.8第一产业10.81110.610.39.720002005200620072008产业仍以第二产业为主，且呈现以重工业和传统工业为主的特征传统产业新型产业轻工业重工业行业沈阳大连鞍山抚顺本溪丹东锦州营口阜新辽阳盘锦铁岭朝阳葫芦岛信息、计算机软件业1005322132320343154135265102160319165金融业12858796014137053442927531187169548482385房地产业1225884043067621998331812336323332639租赁和商务服务业166231422201140129288265302325057577文化体育娱乐业419146749214834229165442301551263居住功能消费功能对外吸引力产业功能2008年辽宁省各城市第三产业主要行业的就业人数统计本报告是严格保密的。产业结构特征决定城市商务楼宇市场仍处于起步期，写字楼市场发展较慢，需求表现不足财富中心有两栋写字楼，总建面在15000平米，单间从40平米到上千平米，目前还有一些剩余，可选余地比较大——财富中心销售人员营口市的三产发展较慢，因此写字楼市场一直不是很旺盛，有些大型企业都选择自建的形式，小型办公企业又不多，因此对于写字楼的需求不是很大——财富中心销售人员位置渤海大街市府路1-1号（市政府东侧）规模15000平米，A、B两座，A座8-12层，B座7-11层，设备设施中央空调，A座为两部内乘电梯，B座为2部观光电梯客户贸易类企业、人寿，80-200平米租售状况A座装修好的2..1元/平米/天，未装修好的1.8元/平米/天，B座装修好1.6元/平米/天，B座2004年开始租售，入住率进100%，剩余11层200平米，入驻企业为贸易类企业、人寿；A座2008年开始招租，空置率超过60%，11-12层未开始出租（据说要整层出租），点评缺乏高档写字楼需求财富中心写字楼基本信息营口市地区生产总值三产的贡献比例较一产二产呈现增长缓慢。受到城市产业结构的影响，营口办公市场需求量较小营口市大型企业多选择自建的形式，如银行、电力及通讯类，对于办公物业的需求较少君临天下项目规划写字楼办公物业，但选择在项目后期开盘财富中心写字楼入住企业：营口市科光房地产开发有限公司SMC（中国）有限公司营口办事处营口铭誉塑业有限公司瑞士国际投资公司营口特易购置业有限公司广东发展银行营口分行沈阳用友软件有限公司辽宁兰陵市高有限公司居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。营口总体经济实力排名辽宁省第四位，发展速度排名第一，产生大量的财富人群GDP：营口经济总量全省排名第四位，增长速度全省排名第一，经济发展迅猛，经济实力不断增强人均GDP：营口近几年人均GDP增长速度在20%左右，房地产需求快速增长，逐步向改善型及品质型需求转变固定资产投资：营口固定资产投资连续5年保持30%以上的高位增长人均可支配收入：09年城市人均可支配收入15940元，增长11%，辽宁省主要城市排名第一位，居民消费能力不断提升数述营口：营口市场经济发展迅猛，城市综合竞争力显著增强居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。营口市2000年GDP仅为170亿元，增长率10.7%，到2004年营口GDP增长速度已经提高了21.20%，总体经济发展迅猛，经济实力不断增强，2008年经济总量较2004年翻一番，2009年经济总量继续快速增长，城市综合竞争力显著增强沈阳大连鞍山锦州盘锦丹东营口抚顺GDP（亿元）435944101915790685655822707增长率14.1%15%18.5%16%4%16.2%19%12%2009年辽宁省主要城市GDP及增长率统计表居住功能消费功能对外吸引力产业功能经济发展——营口市国民生产总值年均增长率在20%左右，09年继续高速增长，经济的发展迅猛为房地产市场打下良好基础本报告是严格保密的。经济发展——人均GDP近几年增长速度在20%左右，房地产处于高速发展的初期阶段，逐步开始向品质型需求转变2009年营口市人均GDP为34979元，同比增长16%，约合5143美元（按汇率6.8来计算），属于房地产高速发展的初期阶段，房地产需求快速增长，由刚性需求逐步发展为改善性需求，对居住品质的要求会逐渐提高沈阳大连鞍山锦州营口抚顺人均GDP（元）6342673134842583799434979341962009年辽宁省主要城市人均GDP统计表居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。经济发展——营口固定资产投资连续五年保持30%以上的高位增长，09年人均可支配收入持续两位数增长，居民消费能力不断提升近几年营口固定资产投资额保持30%以上的增长速度，2009年固定资产投资额达到800亿元2009年营口人均可支配收入达15940元，接近09年全国平均水平17175元，2009年营口人均可支配收入增长速度为11.1%，高于全国8.8%的增长速度，居民的消费能力不断提升数据来源：辽宁省统计局数据来源：辽宁省统计局居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。高度经济发展条件之下催生的营口商业未来将向综合性方向发展，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费25%45%70%85%95%营口业态综合、自由的购物空间休闲娱乐、体验式的购物需求城市经济-商业发展模型——经济发达城市的发展经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率+集购物、休闲、文化、娱乐等多功能体验消费2009年营口市人均GDP达到34979元人民币，约合5143美元2008年营口市城市化率达46%居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商业中心处于探索阶段市府路核心商圈餐饮一条街东升市场兴隆超市市府路核心商圈城市核心商圈，拥有新玛特、财富购物中心，商业街等形式，未来乐购将进入商业形式包括百货类、沿街商铺、初级的购物中心以及建设中的超市，商业类型较为丰富，成为城市的主要商圈。但缺乏高端形式，商业中心发展处于初步的探索阶段，未来急需业态综合、集购物、休闲、文化、娱乐等多功能体验式消费空间核心商圈次级商圈居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。市府路核心商圈餐饮一条街东升市场兴隆超市盼盼路餐饮一条街沿街底商形式，以餐饮类业态为主东升市场商圈批发百货类业态，档次较为低端，人气较旺兴隆超市商圈超市周边形成了商业街，底商形式，满足生活需求为主核心商圈次级商圈三大次级商圈然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商业中心处于探索阶段居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。中高端消费外溢：现状的商业结构未能满足当地居民的消费需求，高端消费功能缺失，导致城市的高端消费外溢营口居住人口消费力强，内部商业层次难以满足其需求。区域内消费倾向于高端特色商业，区域内既有传统商业已经难以迎合其需求“我比较喜欢的购物商业类型是有休息区域的，这个非常有必要，我不怎么喜欢逛街。要逛的话，喜欢逛一些家电类的。北京大悦城那种有咖啡的，有休息的那种我很喜欢。”——营口市中行行长“现在营口基本上没有办法满足我和我那些姐妹的消费档次，我们买东西基本都去沈阳，大连。营口还是有很多消费力强的人的，很希望能有一个高端消费的场所，什么都有的那种最好。”——营口高端消费者“目前营口娱乐休闲方面还是比较差，现在我们都苦于没有地方去娱乐。而且现在营口市场上商业里都没有特色的餐饮。我们这个圈子的年轻人希望有个高档点的健身娱乐场所。”——营口市潜在客户数据来源：辽宁省统计局2009年营口人均可支配收入达15940元，接近09年全国平均水平17175元，2009年营口人均可支配收入增长速度为11.1%，高于全国8.8%的增长速度，居民的消费能力不断提升居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。住宅市场尚处于发展阶段：营口市住宅市场目前仍处在发展阶段，与高增长的经济发展水平仍存在一定的差距初级阶段中级阶段高级阶段发展阶段•市场的产品同质化严重，产品品质不高•市场主流为解决居隹问题的一次置业者•投资者比例非常小•期房价格小于现房价格•价格上升速度较慢•需求方存在较大盲目性•开发商开始注重产品的差异化与惟一性•需求方较理性•二次置业比例提高•投资客开始出现•价格上升速度增快•地价上升速度比楼价上升速度慢•市场处于客户导向型，开发商拥有高忠诚度及稳定性的客户群体•市场化程度高，市供需平衡•需求方用真正理性的眼光来选择适合自己的产品人均GDP与房地产市场发展阶段居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。未能满足居民的生活需求：市场现状在售项目未能满足当地居民的生活需求，市场迫切需要高品质住宅的出现老城区板块内项目的建筑风格多偏现代风格，风格特征不够明显整个板块内项目销售价格相差不大，在区位、产品、规模等方面都趋同建筑类型多为小高层及高层产品，在整体的设计规划方面较为欠缺目前老城区板块内市场开发水平还有待提高，立面多以涂料为主，园林风格不明显，后期市场整体档次有待提升营口市老城区近几年开发了一些高端楼盘，但整体的开发水平还是有待提高，缺少整体的规划，园林什么的也没有明显的风格，现在很多客户在外面见多了，也希望产品上能有一些突破——营口房地产专业人士居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。营口城市对外商、高端客户及旅游人士的吸引力不强，城市影响力不足丹东盘锦锦州葫芦岛大连营口现在还是考虑在大连、沈阳发展，城市环境好，居住起来比较舒适。营口高端产业发展还不够强——辽宁籍高端客户廖先生200620072008沈阳400036456013476357大连700032840032950045鞍山86246105700155055抚顺330976086977201丹东128000148624190762营口211092452749670营口市接待旅游人口数量明显小于辽宁省其他主要城市，城市对于旅游人口的影响力不足城市对外商及周边高端客户吸引力不强居住功能消费功能对外吸引力产业功能本报告是严格保密的。对外吸引力的不足导致酒店市场经营现状欠佳：规模档次普遍不高，以本地需求为主，高星酒店出租率较高，但价格无法得到提升财富中心酒店旺季入住率能够达到95%，春节淡季70%-80%。客群以本地为主，主要为大公司商务型人居住。——财富中心大堂