伟业顾问_郑州佛岗项目发展战略与物业建议报告_95页

郑州佛岗项目第一次交流B.A.Consulting1本次交流内容：1.启动区产品类型2.产品户型及面积区间3.启动区分期开发建议启动区分期开发建议4.售楼处位置及功能设计建议5.案名建议B.A.Consulting2由于本项目的特殊要求，将后期顾问成果先期汇报，但我司在此成果中已对如下问题作了相应思考：佛岗项目整体定位与开发启动区定位与开发启动区市场定位启动区客群定位启动区建筑产品定位郑州房地产整体市场发展与研究典型项目分析与研究启动区竞争性策略B.A.Consulting3郑州市分区图北部区域北部区域中部区域中部区域西部区域郑东新区东部区域南部区域B.A.Consulting4区域重点楼盘分布图区域重点楼盘分布图普罗旺世恒升府第普罗旺世恒升府第联盟新城建业.森林半岛亚新美好时光圣菲城恒升府第蓝堡湾阳光新城联盟新城建业.森林半岛亚新美好时光圣菲城恒升府第蓝堡湾阳光新城广汇.PAMA银基王朝中义.阿卡迪亚威尼斯水城广汇.PAMA银基王朝中义.阿卡迪亚威尼斯水城顺驰.中央特区广汇.PAMA银基王朝绿都城顺驰.中央特区广汇.PAMA银基王朝绿都城绿都城帝湖西王府富田.太阳城美景天城蓝钻亚星盛世家园绿都城帝湖西王府富田.太阳城美景天城蓝钻亚星盛世家园B.A.Consulting5花都港湾花都港湾蓝钻亚星盛世家园花都港湾花都港湾蓝钻亚星盛世家园问题如何对本项目进行定位问题一：如何对本项目进行定位大盘的定位和营销是问题的关键如何理解大盘如何塑造大盘优势如何实现大盘价值如何实现大盘价值B.A.Consulting6•占地面积：106万平方米建筑面积约130万平方米大盘典型案例-普罗旺世•建筑面积：约130万平方米•容积率：1.78•建筑形式：联排、叠拼、多层、小高层、高层•板楼层数：多层6层，小高层11层，高层24层•均价：多层3600元/平米，小高层、高层4000元/平米叠拼3200元/平米米，叠拼3200元/平米•总户数：1～3期共2600户，4期规划未定•销售率:一期已入住，二期85％，三期未开盘•车位配比:1：1（各期可能略有浮动）•开盘情况：分四期或五期，一期已入住，二期在售，三期认购中，四期、五期在国基路南侧，正在平整地块•开盘时间：一期2005年，二期2006年6月•入住时间：一期2006年末，二期年底和2007年5月北外首席高档住宅社B.A.Consulting7•物业费：1.3元/平方米·月北环外首席高档住宅社区典型个案分析普罗旺世典型个案分析-普罗旺世分期状况三期认购三期：认购中，产品为多层和小高层二期：在售14栋叠拼11栋多层5栋小高层7栋高层7栋高层主要是150－200㎡一期：2005一期：2005年入市，主要是150－260㎡的叠拼、联排四期：正在进行场地平整规划未B.A.Consulting8整，规划未定环境规划设计典型个案分析-普罗旺世———本页图3.5万平米私家花园实景3.5万平米私家花园实景一期小区部分实景图片为实景3.5万平米私家花园实景3.5万平米私家花园实景道路实景道路实景期小区部分实景景拍摄——外部环境差？没问题通过自己营造优美环境来规避如规划社区内35000平米公园彰显项目品质感B.A.Consulting9外部环境差？没问题。通过自己营造优美环境来规避。如规划社区内35000平米公园，彰显项目品质感。值得一提的是，服务非常到位：售楼小姐热情周到、保安敬礼迎送等客户情况典型个案分析-普罗旺世客户分布客户特征购买目的大学教师北区原有居民大学教师做生意，有一定事业、财富人群退休干部北区：原有居民西区：对北区向往人群郊县：先富人群外地：在郑州落户或就业人群第一次购房，解决市内基本需求多次置业，改善居住条件退休干部其他外地：在郑州落户或就业人群其他投资，看好北区房价升值，兼顾自住为子女能得到更好教育（建年龄分布在25-50岁,为子女能得到更好教育（建有八中）其他年龄布岁家庭人口数为4－6人按揭较多，部分有能力一次性按揭较多，部分有能力次性付款客户仍然选择按揭，以减轻资金压力，尤其是生意人B.A.Consulting10典型个案分析-普罗旺世小结公普罗旺世以其多样的产品和齐全的配套在区域中领跑。在郑州“东移北扩”的发展大势下，北区其实早已被市民所认可，区域内大盘不断涌现，普罗旺世针对区域内较大的四月天大河春天等项目诠公园实景世针对区域内较大的四月天、大河春天等项目，诠释了大盘的真正含义。价位：中高端的产品，中端的价格，超高的性价比产品：户型面积和户型配比较为合理三居130－140㎡左右，占3成，四居150－160㎡，占7成环境：针对本身的景观劣势，规划3.5万平米大面积商业广场效果图区内公园，提升项目品质客户：利用区位优势，客户定位准确同为城中村改造同为超大体量楼盘相似之处可借鉴之处品质提升手法目推广手法B.A.Consulting11同为超大体量楼盘项目推广手法（入市产品选择、入市体量确定等）初步分析结论初步分析结论普罗旺世告诉我们如下道理:用大盘定义区域而不是用区域定位大盘用景观和高端产品入市，提升后续产品价值用景观和高端产品入市，提升后续产品价值大盘产品必须创新B.A.Consulting12问题二如何对启动区定位问题二：如何对启动区定位本区域是在整个郑州的地位究竟如何？本区域是否能支撑高端市场？本区域的市场现实如何？本区域的市场现实如何？本区域的产品水平如何？本区域的产品水平如何？B.A.Consulting13典型定位个案分析绿都城典型定位个案分析－绿都城绿都城-基本情况•项目位置：中原区中原路与西三环交叉口向南50米路西•占地面积：23万平方米中原路西桐嵩•建筑面积：38万平方米•容积率：1.63•建筑形式：纯多层西三环桐柏路嵩山路•建筑形式：纯多层•多层板楼：6层、7层•均价：一期3300，二期3800•总户数：3200•销售率:50%•车位配比:一期539辆二期288辆•车位配比:期539辆，二期288辆•开发情况：分三期，在售为二期•开盘时间：一期2006.12，二期2007.6.16B.A.Consulting14•入住时间：2008-06郑州西南角后街高档社区分期情况分期情况一期多层10万平方米一期多层10万平方米二期多层10万平方米二期多层10万平方米三期18万平方米B.A.Consulting15典型成功定位个案分析绿都城绿都城-产品整体状况典型成功定位个案分析－绿都城绿都城建筑面积（万平方米）建筑形式产品形式总户数（户）户型面积区间（平方主力户型情况价格（元/平方米）主力户型总价区间（万室面积区间（方米）式户）（平方米）（万元）居室（平方米）开盘起价现均价一期106纯多层106856-137两居58-783100330019-26期10.6纯多层106856-137两居58-783100330019-26二期10.4纯多层109256-138小三居893700380034三期17待定待定1040待定待定待定待定待定待定期待定待定待定待定待定待定待定待定合计38————3200——户型配比情况一居二居三居四居复式绿都城居二居三居四居复式面积区间（平方米）比例面积区间（平方米）比例面积区间（平方米）比例面积区间（平方米）比例面积区间（平方米）比例顶层复式B.A.Consulting16二期————7830%89-13760%————56、120、13010%典型个案分析绿都城典型个案分析－绿都城绿都城-产品户型一期二期主力户型两居小三居主力面积（平方米）58-7889均价（元/平方米）33003800主力总价（万/套）19-2634二期户型：二期户型：三室两厅两卫137.74㎡两室两厅两卫78.93㎡一室两厅一卫55.89㎡小三居89.80㎡B.A.Consulting17室两厅两卫厅室两厅卫小居多层户型设置分配均匀，两居、小三居户型经济，大三居户型舒适,且项目推盘策略上采用大小户型结合方式推出，避免客户比较中举棋不定，适用不同客户的需求。典型个案分析绿都城设计项链式水景，使景观动起来典型个案分析－绿都城绿都城-景观设计设计飞旋广场,给人视觉错落有致,造成移步换景的效果B.A.Consulting18绿化率达35%；小区各组团间有水系相连；沿水系设置亭台楼阁,增加小区的水乡生活气息典型个案分析绿都城典型个案分析－绿都城绿都城-客户情况客户分布客户特征在郑州西区原工厂职工及其周边做生意的购买产品的客户大部分来自郑州西区常住居民包括棉纺厂和电器厂的单位中在郑州西区原工厂职工及其周边做生意的企业主是绿都的主力购买者,比较注重或改变生活品质;年龄分布在2545岁年轻人是小户型的主要常住居民,包括棉纺厂和电器厂的单位中职工;郑州上街和新密市也是绿都城购买另主力购买目的年龄分布在25-45岁,年轻人是小户型的主要购买者，年纪偏大的人群中意于多层大户型;家庭成员多以4-6人为主,大部分客户为一家三代居住;一主力;外区域购买者不多；购买目的家三代居住;一次性付款、贷款客户比重各占一半项目地处原西区工业区，靠近中原区政府中心,一些客户购买目的为享受城区内丰富师资教育力量,方便孩子上学;置换大面积居所改变生活质量的客户比较多，一般为二次置业;在工作之余寻找可以放松和休闲的理想居B.A.Consulting19在工作之余寻找可以放松和休闲的理想居住环境典型成功定位个案分析绿都城典型成功定位个案分析－绿都城绿都城-卖点提炼四坡屋顶•西区领袖大盘总建筑面积38万，二期10万平方米纯多四坡屋顶总建筑面积38万，二期10万平方米纯多层住宅，以大盘气象，酝酿大度生活。•生态居所南水北调、西流湖公园，造就城市氧吧；悉心保留118棵原生法桐，以源源鲜氧，浓浓绿茵成就养生生态居所。•新古典主义建筑新古典也是郑州的新经典。小三居、三段立面和四坡屋顶的匠心独运，大度彰显绿都城的尊容形象B.A.Consulting20都城的尊容形象。典型个案分析绿都城典型个案分析－绿都城绿都城-小结绿都城以其大小户型结合产品路线制胜,在西部老工业区多层密度集中供应的市场中,绿都城几乎是老城中唯一的“多层”供应项目,其稀缺性促进了产品销售的强劲项目定位中高端市场,户型面积控制在较经济的50-90平米两居、小三居和较舒适的110-160平米三居,总价在25-50万,是中高收入人群较易接受的价格;与老城区其他的大户型相比,性价比更高园林规划推广宣传都注重生活细节但规划设计园林规划及推广宣传都更注重生活细节,但规划设计比较一般，没有特色，但是户型的设计适应不同年龄段客户的需求，西城区首开先例;B.A.Consulting21龄段客户的需求，西城区首开先例;初步分析结论初步分析结论绿都城告诉我们如下道理:正确的项目定位能使项目成功的最根本要素多层产品的客户接受度最高多层产品的客户接受度最高多层好卖，但不能贱卖！B.A.Consulting22典型定位个案银基王朝典型定位个案——银基王朝项目基本信息项目位置中州大道与金水大道交汇处在售部分开工时间-----车位比例1：1.2占地面积占地面积（万平方米）33.3在售部分开盘时间2006.06车位出售价格-----总建筑面（万平方米）100在售部分入住时间2007.07开发商银基集团容积率3.5绿化率55%销售率75%开发情况4期工程状况在建备注----B.A.Consulting23银基王朝银基王朝建筑面户型面积主力户型情况价格（元/平方米）主力户在建项目积（万平方米）建筑形式产品形式总户数（户）户型面积区间（平方米）（元/平方米）型总价区间（万元）居室面积区间（平方米）开盘起价现均价一期41高层两梯四户1200190-260三居、四居190-260----5500100-160银基王朝效果图B.A.Consulting24银基王朝效果图银基王朝户型配比情况三居四居银基王朝在建项目期数三居四居面积区间（平方米）比例面积区间（平方米）比例一期190-207