专业市场搬迁研究..

专业市场搬迁研究□前言专业市场概述———————————————————————————————————————————3专业市场搬迁代表案例———————————————————————————————————————3□案例成都荷花池市场——————————————————————————————————————————4重庆朝天门批发市场————————————————————————————————————————6昆明螺蛳湾————————————————————————————————————————————8成都红牌楼————————————————————————————————————————————11□总结专业市场开发条件—————————————————————————————————————————13专业市场搬迁措施—————————————————————————————————————————16目录2专业市场搬迁研究前言传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。其主要特点在于：（1）是一种典型的有形市场；（2）以批发为主，兼营零售；（3）集中交易，有一定数量规模的卖者，接近完全竞争的市场结构；（4）以现货交易为主，远期合同交易为辅。专业市场概述代表搬迁案例非汽车相关专业市场：成都荷花池、重庆朝天门、昆明螺蛳湾。汽车配件市场：成都红牌楼成都荷花池市场案例成都荷花池市场是全国十大批发市场之一，现已成为西部地区规模最大，品种最多的大型综合批发市场。拥有服装、纺织品、鞋类、小百货、小家电、塑料制品、文化用品、体育用品、工艺品、日用品、玩具等十二大类商品。其经营产品辐射四川省内各地、市、县及全国各地。荷花池概况搬迁原因荷花池市场位于市二环内，地价高，用做专业市场投资回报率低，阻碍经济发展；荷花池专业市场面积已经达到峰值，市场扩张受到制约；荷花池市场脏乱差，影响市容；新址：成都国际商贸城旧址：荷花池搬迁规划根据规划，荷花河池市场整体搬迁到成都国际商贸城。荷花池市场旧址：成都市二环路北三段以南，一环路以北。占地48亩，建筑面积约40万平方米，商位6883个。新址（成都国际商贸城）：成都国际商贸城位于北部新城绕城高速以北，北新干线以东，北临毗河，项目总占地面积２０９０亩，总建筑面积245万平米(规模相当于现有荷花池市场群的６倍)。整个地块属于北部新城---城市副中心的一部分。成都荷花池市场案例搬迁措施政府支持新项目建设。政府支持新商场——成都国际商贸城的开发（商贸城为私企），为原有荷花池商户提供去处。新项目促进。通过在原址引进新项目促进旧市场搬迁。改制搬迁。“成都市荷花池市场”乃区政府直属单位金牛区市场开发服务中心所有（国有），采用改制搬迁。由政府所属变为市场化运作。荷花池原有商户与承接老市场的成都国际商贸城签约，通过先报名，再抽签的形式决定铺面位置，抽签后再签约。即“当众抽签，当众签约，当众公示”。签约优惠一年租金（租五年送一年），商铺只租不卖。注：成都国际商贸城不只是针对荷花池老商户。搬迁过渡期内，政府对荷花池中药材专业市场老商户有搬迁费（每户1000元）。另外，政府给与商户半年的租金补贴。搬迁进展截止目前，荷花池没有完成搬迁。朝天门批发市场案例朝天门批发市场概况朝天门批发市场位于重庆渝中区东南端长江和嘉陵江交汇处的“金三角”地区，主要经营服装、纺织面料鞋帽、日化等商品，经营商品以中低档为主。中国十大批发市场之一。搬迁原因朝天门位于渝中区黄金地段，做批发市场回报率低；朝天门面积有限，市场的发展受到制约；环境差，严重影响市容搬迁规划根据规划，朝天门批发市场将搬迁至迎龙镇旧址：渝中区朝天门新址：迎龙镇朝天门国际商贸旧址：朝天门新址：迎龙镇朝天门国际商贸城朝天门批发市场案例搬迁措施朝天门市场很多市场的产权都属于国有，采用改制搬迁，因此，新市场（朝天门国际商贸城）有市国资委和区国资委参股，另有第三方民营资本参股，并负责项目经营和管理。通过司法手段威慑。拥有朝天门批发市场民营商城产权的老板很多都有“黑社会”背景。大正商城老板马当，以“涉嫌组织、领导黑社会性质组织罪、组织卖淫罪”被逮捕，已被判无期徒刑，财产没收。搬迁进展迎龙朝天门国际商场股份有限公司于2011年6月注册，负责朝天门国际商贸城的投资开发。项目处于规划建设中。螺蛳湾案例位于云南省昆明西南环城南路双龙桥一带。是云南省最大的日用百货批发市场。上世纪80年代末，由于昆明市的城市改造需要，在昆明市青年路路边摆摊的大批个体工商户搬迁到螺蛳湾(昆明火车站附近)。在省、市、区各级政府和各级工商部门的关心扶持下，短短几年间，螺蛳湾便发展成为了云南最繁华的商业区，并进入了中国十大小商品批发市场行列，市场营业面积从最初的5700平方米发展到100多万平方米，经营户也从最初的1260户增至12000余户，从业人员达10余万人，市场日均人流量超过15万人次，年成交额过百亿元，商品辐射面遍及云南、四川、贵州、广西等省市，远达缅甸、老挝、越南、泰国、巴基斯坦等东南亚及南亚国家。螺蛳湾概况搬迁原因昆明工业格局以重工业为主，政府希望以市场、商业带动加工业，以加工业带动轻工业；螺蛳湾为批零兼营，多为中低端产品，市场较混乱，制约昆明商贸业的发展；位于主城区，人流量和车流量大，交通问题严重；市场内安全隐患（火灾）严重，多次被国家、省市安检部门点名；螺蛳湾案例搬迁规划按照规划，老螺蛳湾已经从双龙桥搬迁至新螺蛳湾商贸城：旧址：昆明西南环城南路双龙桥一带。新址：昆明老城区与呈贡新区的交通门户，东临昆玉高速昆明螺蛳湾国际商贸城、西临新昆洛路、北靠广福路、南接规划中的新昆明汽车总站。旧址：老螺蛳湾新址：新螺蛳湾商贸螺蛳湾案例搬迁措施招商引资——引进有实力且有专业市场运作经验的企业。新螺蛳湾商贸城开发商为云南中豪置业有限公司，背景为江苏芬莉集团董事长刘卫高等，不仅具有小商品经营经验，也有“宿迁·义乌国际商贸城”等项目开发运作经验。整体搬迁。采用“一锅端”的办法，直接将旧市场关闭，搬迁到新市场。是全国首家实施整体关闭、整体搬迁的日用品批发市场；对老螺蛳湾商户，有优先优惠原则，即具有优先选择店面权和价格优惠（老螺蛳湾商户：68元/㎡*月，非老螺蛳湾商户：89元/㎡*月）资金扶持。1、对于每一家入驻新螺蛳湾国际商贸城的商户，都可以由中豪置业集团担保，向入驻新螺蛳湾国际商贸城的多家银行贷款。而且放款快，3—7天就可以拿到贷款。2、租期买五送一。搬迁进展搬迁完成，经营良好。红牌楼市场案例上世纪80年代，红牌楼沿川藏路一线逐渐形成了汽配销售一条街，90年代初期，西部汽车城建成，将汽车销售引入红牌楼商圈，吸引了不少汽配散户，之后，在纱帽街、梁家巷一带形的汽配市场由于拆迁等原因，也陆续向红牌楼一带转移，并自发形成了汽配市场，后在武侯区的引导和推动下，九峰集团牵头，以商城的形式掀起汽配的第二次革命，逐步发展成拥有三九佛兰、九峰国际、鸿达汽配城、永丰等十余个汽配城的红牌楼商圈，总共容纳了4000多户商家。有“北有亚运村，南有红牌楼”之称。红牌楼形成及发展搬迁原因促进商圈业态发展。根据市政府的产业布局规划，红牌楼商圈以发展现代服务业为重点。促进成都市汽车市场提档升级。搬迁规划按照市政府的产业布局规划，武侯区红牌楼商圈的汽配、汽贸交易市场将整体向外迁入龙泉驿区。旧址：武侯区红牌楼新址：成都市龙泉驿区西河镇九峰国际汽车博览新城九峰国际汽车零部件采购中心旧址：红牌楼新址：龙泉驿区西河镇红牌楼市场案例搬迁措施大型企业推动。与九峰国际合作。九峰国际无疑是成都汽配配件行业最具影响力的领路者，红牌楼汽配业的发展受到九峰国际很大的影响。政府与九峰国际投资集团合作：红牌楼搬迁后，旧址上的新项目由九峰国际开发建设；九峰国际汽车零部件采购中心由九峰国际和香港瑞隆投资联合开发建设。汽配巨头入住新市场。由于汽配业的群聚效应，九峰国际汽车博览新城只需与各个汽配城签约就能保证大部分商户。目前已与西部汽车城、九峰汽配城、21世纪国际汽车会展中心、鸿达汽配城、鸿运汽配城、永丰汽配城达成搬迁协议。搬迁进展已与红牌楼多个汽配城签约。九峰国际汽车零部件采购中心一期开盘即售罄。目前红牌楼搬迁还没有完成。专业市场的开发条件总结用地。有形市场对用地要求较高，需要占用大量用地。专业市场作为有形市场的一种形态，“商业选址”是其成功的重要的条件。而随着城市发展，城市格局开始转变，许多专业市场开始由市中心地段向成都中心以外发展。如荷花池搬迁到成都副中心——北部新城。立地条件。物流条件。交通。专业(批发)市场商品的流动性强、量大，对物流环节有着较高的要求。以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。而零售比重较大的专业市场则多在城市主干道边。几乎所有自发形成的专业市场都与交通有重要关系。如：红牌楼（川藏线）；朝天门（长江、嘉陵江航道）；螺蛳湾（昆明火车站）。随着城市车辆的增多和交通环境的恶化、物流成本的不断增加，这些早期在城市中心发展起来的专业市场的搬迁势在必行。产业条件。一般中小型专业(批发)市场对立地条件要求较高，对产业加工条件要求不高，但是，随着专业(批专业市场的开发条件总结专业(批发)市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持，而且，在很多成功的搬迁案例中，政府都有主导作用。其次，一方面批发市场的交易额较大，是政府税收的重要一块，各地政府较为重视其发展。另一方面，专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的。另外，专业(批发)市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调整对专业(批发)市场的发展往往是致命的。政府支持发)市场这个业态的成熟，同样面临一个再发展的问题。一方面是规模不断扩大，另一方面是硬件不断升级。从北京木樨园早期的龙湫批发市场，到今天的百荣世贸商城，已不可同日而语。商圈内部扩张的同时，需要辐射的半径也就更大。但随着资源和空间的受限，这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要，专业(批发)市场对产业加工能力的要求也就越高。没有产业支撑，或集中产业区距离市场较远时，信息成本、物流成本、时间成本的增加，都会带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈就会在竞争中落伍或者被淘汰出局。中关村IT市场的生存和发展就很好地说明这一点，它的发展基础是周边众多高校、科研院所而形成研发条件。义乌小商品批发市场的成功也有赖于周边温州、台州等小商品加工产业的快速发展。红牌楼汽配市场的迅速发展，也与西部汽车城将汽车销售业务引入红牌楼有重要关系。搬迁到龙泉国际汽车博览新城，一方面是硬件升级，另一方面也是为了增强产业凝聚力，提升产业水平。专业市场的开发条件总结统一的经营、良好的管理同样是成功打造专业(批发)市场，并可持续经营发展的必要条件之一。专业化的运作，首先需要专业化的开发。专业化开发体现在三个阶段：（1）第一阶段是定位之初的专业化研究。专业化研究是要走出地产圈里的人在地产圈里研究商业的误区。最好在拿地之前就已完成市场研究并有了清晰的定位;（2）第二阶段是规划设计。这个阶段一方面要根据市场变化修正定位，一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品;（3）第三阶段是研究销售对后期经营的影响，当然最好是不售。这三个阶段要强调的是，开发商一定要走出地产圈子，请真正有商业经验的专家人士或机构支持，如实现定单式开发最好。其次，便是商业招商和经营管理。经营管理专业市场搬迁措施总结对于专业市场搬迁，成功的关键是要把新的市场做活。采用整体搬迁，一方面消除老商户的顾虑，缩短搬迁周期，另一方面，专业市场的客户（消费者）的流量也可以迅速注入新市场。如老螺蛳湾的搬迁，就采用“一锅端”的方式，搬迁周期短，效率高，新市场也被迅速激活。整体搬迁交通配套。由于专业市场对交通和物流的