临沂城市商业中心产品调研规划及经营策划报1458527181

城市商业中心产品调研规划及经营策划报告面临的困局目标目标下的战略解决核心问题实现回答研究范式项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速回现，并使市场持续火爆我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。问题2问题3如何通过产品的建筑规划，打造项目竞争优势，实现快速的销售或租赁？怎样能够实现低风险下快速回现，并使市场持续火爆如何在低风险的操作下快速回拢资金，并兼顾利润最大化？问题1如何通过招商与后期的运营管理，把项目持续做旺？市场与项目定位回顾项目地块及周遍情况项目用地面积3.4767公顷，属于商业用地，规划要求容积率不大于2.5，建筑密度不大于45%，绿地率不小于30%。项目东西长约150米，南北长约200米。项目规模地理位置本项目地处市西郊老批发市场区域内，周围商业气氛浓厚的街区，具备良好的区位和地段优势。周边由于属于老市场范围，因此道路拥挤，路面相对较窄，交通环境较差，车辆出入不便，另作为批发市场常用的交通工具机动三轮车，在解放路属于管制车辆，不允许进入。解放路青年路商城路华丰步行街项目地块区间路地块现状地块现状已经拆迁完毕处于整理阶段，整体较为平整，内部无明显高差。周围市场混杂，地块周边道路交通较混乱，除南部解放路现状路况较好外，地块其余三边的道路状况均不尽人意，成为项目未来经营发展的制约条件。项目地块现状及周边情况简介项目市场定位回顾及市场产品现状市场定位回顾与调整市场定位回顾与调整业态定位：服装、小商品、鞋类及针织，四类综合的批零兼营市场，其中产品档次与周边市场形成一定差异，但不易过高。开发规模定位：本项目的市场经营面积需求空间约为3.57万平米，考虑到规划条件、经营条件的限制和项目定位的需求，建议本项目的开发面积在4.5万平米以上。项目价格定位：24800元/平米建筑面积。客群定位：市内及省内投资者，以及对现状经营状况需要改善或想要扩大经营的各类经营客户。项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析批发市场发展趋势商业聚合形态“线”型“面”型“点”型布局模式街市城优点一次性投入少,临街铺面商业利润高;多为自然形成,客户有一定基础的认同心理;市场容易启动。具有集中成片,容易形成集聚效应;资金投入少,铺面数量增加快等优点。集中在一大型多层建筑内,易形成规模效应,具一定广告优势;组织管理和服务设施相对完善;人车流线明确;购物环境较好,且不受天气影响。缺点在配套服务设施缺乏;规模不易扩大,档次不易提升;商业活动增加沿路的交通压力,影响通行能力;发展的后续力不足等不利因素交通混杂,环境质量差,空间单调乏味、缺乏可识别性;市场启动较慢;进深太大,靠里的商铺生意较淡;多为一、两层临时建筑,室外空间没有盖顶,受天气影响大。项目一次性投入大,不利于分期建设,市场启动缓慢;经营效益随楼层的可达性差而递减。形成方式自发形成、没有规划的“马路经济”有粗略、简单的规划,仅满足防火与疏散要求有规划,设计水平较高,一般是选址兴建,配套较齐全建筑形象较乱,没有统一的城市景观平淡、兵营式的建筑,毫无特色特色性较强,通常为该地区的标志性建筑备注这三种模式多以单一形式出现,也有多形式组合的例子。项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析市场现状概况商业建筑规划分析因素市场现状特点建筑风格多数专业市场建筑设计无风格可言，部分市场采用欧式立面，以及现代风格的入口及建筑设计。建筑结构以二层砖混建筑为主，少数新建改建市场及商场采用框架结构设计，增强了内部铺位划分的灵活性。整体规划布局原有市场基本遵循条状规则的常规布局，但也有例外，如澳龙服装市场，在规划设计中过度追求建筑空间的形式而忽略了市场的使用性质，不规则的道路网布局不利于后期的商业经营。外部空间设计店铺以外空间，交通组织较为拥挤，存在占道经营等不规范现象，交通流线混乱，与城市道路之间未内很好协调，限制市场自身经营的同时增加了城市交通的压力。内部交通流线内部店铺与店铺之间道路狭窄，不利于人行及车行交通。铺位空间划分原有旧市场铺位划分较为单一，未能很好根据各市场经营业态划分铺位面积，而是采用一刀切的模式，铺位大小统一。市场配套设施市场服务配套设施不健全，如卫生间，仓储空间，餐饮设施等。现状存在市场多数兴建于90年代甚至更早时期，多数市场的兴建没有进行专门的规划设计，有些经过规划设计的也存在不同程度的问题，空间环境缺乏可识别性，人流导向不明确；市场建筑的室内室外空间处理相对简单，无太多特色。临沂的城市道路规划规范，但由于区域内市场众多，导致道路在人流高峰时期，易形成堵塞与混乱，不利于人行交通及货物的流通。项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析典型案例介绍建设较晚的澳龙物流批发市场，由于在规划设计上过度追求建筑及规划的形式而忽略了经营业主的使用需求，从而导致在后期使用中存在种种问题。例如，道路设计非正常的方格网状，增加了客户弧形商铺的布置也过多，不利于商业氛围的积聚形成。项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析每条建筑之间有雨棚相连，构成一个相对封闭空间，使市场使用不受天气气候影响。各类批发市场多以砖混结构为主，二层到三层，有部分达到四层。一般底层做为铺位，进行商品的展示和交易，二层及以上部分做为周转仓库，如华丰鞋帽市场，隆达鞋城，温州服装批发市场等。项目市场定位回顾及市场产品现状现状商业建筑分析框架结构，内部空间划分方便，铺位面积受空间影响限制较小。商业经营空间的设计仅仅停留在建筑设计阶段，未根据商铺的经营业态及具体使用需要来进行规划设计。在商业建筑的空间、结构、设备、配套等某些方面不能满足的经营商户的需要。我们的思维导图宏观环境分析项目开发战略临沂商业发展现状项目综合定位消费者调查商业开发市场供需对比产品规划建议招商策略经营管理建议案例借鉴通过对其他地区同类市场的规划经营研究，以期得出此类市场成功的一般经验，对本项目的规划建筑，及产品设计的相关部分提供指导和借鉴。商业案例借鉴徐州上海国际服饰城商业规划案例借鉴该项目位于徐州市云龙区建国路与迎宾大道交汇处，与徐州老批发市场宣武市场毗邻，是一个以服装经营为主的专业市场，项目规划用地面积9.2亩，总建筑面积45263㎡，其中地下建筑面积为8978㎡，地上建筑面积为36285㎡，地下2层，地上20层。利用地势条件，采用“双首层”设计，将地下空间充分利用，扩大商业经营面积。项目的外立面采用石材装饰，与对面的宣武商贸城形成对比（其采用涂料装饰），从建筑产品上提升了项目的形象，所以虽然同为批发市场的升级换代产品，但从外在形象上档次一目了然。项目概况项目点评徐州宣武市场商业规划案例借鉴该市场由两栋综合经营的主楼、大棚市场及部分低层店铺组成，市场建有大型停车场及物流配送中心。其中两栋主楼主要以服装经营为主，一层为五金百货、二层为服装、三层为品牌服饰、四层为家纺、五六层做为仓库使用。外部通过搭建手扶梯，将人流直接引向二层、三层，体现了批发市场客流的目的性。内部由于设置了大量的天井，所以并没有给人很压抑的感觉，而且天井的设置也增加了内部空间的变化，增强了市场内部空间的可识别性。做为垂直交通的手扶梯与货梯的位置选择也都比较讲究，货梯与消防通道设置在市场边角等人流较不易达到的地方，顶层等不宜出租空间做为仓库使用，通过垂直货梯与下面经营商户及外部交通流线贯通。另将家纺等需要仓库及铺位面积较大的商户布置在较高楼层，可以从一定程度上降低商户的经营成本，较高楼层的租金一般较底层低。项目概况项目点评北京金开利德国际服装批发市场商业规划案例借鉴北京金开利德国际服装批发市场位于北京动物园公交枢纽四达大厦。占据着北京动物园商圈最有利的核心位置，面积达4万多平米，拥有2500多个商铺。集休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游等功能于一体的现代化服装批发市场。由于本项目所处的独特地理位置，也决定了其建筑的形式，因为要考虑与公交枢纽大厦和谐融为一体，因此底层通过一层架空实现公共交通的空间，有十几条线路的公交由此首发，开往北京各个方向。本项目并没有浪费其便利的交通优势，而是在建筑形式中充分利用，在地下直接设垂直交通直达内部，方便顾客进入市场。项目概况项目点评北京大红门福城商贸中心商业规划案例借鉴北京大红门福成商贸中心，位于北京市中轴路南延长线上。总占地面积2.1公顷，建筑面积达7.05万平方米，地下三层，地上七层，目前经营商户多达2000多家。以经营高、中、低档各类服装、鞋帽和小百货等为主的大型专业批发兼零售市场。两面沿街均开有多个出入口，一层沿街有直接入口直接将人流引入地下，整个市场内部为零售式批发经营，在商场远离人流区域布置货物交通及大宗货物出货口。内部铺位划分与各经营业态相关，建筑内部整体柱间距较大，内部铺位划分整齐。本项目同样也为零售形式的综合批发市场，外立面方正规矩，市场与配套的小型物流中心相靠，地面由于空间有限，未设置停车位置。充分利用地下空间，地下设置了三层，除一层用于经营外其余两层作为仓库及停车空间。内部的铺位划分与项目整体建筑外型相类似，同样方正整齐，无形中规整了旧市场杂乱无章的批发生意。项目概况项目点评北京百荣世贸商城商业规划案例借鉴百荣世贸商城，位于北京中轴路与南三环交汇处的木樨园环岛西北角，是以经营服装、小商品为主的超大型批发市场。商城一期46万平方米，主体共分8层，其中地上6层，地下2层；商城二期24万平方米。市场可容纳商家近10000户，经营品种近100000种。商城内配备现代设施，配套完善，服务超前，除商品批发零售外，更有品牌发布中心、物流中心、商务中心、资讯中心等为商户提供全方位服务。本项目为体现经营环境的优越与现代化，在内部硬件设备的选用上，采用一系列质量与使用性能过硬的知名品牌产品，如中央空调系统与电梯系统。项目三栋楼每栋近1700平方米的中庭成为商城内的参照系统，使人们的方向感明确，并从一定程度上消除了经营死角，也使商场内部基本为一环铺，二环铺较少。项目概况项目点评广州白马服装市场商业规划案例借鉴白马服装市场的前身是白马商贸大厦，项目位于广州火车站的站南路，项目总建筑面积60000平方米，共10层，有3层商场、五层写字楼，1层地下停车场、1层仓库。其中一至三层为商铺，四至八层为写字楼，三层以上的楼层是在2000年以后扩建，扩建后的三四层商场建有与北座连通的通道，方便客流进入三、四层商场。本项目为12年前建造，在规划设计，配套设施等各方面都相对落后，但经过整修与扩建，以及通过各种管理手段规避规划上的落后对市场造成的影响。由于受地块限制影响，在原址进行拓展物流、商流、信息等业务有诸多限制，因此利用周边地块进行建设，提高项目的配套功能。项目随着市场的变动而改变，在规模、经营定位等方面都根据不同时期的特点进行调整，时刻保持了市场的活力与竞争力。项目概况项目点评广东东莞虎门服装批发市场商业规划案例借鉴虎门有专业服装批零商场18个，经营服装商铺达8,600家。在服装批发方面，以中档及中下档女装为主，总销售额每年超逾100亿元人民币。主要的批发市场有富民商业大厦、黄河时装城、龙泉商业广场、连卡佛时装批发商场、金百利时装批发商场、百老汇商场、新时代及金百利。虎门的服装产品行销全国，而出口市场包括日本、南韩、东南亚、以及远至欧美地区等。虎门服装批发市场是典型的产地型市场，虎门镇自1978年开设首家来料加工企业以来，虎门的服装制造业发展迅速。目前是国内主要的服装生产基地，全镇具规模的制衣厂有1,000多家，其中外商300多家，民营厂家600多家，另外织布、漂染、拉链及刺绣等配套工厂近百家。虎门自九六年起开始举办中国·虎门(国际)服装交易会。2001年时的主会场就有600多个展位，进场总人次达60万，总成交额达20.2亿元人民币。市场简介项目点评济南泺口服装大厦商业规划案例借鉴泺口服装有限公司自2000年实施品牌战略专业经营以来，完成了由市场型向商场型的转化。泺口服装市场位于济南泺口商圈，这个商圈经过16年的培育已经非常成熟，集中了高、中、低档服装、箱包、鞋业、纺织、外贸等近10