项目可行性分析报告(模板)

项目可行性分析报告第一部分：项目总论一、项目概况二、可行性研究结论三、主要技术经济指标表四、项目存在问题与建议第二部分项目背景一、项目提出背景二、项目发展概况三、项目投资的必要性第三部分项目投资所在城市的基本概况一、城市基本发展情况二、城市地理位置、交通、三、城市气候与生态环境四、城市的人文环境五、城市经济状况六、城市的人口结构及人均经济状况七、城市整体发展规划及功能布局八、城市对项目的影响与建议措施第四部分市场分析一、整体房地产市场发展状况分析二、项目区域市场分析第五部分地块分析一、地块概况二、地块分析三、土地价格四、土地升值潜力初步评估五、项目取得用地的法律及政策性风险分析2六、地块SWOT分析七、项目评价第六部分项目定位一、项目目标设置二、项目整体定位策略三、项目定位建议第七部分项目整体规划分析一、项目规划设计可行性分析二、项目规划设计的主题及概念第八部分项目开发建设进度安排与销售节点一、项目分期开发设置二、工程计划三、销售节点第九部分投资估算与资金筹措一、成本预测二、税务分析三、资金筹措四、资金投放使用计划第十部分销售收入测定一、销售收入测算二、销售利润测算第十一部分财务与敏感性分析一、项目盈利能力分析二、项目盈亏平衡分析三、项目敏感性分析第十二部分综合评价一、经济评价（定性）二、社会评价（定性）三、环境评价四、市场预测3五、存在问题与建议六、总体结论及建议第十三部分竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容一、主要指标测算二、竞争对手分析三、制定策略第十四部分附件第一部分：项目总论一、项目概况41、项目名称2、项目建设单位3、项目位置（四周范围）4、项目周边目前现状5、项目性质及主要特点6、项目地块面积及边界长7、研究工作依据8、研究工作概况二、可行性研究结论1、市场分析预测2、项目地块分析3、项目规划方案4、项目工程进度5、投资估算及资金筹措6、项目财务与经济评价7、项目综合评价结论三、主要技术经济指标表四、项目存在问题与建议第二部分项目背景一、项目提出背景1、项目与区域、城市发展规划之间的关系，如城市交通规划、城市功能规划布局、重点市政配套项目建设、区域重点经济发展规划布局等对本项目、本区域及城市发展有重要影响的事件、政策、法规等。2、项目所在区域政策、经济及产业环境，如项目所在区域对城市的历史、文化、经济、战略等方面的重要作用。3、项目发起人及发起缘由，项目的发起人的主体是谁，项目所有权的主体是谁，项目因什么原因而进行建设，如旧城改造、市政发展规划需要、市政配套、住宅配套等。5二、项目发展概况1、项目现有调查研究及成果。2、项目地块初勘及初测工作情况。三、项目投资的必要性1、项目投资对公司的发展战略意义。2、项目投资对公司未来经营的利润增长要求。3、项目投资所带来的社会影响力、企业品牌形象提升、对区域市场的影响力、行业内的影响力等企业外在影响力。第三部分项目投资所在城市的基本概况一、城市基本发展情况。二、城市地理位置、交通。三、城市气候与生态环境。四、城市的人文环境。五、城市经济状况，如产业结构、第一、二、三产业增长情况，以及城市经济支柱产业、重点扶持或重视的行业等相关城市经济情况。六、城市的人口结构及人均经济状况。七、城市整体发展规划及功能布局。八、城市对项目的影响与建议措施。第四部分市场分析一、整体房地产市场发展状况分析1、整体市场发展状况。2、近三至五年整体市场供给量情况，各种物业在市场上的供给结构比例（包括所有地产物业形态供给情况说明与调查说明）。3、近三至五年整体市场去化量分析、各种物业的去化量分析，及结构比例。4、近三至五年整体市场价格分析、各个物业产品价格分析，以及整体市场价格趋势分析。5、整体市场客户群分析及未来变化分析，包括阶层、年龄、家庭结构、职业、收入、6需求特征等。6、整体市场情况分析（小结）。7、整体市场发展及前景预测。8、整体市场情况对本项目的可行性借鉴意义。二、项目区域市场分析1、区域市场界定、情况概述。2、区域市场供给分析，包括楼盘规模、产品组合比（项目产品组合与区域市场产品组合）、价格、产品亮点、园林特点、物业服务、社区配套等。3、区域市场去化量分析，包函各个楼盘的去化量分析与区域整体产品去化量分析，以及不同产品的去化量分析。4、区域市场竞争分析，对区域市场楼盘竞争特点进行描述，如有必要请举例说明。5、区域市场客户群构成分析，包括客户区域、年龄、职业、家庭、收入、行业/职业、需求特征等分析，以及对客户进行相关的市场调查数据分析。6、区域市场典型楼盘个案调查，从楼盘规模、规划方案、物业形态、产品组合、合作公司、公司实力背景、物业服务、社区配套、周边市政配套、周边自然资源利用情况、客户构成、产品售价、开发策略、营销手法、推广渠道等全方位进行调查、分析（如果区域外典型楼盘对区域内市场有影响的，也要进行整体城市典型个案调查分析）。7、区域市场分析有关结论，主要包括物业形态比例、户型配比、各个户型价格区间、户型面积区间、市场均价及不同物业产品均价、各个不同物业产品的去化量、项目特色亮点、客户构成与特征等。8、区域市场的发展及前景预测。9、区域市场对本项目的可行性思考。第五部分地块分析一、地块概况1、地块基本资料，总占地面积、建筑密度、容积率、绿化率、控高等基本规划资料。2、项目位置，项目位于城市的哪个区域、交通位置。3、地块现状，地块的自然状况，与周边地势的标高关系。74、项目四至。5、地面现状，包括地块内是否平整，如有无道路、水沟、池塘、铁路、高压线铁塔等对开发有重大影响因素存在。6、地面现有居民情况，包括总体人数、户数，企业厂矿数量、规模、生产产品、企业经营现状等，并说明项目拆迁的复杂程度，预计折迁完成的时间，政府的支持力度等，对项目开发进度的影响。7、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹。8、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。9、地质情况，包括地质条件、承载力、地下水位和抗震性要求。二、地块分析1、地块区位分析，项目与城市中心商圈、区域中心商圈、市政重大配套设施相对的位置与距离、地段。2、地块交通分析。3、地块环境分析，如空气质量、噪音污染、自然资源、危险源情况等自然环境分析；地块周边的城市商业、文化、治安等方面的社会环境分析。4、地块人流分析，对地块周边人流动态情况分析。5、地块周边规划，近期或未来规划对项目是否有重大影响。如重大市政工程，大型商业中心建设等利好消息，以及对项目不利的消息，如建设火力发电厂、铁路等。6、周边生活配套，包括银行、商场、医院、邮局、文化中心等生活配套设施与项目的距离说明，并配地图标注。7、地块七通评估（均需说明到地块的距离、成本、接入的可能性），包括道路现状与发展规划、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、通电、供气、供热情况。三、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格，根据购买价格计算总地价、楼面地价。四、土地升值潜力初步评估1、从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。82、近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。五、项目取得用地的法律及政策性风险分析1、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1）项目用地现状A、土地所有权归属B、土地使用权归属C、土地的用途D、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）2、项目用地规划A、规划用地所有权归属B、规划用地使用权归属C、规划用地用途D、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）3、项目用地取得土地使用权程序评估A、取得土地使用权的程序描述B、取得土地使用权需要的工作日C、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）4、项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）A、土地性质变更的程序描述和理由B、土地性质变更的政策支持或障碍C、土地性质变更需要的工作日5、政策性风险评估1）政府资源利用的评估：A、当地政府对外来投资的态度；B、当地政府职能部门的办事作风；C、当地政府对该项目的关注程度；D、地块周边已有开发商项目成败的政府因素；E、与政府合作关系。92）政策变更对项目开发的影响：A、城市规划限制或更改；B、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。6、合作方式及风险评估1）合作方基本情况：名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等。2）合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票，对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3）主要合作条件，合作风险评估：A、通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；B、土地使用年限；C、土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；D、土地方的信用；E、付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；F、其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。7、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。六、地块SWOT分析1、地块SWOT分析2、地块优势与机会对策分析3、地块劣势与威胁对策分析七、项目评价1、从公司发展角度评价2、从整体市场角度评价3、从项目机会点角度评价4、问题点建议与规避10第六部分项目定位一、项目目标设置1、项目定位目标（依据）分析从整体市场、区域市场、个案分析总结，客户需求分析总结，项目分析总结，公司总体发展战略要求四大方面进行定位目标（依据）分析。2、项目目标设置，包括项目最终要达到什么目标，以及从主要目标延伸出来的相关分目标，它们将是项目定位策略的目标与依据。二、项目整体定位策略1、产品开发市场定位策略项目采用哪种市场竞争策略定位，如市场领导者型、市场跟进型、新市场开拓型、市场挑战者型（市场差异化）。2、产品开发档次定位策略项目将开发什么价位、档次的产品。3、产品开发的功能定位策略项目产品开发以住宅为主，是第一居所还是第二居；以商业为主，是投资型，还是自营型；或者复合功能定位。4、产品开发的价值定位策略产品的价值主要体现在哪里，居住、渡假、休闲、商业、办公等，或者是复合价值。5、产品开发的市场总体定位策略项目将以什么的思路、手段、方法进行项目整体操作。三、项目定位建议1、项目总体定位构想1）市场形象定位2）区位属性定位3）项目开发理念定位4）项目产品概念定位5）项目综合定位112、项目客户定位1）客户区域划分2）客户群构成3）客户群类别的选择，哪些客户类别是项目的潜在核心客户与重要客户。4）细分客户类别，如职业、年龄、区域、家庭人员、收入、置业特点等等，以及消费共性描述、敏感点梳理。5）项目主力客户群梳理，包括客户类别、需求特征、需求档次、需求户型类别、敏感点需求、客户功能需求等。6）项目客户定位建议A、客户需求功能定位B、客户群定位，包括核心客户、重要客户、其它客户，以及其职业、阶层、区域、置业特征等共性描述。3、产品定位建议1）物业组合的优化比较A、户型类别建议B、户型面积建议C、物业类型组合建议，依据地块规划指表、市场各个物业均价，公司发展目标、项目的定位原则、市场情况进行产品物业类型的不同组合的经济测算与可行性研究。2）产品定位及物业组合，包括不同物业形态的面积配比及总面积比、户型类别配比及总户型套数比、户型面积区间、户型套数等。第七部分项目整体规划分析一、项目规划设计可行性分析1、项目建筑规划布局建议依据项目规划指表，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行建筑规划布局示意；如果没有