绿城黄浦湾案例

绿城黄浦湾案例借鉴分享专题报告专题报告2015.5.8PAGE1绿城黄浦湾项目区位及背景黄浦滨江板块，滨江顶级豪宅区域项目楼板价7168元/㎡为早期地价获项目楼板价7168元/㎡，为早期地价获取。周边紧邻老西门、豫园、董家渡等核心板块，交通、生活配套极为便利PAGE2区域背景黄埔滨江，地段具有不可复制性，属于具有稀缺资源的顶级豪宅板块黄埔滨江板块黄浦滨江板块地处黄浦江大拐角处，紧临北侧的外滩金融贸易区，与陆家嘴金融贸易区及世博园隔江相望，复兴东路隧道和南浦大桥更是大大缩短了它与浦东的距离。板块距离淮海路、新天地等地都很近，具有得天独厚、PAGE3不可复制的稀缺属性各滨江区域多为有明确定位和规划利好的地段且各有特点其中陆家嘴滨江及黄浦滨江现状最区域背景北外滩：国际港创意产业带东外滩：东方渔人码头各滨江区域多为有明确定位和规划利好的地段，且各有特点；其中陆家嘴滨江及黄浦滨江现状最佳，集中了外滩金融聚集带和老码头景区，因此绿城黄浦滩项目区位优势明显东外滩黄浦滨江东方渔人码头总投资约60亿，14年底开放商业部分2020年将基本建成国际航运中心东外滩北外滩黄浦滨江：外滩金融聚集带陆家嘴滨江：陆家嘴金融中心“十二五”期间计划建发展金融及金融衍生业，建设“三大中心”南外滩：滨水金融区后滩：知名企业总部集聚区期间计划建成“十大项目”，总投资约520亿中心外滩金融中心投资约南外滩徐汇滨江：西岸传媒港后滩：知名企业总部集聚区将建成知名企业总部集聚区心投资约170亿元，已结构封顶徐汇龙华滨江前滩后滩前滩：上海前滩国际商务区为金融中心提供服务的跨国企业地2016年东方梦工厂建成运营，总投资200亿PAGE4前滩跨国企地区总部集聚地区域背景各滨江区域在售项目均为多年前出让的宅地部分楼盘高层景观资源较好的产品基本采用租赁各滨江区域在售项目均为多年前出让的宅地，部分楼盘高层景观资源较好的产品基本采用租赁等形式惜售；陆家嘴滨江与黄埔滨江处于价格高位，中低区均价已达7-10万，高区部分楼盘超过20万/㎡保利翡丽云邸单价：6万面积：120-200平鹏欣白金湾单价：14万起（高区）面积：120-370平外滩豪景苑单价：6-8万面积90200平陆家嘴滨江东外滩北外滩绿城黄浦湾单价：85-10万万科翡翠滨江单价：7-10万保利香槟花园单价：4.5-5.5万面积：90-120平面积：90-200平华润外滩九里单价：8-10万面积：100-420平黄浦滨江绿城盛世滨江单价：8.5-10万面积：230-410平中粮海景一号单价815万汤臣一品单价：15-25万面积：400-800平面积：260-390平黄浦滩名苑单价：6-8万面积：170-320平南外滩徐汇龙华滨江前滩后滩单价：5.5-7.5万面积：110-270平保利ONE56（商住）新鸿基滨江凯旋门单价：9-13.5万面积：144-318平单价：8-15万面积：300-400平保利西岸单价：6-8万面积：200-320平云锦东方前滩保利ONE56（商住）单价：9-11万面积：174-1120平云锦东方单价：6-8万面积：200-300平PAGE5绿城黄浦湾滨江传世平层官邸•规划立面•立面•景观•户型PAGE6•装修标准基础信息项目参数表项目名称绿城黄浦湾总占地面积47050㎡区域板块黄浦滨江总建筑面积159603㎡区域板块黄浦滨江总建筑面积159603㎡现场地址黄浦区中山南路566弄容积率3.15物业类型公寓绿化率35.2%1幢18层的高层以及6幢2232建筑形态1幢18层的高层以及6幢22-32层高层开盘时间2009.08交房状况精装（10000元/㎡）交房时间2016年底总户数得房率总户数-得房率开发商绿城车位比1:1.75代理公司自销物业公司绿城物业美国JWDA建筑设计/加拿大建筑设计美国JWDA建筑设计/加拿大B+H建筑设计施工单位-规化设计-景观设计-户室内设计华尔道夫团队、陈文栋电梯数3梯2户主力面积235/268物业费6.3元/㎡目前均价均价87829元/平方米会所个数1PAGE7主力总价2100-2500万元/套会所规划总体规划一期1#2#，目前已售罄，二期目前推出5#6#，仅剩余一套一楼，即将面世的为直面江景的楼王7#，高区报价30万/㎡以上。另小区内保有数座历史建筑，海派风格的会所也在此处海派风格的会所也在此处1#售楼处2#6#4#PAGE8建筑立面传统豪宅材立黄浦湾为绿城打造的第代幕大宅列产外立区别于传统豪宅石材立面，黄浦湾为绿城打造的第三代天幕大宅系列产品，外立面以玻璃幕墙取材，给与居住者更通透的立面感官PAGE9景观体系景观采用组团式集中绿化方式，以售楼处为核心及周边围绕人工水系有较好的绿化PAGE10公共空间公共空间共有地下二层地下层层三个大堂地下车库装有指示性顶面灯饰且公共空间共有地下二层、地下一层、一层三个大堂，地下车库装有指示性顶面灯饰，且车位具有超宽车距，地下车库层高达到4.5米一层大堂地下停车位PAGE11地下停车位公共大堂4.5米层高户型（5#6#）—267㎡3梯2户（售罄）法式新古典装修风格南向面宽极度大，且主卧、次卧均朝南十字连廊、双玄关设计尽显豪宅典范廊双设270°全景阳台尽收浦江景色PAGE12户型（5#6#）——236㎡3梯4户（售罄）洛可可式装修风格南向三面宽，且两个卧室均为套卧北侧阳台面宽较大，南向却无阳台餐厅与书房紧挨，不太合理PAGE13户型（楼王7#）——440㎡3梯1户（未售）三梯一户尊贵配置，尽显豪宅风范东西双十字回流户型设计四面宽南向横厅设计江景览无余四面宽南向横厅设计，江景一览无余中西双厨，极致烹饪；动静分离，主仆分区3套卧设计，超大主卧配衣帽间、淋雨间、卫生间PAGE14装修标准整体装修标准报价10000元/㎡，品牌多使用德系功能室地面墙面配置Reginox荷兰皇冠厨房水槽；德国Gaggenau嘉格纳厨房电器（油厨房高级大理石地板高级墙砖Gaggenau嘉格纳厨房电器（油烟机、燃气灶、洗碗机、消毒柜）；法国皇室殿堂级家用电器奢侈品牌DeDietrich帝泽（嵌入式双门电冰箱蒸汽烤箱）；德劳芬品牌卫浴Yale品牌门禁系统式双门电冰箱、蒸汽烤箱）；德国品牌bulthaup橱柜客厅高级大理石地砖石膏吊顶大金中央空调、德国menred曼瑞德地暖温控器、法国lewin亮维彩色可视对讲系统德国Vaillant威劳芬品牌卫浴Yale品牌门禁系统石地砖色可视对讲系统、德国Vaillant威能地暖卫生间高级防滑地板高级面砖瑞士laufen劳芬卫浴用品、国内品牌五金件（水龙头、花洒）品牌实木高级品牌墙卧室品牌实木地板高级品牌墙纸帝泽品牌双门冰箱米勒品牌滚筒洗熨机PAGE15帝泽品牌双门冰箱绿城黄浦湾营销展示•阵地包装中央景观•中央景观•售楼处•参观动线PAGE16阵地包装目前二期仅剩1套一楼，其余全部售罄，周边围挡已基本撤掉，等待5-6月楼王开放项目实体楼横幅新码头街工地围挡包装PAGE17实景示范区实景示范区围绕人工水系打造清水步道，大面积草地营造中央景观公园气息PAGE18售楼处展示售楼处设计较为轻奢，没有浓重的顶级豪宅售楼处气息PAGE19样板房——洛可可式235㎡户型美国华尔道夫团队设计的洛可可式装修风格，轻快、细腻、精致、繁复入户玄关餐厅客厅洗手间PAGE20洗手间次卧样板房——法式新古典267㎡户型出自香港设计师陈文栋的法师新古典主义样板间透露着典雅高贵的气质出自香港设计师陈文栋的法师新古典主义样板间，透露着典雅高贵的气质卧室客厅PAGE21书房餐厅智能系统十大智能系统十大尊贵生活设计十大健康系统一卡通系统双会馆中央新风物业服务系统三大专业服务团队中央空调物业服务系统三大专业服务团队中央空调家居智能私家电梯，主仆分开入户中央热水远程控制豪华大堂地暖系统远程控制豪华大堂地暖系统环境温度全方位人车分流保温系统电梯控制都市大园林隔音系统安防系统罗马园厅设计中央吸尘停车场控制国际水岸建筑中央净水、软水智能报警系统国际一流建筑品牌同层排水家电智能国际立体空间废物处理系统PAGE22体验动线参动线先入地车库电梯上来经过迎宾水道进入接待参观动线——先入地下车库，电梯上来后经过迎宾水道进入接待中心，样板房也在接待中心处停车地库接待中心接待中迎宾水道PAGE23绿城黄浦湾推盘节奏/销售明细•推盘节奏•销售明细PAGE24项目时间轴蓄销期中因地块内存2009年8月项目首开，推出2#86套房源5#6#开盘蓄销期中因地块内存有名人故居被损坏事件发生，项目被黄浦区政府叫停整顿20148月2015.5‐6月2012事故2009年8月2010年10月2009年之前获取地块楼板价7168元/㎡，溢价率0%楼王7#开盘2010年1月推出1#86套房源期一期PAGE25推盘节奏•第一批：2009年8月项目首开推出2#86套房源开盘去化80%全年签约78套户型为•第批：2009年8月项目首开，推出2#86套房源，开盘去化80%，全年签约78套，户型为303/323/347平层•第二批：2010年1月推出1#86套，因遭遇市场行情下行影响，开盘仅售出大约31套，全年签约34套，户型为282/402平层•第三批：2014年8月推出5#6#105套房源，开盘去化70%，劲销20亿，至今签约92套，户型为235/267平层•第四批：计划于2015年5-6月推出楼王7#，户型为248/256/440平层，高区报价30万/㎡以上第二批第一批第三批第批最新推案PAGE26销售详情5#6#江景视野极为有限，均价在9万上下浮动；差价方面20层以内基本在10万/㎡以下，20层以上跳价较为明显；可以预见江景资源最好的楼王7#高区在未来推盘时部分均价可能突破25-30万/㎡绿城黄浦湾销售详情8686105788000010000012000080100120绿城黄浦湾销售详情分区楼层单价区间30以上7#未售0000346372463262000040000600008000020406080高区30以上7#未售27-307#未售24-2713-18万2009201020112012201320142015推案套数86860001050成交套数783463724632600000021-2310-12万中区11-20层9.2-10万均价52750859738951384217965239079587829低区1-10层8.2-8.8万PAGE27思考借鉴滨江豪宅林立，黄浦湾成功突围第三代钻石天幕大宅产品系非凡打造第三代钻石天幕大宅产品系非凡打造细节决定成败PAGE28思考借鉴滨江豪宅林立，黄浦湾成功突围在一线滨江区域（黄浦滨江、陆家嘴滨江）累计实现销售额达50亿，销售绿城第三代产品系列：天幕大宅金额仅次于华润外滩九里、中粮海景一号排名第三绿城第三代产品系列：天幕大宅自第一代御园系列、第二代公馆系列后，绿城第三代豪宅产品：天幕系列问世改变了绿城偏厚重石材立面的传统立面采用全玻璃幕墙以钻石天幕细节决定成败问世，改变了绿城偏厚重石材立面的传统，立面采用全玻璃幕墙，以钻石天幕概念打造更通透的立面感官细节决定成败围绕小区内保留的历史保护建筑所打造的老上海海派风格会所、带地下大堂的精装4.5米层高的地下车库、方便停放豪华车的加宽车位、不同风格的样板房精装展示等，豪宅的人性化小细节考虑周到PAGE29感谢您的聆听ThankyouforlisteningPAGE30