第三章(房地产价格和价值)

第三章房地产价格和价值价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西。——现象价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格第一节房地产价格的含义和形成条件1.定义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、设备。2.价格形成条件（1）有用性是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可以居住。（2）稀缺性是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气没有价格。（3）有效需求是指不仅愿意购买，而且有能力购买。需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。第二节房地产价格与一般物品价格的异同1.共同之处（1）都是价格，是价值的货币表现；（2）都有波动，受供求关系影响；（3）按质论价，质优价高，质劣价低；2.不同之处（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位关系不大。房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用权或其他权利。（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品主要是买卖价格。房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交易方式，即拥有两种价格。2.不同之处（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物品价格不易受影响。房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成通常较短。房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎交易。第三节房地产供求与价格1.房地产需求含义：是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。需求：①有购买欲望②有支付能力房地产市场需求含义：是指在一定的时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。市场需求：所有消费者需求总和。决定房地产需求量的因素（1）该种房地产的价格水平一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。（2）消费者的收入水平—消费者支付能力正常商品正相关，低档商品负相关。（3）消费者偏好正相关（4）相关物品的价格水平替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（经济适用房与商品房）互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（住宅与其配套商业）（5）消费者对未来的预期对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌）房地产需求曲线-需求量和价格的关系需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）需求量的变动，其他因素不变，价格沿需求曲线移动。需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）DI:消费者收入水平提高；D2：消费者收入水平降低。需求增加需求减少2.房地产供给含义：指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。两个条件：供给愿意＋供给能力房地产市场供给含义：在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。市场供给：所有开发商的供给总和。潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量决定房地产供给量的因素（1）该种房地产的价格水平正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。（2）该房地产的成本负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。（3）该房地产的开发技术水平正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。（4）房地产开发商对未来的预期预期价格上升，则会增加供给量。预期价格下降，则会减少供给量。（1）该种房地产的价格水平一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。（2）消费者的收入水平—消费者支付能力正常商品正相关，低档商品负相关。（3）消费者偏好正相关房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化（整条供给曲线的位移）PPQQ00SSS2S1供给减少供给增加S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降3.房地产均衡价格房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。3.房地产均衡价格2020/5/12RealEstateAppraisal18PQ0SDEP2PeP1Q1QeQ2Q3Q44.房地产供求状况的分类-（区域、类型）（1）全国房地产总的供求状况（2）本地区房地产总的供求状况（3）全国同类房地产的供求状况（4）本地区同类房地产的供求状况房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。使用价值和交换价值使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的关系或比例。房地产评估的是交换价值第四节房地产价格和价值的种类表现为一定数量的货币①成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的价格②市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。③理论价格：在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。④评估价格：估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动一个良好的评估价=正常成交价=市场价格市场价格、理论价格、评估价值、成交价格正常成交价格的形成条件：1.公开市场2.交易对象本身具有市场性3.众多的买者和卖者4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿5.理性的经济行为6.买者和卖者都具有完全信息7.适当的期间完成第四节房地产价格和价值的种类①快速变现价值：是指不符合市场价值形成条件中“交易双方有充裕的时间进行交易”下最可能的价格。②谨慎价值：是指存在不确定因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。通常低于市场价值。③在用价值：是指在现状使用下的价值。④残余价值：是指在非连续使用条件下的价值，一般低于市场价值。⑤投资价值：是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，而对房地产所评估出的价值。2020/5/12RealEstateAppraisal22市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值、残余价值估价目的要求市场价值：是指一项财产在进行了适当的营销后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交易的估计金额。市场价值形成的条件：1.适当营销—交易双方有充裕的时间进行交易2.懂行—了解交易对象、市场行情3.审慎—双方都是冷静、理性、谨慎、没有感情用事4.无被迫——交易双方是自愿进行交易的5.公平交易—交易双方是出于利己动机进行交易的①买卖价格：卖方将房地产权利人转移给买方而收取的货币等经济利益。②租赁价格：是指出租人将房地产出租给承租人而收取的货币等经济利益。③抵押价值：是在抵押期间的各个时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。2020/5/12RealEstateAppraisal23买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值法定优先受偿款包括：已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。2020/5/12RealEstateAppraisal24抵押价值公式：抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款已抵押的价值④保险价值：是房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。⑤课税价值：也称为课税价值或计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。⑥征收价值：为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。2020/5/12RealEstateAppraisal25买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值①所有权价格：是指房屋所有权价格、土地所有权价格或房屋和土地所有权价格。②土地使用权价格：土地使用权价格主要指土地使用权价格，包括建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格。③其他权益价格：泛指除所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、地役权价格、抵押权价格。2020/5/12RealEstateAppraisal26所有权价格、土地使用权价格、其他权益价格所有权价格的说明：中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集体所有权不允许转让。土地使用权价格说明：中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权的价格。①历史成本：简称：原值、原价，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。②账面价值：也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。③公允价值：是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。④市场价值：也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格，是资产在市场上成交的最可能的价格。2020/5/12RealEstateAppraisal27历史成本、账面价值、公允价值账面价值=原始价值-累计折旧公允价值的前提：1)公平交易；2）交易双方均熟悉情况；3）双方均是自愿的；2020/5/12RealEstateAppraisal28市场调节价、政府指导价、政府定价形成机制估价规定适用市场调节价通过市场竞争形成，经营者自主制定依据市场供求状况商品房政府指导价政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定估价结果不得超出政府指导价规定的幅度经济适用房政府定价由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格估价结果不得超过其最高、最低限价房改房廉租房①基准地价：是指对城镇各级土地或匀质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。②标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。③房屋重置价格：是指某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。2020/5/12RealEstateAppraisal29基准地价、标定地价、房屋重置价格房地价格＝土地价格＋建筑物价格2020/5/12RealEstateAppraisal30土地价格、建筑物价格、房地价格总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价/总建筑面积楼面地价＝土地总价/总建筑面积*土地总面积/土地总面积=土地单价/容积率①实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。②名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。2020/5/12RealEstateAppraisal31实际价格、名义价格①现房价格：是指建筑物为已建成的房地产时的价格（