第九章-城镇土地分等定级估价信息系统

本章主要讨论问题•1什么是城镇土地分等定级估价？•2城镇土地分等定级估价的方法有哪些？•3系统结构设计从哪个角度着手？具体系统功能有哪些？•4系统数据库如何设计？•5实现第九章城镇土地分等定级估价信息系统一、目的与任务1、目的：土地资产管理、土地市场管理、土地税费、完善地籍管理、土地规划2、任务：根据土地的自然、经济、社会等属性，对城镇土地质量、价格及其在空间分布上差异状况进行综合评价，并建立土地质量与价格体系。第一节城镇土地分等定级估价概述第一节城镇土地分等定级估价概述二、基本概念1、城镇土地分等、城镇土地定级、城镇土地估价2、土地等别（等次）、土地级别，基准地价（标定地价、路线价、区片价、级别价）、宗地地价3、土地估价方法（级差收益测算法、成本法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法）第一节城镇土地分等定级估价概述三、城镇土地分等定级估价程序1、城镇土地分等（1）准备阶段（计划、方案、人员）；（2）外业调查（资料收集、因素选择,及权重确定、补充调查）；(3）数据建库；（4）内业处理（因素、因子作业分值及综合分值计算）；（5）土地等别确定（综合分值分析、土地收益验证）；（6）成果整理。2、城镇土地定级（1）准备阶段（计划、方案、人员）；（2）外业调查（资料收集、因素选择及权重确定、补充调查）；（3）数据建库；（4）内业处理（因素、因子作业分值及综合分值计算）；（5）土地级别确定（综合分值分析、土地收益验证）；（6）成果整理。3、城镇土地基准地价评定（1）准备阶段（计划、方案、人员）；（2）确定测算区域；（3）外业调查（市场交易、企业收益）（4）数据建库；（5）样点土地收益、地租、地价计算；（6）基准地价确定（统计分析、平均地价计算、地价确定）；（7）基准地价修正体系确定；（8）成果整理。•4、宗地估价（1）明确估价事项；（2）初选估价方法；（3）外业调查（实地踏勘、收集资料）（4）确定土地估价方法及地价计算；（5）宗地地价确定；（6）估价报告书编写。四、主要技术方法1、土地分等定级因素因子的选择及权重确定采用特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法等；2、土地分等定级因素因子的作用分值计算采用相对值法和距离递减法，按0～100分封闭区间赋分，因素指标优劣与作用分的关系按正相关设置，因素条件越好，作用分越高。•3、土地定级中定级单元的划分采用主导因素判定法、叠置法或网格法。4、土地分等定级中单元总分值的计算采用多因素加权分值求和法。5、土地等别及级别的确定采用总分数轴法、总分频率曲线法、总分剖面图法或聚类分析法。6、土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。•7、土地估价中样点地价的测算采用收益还原法、成本逼近法、市场比较法、剩余法等。一、系统建设必要性与目标1、必要性（1）城镇土地质量及价格变化快，现势性要求高（2）城镇土地昂贵，均为国有资产，地价管理要求规范性强（3）城镇土地分等定级估价面广量大、技术难度大（4）城镇质量价格数据是城镇土地管理与经济建设的基础数据2、目标（1）具有图数输入与数据库建设功能（2）具有强大的空间分析与数理统计分析功能（3）具有快捷数据更新功能（4）具有提供多格式、多类型基础数据功能第二节城镇土地分等定级估价系统分析与设计二、数据库构成与设计•1、内容（1）分等图形：工作底图、城镇分布图、区域交通图、区位因素分布图、城镇分等作用分值图和综合分值图、城镇土地等别图等；表格：因素因子权重表、因素因子调查表、因素因子作用分值表、城镇综合作用分值表、统计分析结果表、土地等地价和土地收益验证计算表等；（2）定级图形：工作底图、定级因素因子分布图、定级因素因子作用分值图和综合分值图、土地理论级别图、土地级别图等；表格：因素因子权重表、因素因子调查表、因素因子作用分值表、统计分析结果表、土地级别地价和土地收益验证计算表等。（3）估价图形：工作底图、企业样点分布图、交易样点分布图、样点地价图、基准地价图等；表格：企业样点调查表、交易样点调查表、企业土地收益测算表、交易样点地价测算表、样点地价统计分析表、平均地价测算表、基准地价表、基准地价修正系数表、基准地价修正系数说明表、估价参数表等。2、图件比例尺（1）分等图：自由比例尺，省级1：50万、市级1：10万、1：20万、县级1：5万、1：10万；（2）定级与基准地价图：自由比例尺，城市1：10000、1：20000、县城1：5000、1：1万，建制镇、乡集镇1：2000、1：50003、数据库管理（1）县级库：基础＋县级成果（2）市级库：基础（市区）＋县级成果＋市级成果（3）省级库：县级成果＋市级成果＋省级成果（4）国家库：县级成果＋市级成果＋省级成果＋国家级成果4、数据库设计数据库是信息系统最基本的部件，在城镇土地分等定级估价信息系统中应建立以下空间数据库与非空间数据库：①工作底图库；②调查样点数据库（包括样点位置图和样点调查数据等）；③中间成果数据库；④最终成果数据库。根据空间数据与属性数据的特性及土地定级估价对数据的基本要求，系统所建立的数据库应是一个融基础数据与专业数据、属性统计数据与空间图形数据为一体的综合性数据库，具有结构合理、质量可靠、运行效率高的特性。（附件9-3）5、数据流程设计根据城镇土地分等定级估价业务特征及业务数据流转，分别建立城镇土地分等数据流程模型和城镇土地定级数据流程模型。三、系统结构设计•根据土地分等定级估价业务处理的需要，系统采用先整体后局部的模块化设计方法进行系统总体设计，城镇土地分等定级估价信息系统主要由五个子系统组成，分别为土地分等子系统、土地定级子系统、土地估价子系统、宗地估价子系统、地价动态监测子系统及系统维护功能模块。•1、土地分等子系统：用于实现城镇土地分等相关因素、因子调查表、相关资料、及工作底图的输入、编辑、存储与管理，建立土地分等资料数据库；计算分等因子作用分值以及权重值；从而确定分等对象的因素分值，并计算土地分等对象的综合分值；根据总分值频率图确定土地等的级别三、系统结构设计根据土地分等定级估价业务处理的需要，系统采用先整体后局部的模块化设计方法进行系统总体设计，城镇土地分等定级估价信息系统主要由五个子系统组成。1、土地分等子系统：用于实现城镇土地分等相关因素、因子调查表、相关资料、及工作底图的输入、编辑、存储与管理，建立土地分等资料数据库；计算分等因子作用分值以及权重值；从而确定分等对象的因素分值，并计算土地分等对象的综合分值；根据总分值频率图确定土地等的级别。2、土地定级子系统：•用于实现城镇土地定级相关因素、因子调查表、统计表、样点资料及工作底图等信息源的输入、编辑、存贮与管理，建立土地定级资料数据库；•计算各因素、因子权重值；划分土地定级评价单元；计算各因素、因子对各评价单元的作用分值，并进行加权叠加处理得到各评价单元的总分值统计并绘制各评价单元的总分值频率图；•根据总分值频率图划分土地级别并量算各级别土地的面积；绘制和输出各因素、因子作用分值图和各用地类型土地级别图及其他相关成果。3、土地估价子系统：•以定级成果为基础，以市场资料为依据，通过基准地价和因素影响分值或级别分值，建立基准地价测算模型，以及基准地价修正体系，最后输出地价成果。4、宗地估价子系统：•面向宗地地价评估及管理业务，以城镇土地级别调整及基准地价评定成果为基础数据，进行宗地估价数据采集输入、加工处理、动态管理、查询输出、统计分析。第二节城镇土地分等定级估价系统功能与实现•一、土地分等子系统1、分等因素因子权重处理模块：主要包括因素因子权重调查表输入、因素因子权重处理、因素因子权重确定等。2、因素因子外业调查表输入模块：主要完成城镇区位条件调查表、城镇集聚规模调查表、城镇基础设施调查表、城镇用地投入产出水平调查表等各城镇分等因素因子外业调查表的输入功能。3、因素因子作用分值计算模块：主要完成各城镇分等各因素因子外业调查数据的处理功能，从而得到标准化后各城镇分等因素因子的分值。•4、各城镇综合分值计算及统计分析模块：主要完成各城镇分等因素因子综合分值的计算，并对各城镇的综合分值进行统计分析，并由统计分析结果得出土地分等的分界点。•5、土地分等图形管理模块：主要包括图形数字化、图形编辑、交通最短距离计算、成果图整饰、成果图管理等。6、土地等地价、土地收益验证模块：利用样点地价和土地收益对所评定的土地等进行验证。二、土地定级子系统1、定级因素因子及权重管理模块：主要包括因素权重输入、因子权重输入、平均权重及标准差计算、权重及标准差打印等。2、定级外业调查表管理模块：主要完成原始调查表格数据的输入功能，它还提供了外业调查表浏览、外业调查表编辑功能。3、定级外业调查样本图管理模块：主要包括定级区域设置、通道设置、数字化各定级因素因子、图形数据与数据库中属性数据相匹配等。•4、定级因素、因子作用分值表管理模块：输入产业集聚区产业集聚修正系数、最佳人口密度、按道路宽度划分道路类型标准、道路类型修正系数等定级参数；依据定级规程，采用一定的方式自动计算各定级因素因子的综合规模指数，编制作用分值表。系统还提供了打印作用分值表、生成Word文档的功能。5、定级单元分值计算与级别评定模块：此模块是定级子系统的核心部分，它主要是自动生成各因素、因子的作用分值图以及综合作用分值图。通过对定级单元分值图进行频率直方图的分析，得出其理论级别界线。•6、定级成果图件整饰模块：完成图面的整饰、润色和修改工作三、土地估价子系统1、土地估价外业调查表管理模块：主要完成商服企业、工业企业用地效益资料、房地出租、房地出售情况等调查表的输入，它提供了一整套数据录入、修改、查询、打印、提示等功能。2、地价样点分布图管理模块：主要完成地价样点的上图工作，并且将图形数据与属性数据相匹配，对样点进行分类，划分到相应的级别中。•3、土地估价参数测算与管理模块：测算或输入土地估价中所需的参数，包括各级别各用途土地的不动产综合还原利率、土地还原利率、房屋还原利率、容积率修正系数，各类用地的土地开发水平修正系数、房地交易情况修正系数，征地成本、房屋重置价及其他参数。•4、地价指数测算与管理模块：测算历年样点地价、分级别和用途分别测算并确定地价指数。5、样点地价测算模块：主要功能为测算各外业调查表样点的地价，并根据土地估价参数测算与管理、地价指数测算与管理两模块测算出的地价指数、容积率修正系数等进行期日、容积率修正，同时还对估价样点交易情况、开发水平等予修正。6、土地估价区段划分与管理模块：主要完成商业路线、住宅区片、工业区片的划分，并计算估价样点与上述估价区段的包含关系，从而赋予级别、区段信息；输入估价区段调查表格，还提供了估价区段的浏览与修改功能。•7、平均地价测算与基准地价确定模块：在样点地价测算、土地级别、估价区段划分的基础上，此模块采用级差收益模型、数理统计法、地价区段法测算各类用地各土地级别的平均楼面地价及商业路线、住宅区片等土地估价区段平均地价。•8、宗地地价修正体系建立模块：根据各类用地级别平均地价和影响宗地地价的因素权重自动生成宗地地价修正系数表。9、基准地价更新成果图件整饰与管理模块：制作调查样点地价图、参算样点地价图、基准地价图、土地估价区段基准地价图等图件。四、宗地估价子系统•宗地估价信息系统主要包括基础信息管理、估价项目管理、宗地地价测算及估价成果应用等功能模块。1、基础信息管理模块（1）工作底图、估价目的、估价基本原则、估价基本依据等基础信息维护与管理；•（2）地价影响因素因子体系建立（一般因素、区域因素、个别因素、因素因子权重表）（3）地价影响因素因子修正信息（一般因素、区域因素、个别因素等）（4）宗地估价方法体系建立：级别价（级别价成果、修正系数表）、区片价（区片价成果、修正系数表）、路线价（路线价成果、修正系数表）、成本逼近法（土地开发成本构成）、市场比较法（标准宗地基本状况、条件说明、修正系数）、收益还原法（客观收益）、剩余法（房屋租赁情况表、房屋销售情况表、房屋建造情况表、房屋重置价表）（5）估价其它参数：估价还原率、估价