2015年成都蓝光商业项目个案分析报告(63页)

成都蓝光商业个案分析目录一、蓝光·花满庭2期——花耍街二、蓝光·空港国际城——韩国城三、蓝光“0首付0月供”政策研究一、蓝光·花满庭2期——花耍街1、项目区位（区域规划）项目所在的大丰街道被定位为城市北部副中心，也是新都区“北改”的核心区域“北改”片区将形成“四轴九片、一核八心”的总体结构,“一核”则是位于大天商业商务总部片区的人北延线城市副中心，主要要是承担商务办公、商业服务、文化娱乐和医疗卫生的功能。一、蓝光·花满庭2期——花耍街1、项目区位：（商圈）北区西班牙商业风情街，南区城北唯一车站餐饮底商。一、蓝光·花满庭2期——花耍街1、项目区位：四至及交通通达性良好地处大丰区域核心，唯一车站餐饮金街，紧邻城北最大公交车站；双向四车道无缝对接，交通通达性良好，共享商圈内人气、商气、财气。一、蓝光·花满庭2期——花耍街2、项目基础信息项目名称蓝光花满庭2期项目地址新都大丰街办博雅路199号开发商成都新都蓝光和骏置业有限公司物管公司四川嘉宝资产管理集团有限公司总占地面积101.34亩总建筑面积26万平方米绿化率30%容积率2.9物业类型高层住宅独栋商业底层商铺总户数3530车位比1:0.8商业概况体量2万平米物业形态独栋+底商建筑风格西班牙风情街6131期南区13独栋商业住宅一、蓝光·花满庭2期——花耍街3、项目产品分析：西班牙风情，昭示性良好。由3栋独栋商业和内街底商两部分组成，建面1万余平米；独栋商业分为三层，1楼层高5.4米，2楼层高6米，3楼层高5.1米；内街底商由两层构成，1楼层高6米，2楼层高5.3米.一、蓝光·花满庭2期——花耍街3、项目产品分析人流动线：人流动线合理，可视性、可达性良好，步行街宽与窄有机组合体现街区的趣味性，实现了各商铺的均好性；停车场，易于到达，易于排空。一、蓝光·花满庭2期——花耍街3、项目产品分析人车分流楼层垂直电梯独栋商业间的连廊设计人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间；垂直动线及独栋商业间的连廊设计保证了良好的可达性；一、蓝光·花满庭2期——花耍街3、项目产品分析空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；共享空间：令人愉悦的空间尺度；短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；一、蓝光·花满庭2期——花耍街4、商业氛围营造公共广告位的设立：广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌、业态分布图等。一、蓝光·花满庭2期——花耍街4、商业氛围营造街区绿化一、蓝光·花满庭2期——花耍街4、商业氛围营造街区小品及配套设施一、蓝光·花满庭2期——花耍街4、商业氛围营造——灯光工程一、蓝光·花满庭2期——花耍街5、项目竞争平台分析——品牌综合体：主要关注其自持部分的购物中心，销售型街区商业主要考虑现金流回现，目前，一般不会纳入统一经营或阶段性持有；其他品牌商业街区：不持有或阶段性持有；蓝光·花耍街具有23年专业商业运营经验，最具实力街区商业运营商；蓝光是中国最早将商业街区体系化，专业化运作的企业之一；被权威机构评选为“中国商业地产卓越服务机构”和“中国商业地产金融运营机构”。一、蓝光·花满庭2期——花耍街5、项目竞争平台分析——市场综合体：零售占比重，面临电子商务网购的严重威胁；市场容量饱和，竞争白热化；销售型商业街区体量大，与集中式商业不可避免形成重复竞争；综合体销售型商业客群摊薄，市场风险高。其他品牌商业街区：产权散售，无规划，市场前景不稳定。蓝光·花耍街定位于满足区域新生活方式下，不同消费需求的复合型特色商业，具有客群支撑最稳定、消费频次高、辐射范围精准、投资最有保障等特点；项目产品、选址稳健，客群稳固，风险低。一、蓝光·花满庭2期——花耍街5、项目竞争平台分析——产品维度综合体销售型街区商业其他品牌商业街区蓝光·花耍街项目选址1、选择繁华区：市场容量大，同质化竞争大，性价比低；2、选择远郊区：养铺周期长，风向高，价值兑现慢。无科学严谨的选址标准，价值兑现难以保障。1、始终在城市发展最快的区域选址，实现商业价值最快最大化增长；2、选址以区域发展和填补市场空白为导向，与消费需求高度匹配：生活广场+主体商业街+社区底商模式，从业态上满足区域中心所有社区消费需求最高的日常生活购物，餐饮、休闲、娱乐消费；3、主题定位上，做区域市场空白，最有主题的商业产品。消费客群1、商业体量过大，导致满足商业的正常盈利所需数量过大，且同类商业客群分流严重；2、综合体客群面临电商网购的严重分流。只能吸附小范围社区客群，辐射范围有限，客群数量难以保障。确保项目享有周边至少10个成熟社区，20万固定客群保障，特色商业吸附区域高品质消费人群，客群数量及质量能得到保证。业态规划1、体量过大，业态重复率高，同质化严重；2、销售型商业业态规划不纳入综合体的自持统一经营。业态单一，无统一规划，业态分布不合理。业态定位于满足区域中心所有社区消费需求最高的日常生活购物，餐饮、休闲、娱乐消费四大业态，规划设计阶段标配八大业种；目前已有浙江舟山沈家门海鲜酒楼、沱江渔府、无名火锅、情妹妹干锅锅、十七码头等知名品牌餐饮入住。价值兑现透支未来10年升值空间，成本回收周期长无系统招商与推广，成熟周期长，收益不稳定。1、性价比高、风险低；2、开街一年70%开业率保障；前期专项运营推广资金投入；成熟周期短，收益更快更稳定。增值潜力1、价格透支严重，周期长；2、价值增值看综合体是否运营成功，风险大。不稳定1、填补区域消费空白，而非是风险高，竞争白热化产品；2、专注区域社区绝大部分人，重复度最高的刚性需求，确保商业的存活率及增值空间。一、蓝光·花满庭2期——花耍街5、项目竞争平台分析——商业运营维度综合体销售型街区商业其他品牌商业街区蓝光·花耍街招商保障1、综合体销售型商业不进行自持或阶段性自持；2、无统一运营。1、无阶段性自持；2、无统一运营。1、始终在城市发展最快的区域选址，实现商业价值最快最大化增长；2、选址以区域发展和填补市场空白为导向，与消费需求高度匹配：生活广场+主体商业街+社区底商模式，从业态上满足区域中心所有社区消费需求最高的日常生活购物，餐饮、休闲、娱乐消费；3、主题定位上，做区域市场空白，最有主题的商业产品。商户资源综合体拥有全国知名品牌商户资源，但无街区商户资源直接嫁接。零散产权，无统一经营，无长期的商户资源。1、坐拥相当丰富优质的商源库，保障项目招商和开业：蓝光商业服务商家近万名，坐拥最大规模、最适合街区商业体的商家资源库；2、蓝光商业着眼未来，制定战略合作伙伴构建计划：商源库形成超紧密型20家，紧密型100家，总体新增300家的全面深度合作。运营保障1、无统一运营；2、无专项资金投入。1、无统一运营；2、无专项资金投入。1、统一运营，快速造活，大幅缩短养铺周期：关键点位阶段性持有，并率先开业，快速带来投资回报，实现投资价值；2、拿地即预留千万造活费用，造活期阶段持有700元/㎡专项推广基金，确保项目造活，投入招商、运营、推广，大幅缩短造活期；3、国内顶尖的商业运营团队保驾护航。一、蓝光·花满庭2期——花耍街6、成交表现：随着市场下行趋势发展，房地产营销大战全面展开，各大开发商纷纷推出各种优惠政策，其中最为抢眼的是蓝光。9月底，蓝光集团，推出“商业0首付0月供”促销政策，成交止跌回升。一、蓝光·花满庭2期——花耍街二、蓝光·空港国际城——韩国城二、蓝光·空港国际城——韩国城区域规划：临考天府新区重点发展区域、地处临空经济开发区核心位置众所周知，成都的未来看城南，作为天府新区重点发展区域，近年变化巨大，政府的大力支持让城南迅速晋级为成都新中心；未来集交通、商业、酒店、物流、会展、跨国企业办公区的国际化新城——临空经济开发区蓝光·空港国际城，地处政府重点打造板块腹地，“坐”享天府新区、临空经济开发区两大城市发展新区所有资源。蛟龙港工业园航空枢纽商贸区总部经济区仓储物流园区西航港现代制造业基地198多功能产业带九江外贸出口加工产业区科研及能源材料制造业华阳片区产业聚集区南部郊区生态功能区西航港现代制造业基地蓝光空港国际城天府新区规划图二、蓝光·空港国际城——韩国城县域经济综合实力连续16年位居四川省“十强县”榜首县域经济基本竞争力全国百强排名连年跨越，跃升至2011年的第20位全国最具投资潜力百强县第6位中国中小城市科学发展百强县第16位2010年、2011年连续荣获“中国全面小康十大示范县（市）”称号双流按照成都打造西部经济核心增长极的总体定位和天府新区以现代制造业为主、高端服务业集聚的产业方向，坚定不移实施高端产业和产业高端发展战略，全力打造以太阳能、核能、风能为重点的新能源装备制造，以物联网产业链为核心的新兴电子信息，以临空经济为引领的航空枢纽服务及制造维修“三大千亿级产业集群”。区域经济：背靠双流——县域经济综合实力连续16年位居四川省“十强县”榜首双流县地处成都平原腹地，位于四川打造天府新区的核心区域，幅员面积1032平方公里，辖18个镇、6个街道，人口94.2万。空港经济：成都双流国际机场——全国第四大国际级机场，人流、物流、财流汇聚中西部的最繁忙的民用枢纽机场西南地区最重要的的航空客货集散2012年，双流机场旅客吞吐量3150万，位居全国第五，为“全国卫生机场”、“全国文明机场”、“全国用户满意企业”、“全国设备管理优秀单位”成都双流国际机场自成立以来，每年均居中国十大繁忙机场之列，并始终保持空地安全事故为零的记录。2013年初3月18日，在印度孟买举办的第十一届亚洲航线大会上，成都机场成功摘得“亚太区最佳机场成就奖”；二、蓝光·空港国际城——韩国城辐射成都2小时经济圈区域交通：川南、成渝经济圈交通枢纽——成雅、成乐、成渝环线高速等交通枢纽，辐射川南、成渝经济圈二、蓝光·空港国际城——韩国城二、蓝光·空港国际城——韩国城交通路网发达，三横一纵，快速路网接驳繁华城南。二、蓝光·空港国际城——韩国城韩国城一期韩国城二期圣菲TOWN花天锦地成都之翼660亩，临空经济区最核心地段260万平米中国最大的超级商业综合体之一中国第一个超级体验式生态复合商业之城百万平米商务之都西南首席韩式主题商业综合体二、蓝光·空港国际城——韩国城整体定位：集商务办公、酒店、购物、休闲娱乐、餐饮、风情商业街区、临空集散为一体的城市都会区。二、蓝光·空港国际城——韩国城韩国城规划展示：韩国城邻里中心：三大旗舰核心，助推经济腾飞二、蓝光·空港国际城——韩国城旗舰之一：亚洲零售巨头旗舰之二：CGV4D豪华五星级院线旗舰之三：麦当劳得来速旗舰店二、蓝光·空港国际城——韩国城韩国城邻里中心业态分布：正宗韩国食品独此一家，异国特色美食广场，韩国时尚流行品牌服饰，丰富的电子产品二、蓝光·空港国际城——韩国城乐天玛特：源自韩国的亚洲零售巨头，超市商品多样韩国特色浓郁。二、蓝光·空港国际城——韩国城CGV五星级4D国际院线：韩国市场占有率第一的影院西南唯一真4D影厅五星级装修标准单厅装修费用高达300万引入震动、吹风、喷水、烟雾、气泡、气味、布景，人物表演等特技效果，让观众身临其镜、惊险刺激、感受科技；吉尼斯3S影院技术认证,3S即Screen（银幕）、Sound（音响）、Seat（座椅）一流认证，高科技4D―Plex影厅二、蓝光·空港国际城——韩国城麦当劳得来速餐厅：成都第二家国际标准店成都最大麦当劳汽车餐厅成都第二家国际标准店，面积达378㎡，所有配备均为高标配备，“得来速”国际级汽车餐厅上餐速度迅捷高效，每小时可服务300多辆车，现已火爆开业。二、蓝光·空港国际城——韩国城韩国城运营升级版：韩国东大门24小时“DOOTA”入驻韩国城西南首个24小时离港集散中心落户空港韩国城24小时麦当劳得来速餐厅已火爆开业空港后街24小时酒吧娱乐新地标即将呈现运营理念：全天候全业态集群；双倍营业时间、双倍营业利润；打造二十四小时商业不夜城。二、蓝光·空港国际城——韩国城二、蓝光·空港国际城——韩国城空港后街：凝聚韩国特色风情，是国际城的娱乐新地标。带