房地产开发及施工基础知识

大家好哈利法塔（BurjKhalifaTower）（原名迪拜塔，又称迪拜大厦或比斯迪拜塔）是韩国三星公司负责营造，位于阿拉伯联合酋长国迪拜的一栋有162层，总高828米的摩天大楼。哈利法塔2004年9月21日开始动工，2010年1月4日竣工，为当前世界第一高楼与人工构造物，造价达15亿美元。建筑工程是土木工程学科的重要分支，从广义上讲，建筑工程和土木工程应属于同一意义上的概念。因此，建筑工程的基本属性与土木工程的基本属性大体一致，包括以下几个方面。1．综合性建造一项工程设施一般要经过勘察、设计和施工三个阶段，需要运用工程地质勘察、水文地质勘察、工程测量、土力学、工程力学、工程设计、建筑材料、建筑设备、工程机械、建筑经济等学科和施工技术、施工组织等领域的知识以及电子计算机和力学测试等技术。因此，建筑工程是一门范围广阔的综合性学科。2．社会性建筑工程是伴随着人类社会的发展而发展起来的。所建造的工程设施反映出各个历史时期社会经济、文化、科学、技术发展的面貌，因而建筑工程也就成为社会历史发展的见证之一。3．实践性建筑工程涉及的领域非常广泛，因此影响建筑工程的因素必然众多且复杂，使得建筑工程对实践的依赖性很强。4．技术上、经济上和建筑艺术上的统一性建筑工程是为人类需要服务的，所以它必然是集一定历史时期社会经济、技术和文化艺术于一体的产物，是技术、经济和艺术统一的结果。台北101，又称台北101大楼，在规划阶段初期原名台北国际金融中心（TaipeiFinancialCenter），是目前世界第三高楼（2010年）总高度508米。位于我国台湾省台北市信义区，由建筑师李祖原设计，KTRT团队建造，保持了中国世界纪录协会多项世界纪录。台北101曾是世界第一高楼，后被迪拜塔所超越。2009年9月广州塔的竣工及2010年1月4日迪拜塔的建成（828米）使得台北101退居世界第三高楼。在101的88层到91层间，有一个巨大的钢球引起了我的兴趣，它叫“调谐质块风阻尼器”，重660吨，悬空挂在楼顶，起着预防地震和平衡强风晃动的作用。据介绍，它是世界上最大的“调谐质块风阻尼器”，也世界上唯一开放供游客观赏的巨型“调谐质块风阻尼器”。广州塔马来西亚吉隆坡双子塔世界贸易中心房地产开发流程房地产开发总论PART1房地产开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房预售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收销售和服务阶段1.制订销售计划、讯传、广告2.商品房销售、签约、公证、付款3.物业服务建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房预售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。证件解释《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断销售和服务选址研究向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向发改委申报立项报告发改委函至规划局规划局会签返发改委发改委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签开发商进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告发改委、建委、规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:发改委规划局建委销售与服务立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定提交文件2.《国有土地使用证》规定提交文件上一步：对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,钉桩，成果给设计人建设用地规划许可证评估项目建设用地地价冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证地款交清前:先颁发《临时国有土地使用证》务通知单（用地选地地形图、宗地图、规划设计？通知单）销售与服务办理《建设用地规划许可证》:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收办理《国有土地使用证》:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书•加盖工商部门备案章的营业执照复印件•《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）6.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件•房地产开发企业资质证书等销售与服务立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收上一步:画桩位给钉桩条件，规划局办理据此到地政部门办理用地批准书,测绘院钉桩，成果给建设用地规划许可证评估项目建设用地地价设计人申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证修改后送规委审图2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3.煤气、道路、上下水改路由规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，出市政会议纪要做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。领建设工程规划许可证出施工图开节能证明进行个体设计（大公共建筑送规委审查）人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取《建设工程规划许可证》项目设计方案办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书销售与服务立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取《建筑工程施工许可证》项目设计方案领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明到发改委申请，列入到税务局取税单计划（建委会签）持年度计划、税单到区计、经委领到建委工程处领投资许可证登记卡，登记并取得许可证开工审批表到市政部门盖章，证明市政条件落实四源费缴纳开发办工程处同意招标到开发办市政处核实任务填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场招标办审查标底编制标底开标会定合同，写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书处登记同意施工质量监督落实任务资金来源，任务来源及一切手续建委工程处同意开工，办理开工许可证(建筑工程施工证)办理《建筑工程施工许可证》:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.《建设用地规划许可证》及附件3.《建设工程规划许可证》及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书•项目建设资金落实证明•年度施工计划•人防工程备案通知书•园林局伐移树木批准文件1.四源费统一收费凭证“四源”建设费（自来水、煤气、供热厂、污水处理厂建设费）•质量监督通知书•安全监督通知书•建筑节能新型墙体收费凭证1.统计局登记通知销售与服务PART1.1建筑施工流程图基础工程→模板工程→钢筋工程→混凝土工程→砌体工程→抹灰工程→楼地面水泥砂浆基础工程：定位放线→复核（包括轴线，方向）→桩机（选型）就位→打桩→测桩→基槽开挖→锯桩→找平→浇筑砼垫层→轴线引设→承台模板及梁底板安装→钢筋制安→承台模板及基础梁侧板安装→基础模板、钢筋验收→浇筑基础砼→养护→基础砖砌筑→回填土模板工程：模板工程（forwork）指新浇混凝土成型的模板以及支承模板的一整套构造体系，其中，接触混凝土并控制预定尺寸，形状、位置的构造部分称为模板，支持和固定模板的杆件、桁架、联结件、金属附件、工作便桥等构成支承体系，对于滑动模板，自升模板则增设提升动力以及提升架、平台等构成。模板工程在混凝土施工中是一种临时结构。钢筋工程：施工工艺流程：熟悉图纸→钢筋下料→钢筋制作→钢筋绑扎（柱、墙、梁板）混凝土工程施工工艺流程：作业准备→混凝土搅拌→混凝土运输→柱、梁、板、剪力墙、楼梯混凝土浇筑与振捣→养护砌体工程施工工艺流程：砌砖作业准备→砖浇水→砂浆搅拌→砌砖墙→验收抹灰工程是用灰浆涂抹在房屋建筑的墙、地、顶棚、表面上的一种传统做法的装饰工程。我国有些地区把它习惯地叫做“粉饰”或“粉刷”。楼地面水泥砂浆水泥砂浆楼地面，是应用最普遍的一种地面，是直接在现浇混凝土垫层的水泥砂浆找平层上施工的一种传统整体地面。水泥砂浆楼地面属低档地面，造价低，施工方便，但不耐磨，易起砂、起灰。立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证上一步:建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工办理商品房预售许可证全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式房屋验收出库分配及办理商品房销售许可证、办理产权证运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段办理《商品房销售（预售）许可证》:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达25%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复•销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等销售与服务立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验