房地产开发基础知识

房地产开发基础知识一.对行业的基本认识：1.房地产：通常也被称为不动产。是房产和地产的总称。是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产在物质上有如下三种存在形态：单纯的土地单纯的房屋土地和房屋的综合体房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。2.房地产的类型：居住用房地产生产用房地产经营用房地产行政用房地产其他专用房地产3.房地产的特征：位置的固定性：土地是自然生成物，其位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，这使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。地域的差别性：房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的房屋价值也会有所不同。体现在销售上，就是常见的“一房一价”。高值耐久性：建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很长，往往是既十年甚至上百年，其作为消费品价值也比较昂贵。保值增值性：在国家政治、经济形式稳定的情况下，房地产价格呈不断上升的趋势，也就是说房地产具有保值和增值的性质。这主要十由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。人们对土地需求的不断增加，使房地产产品价格呈上升趋势。4.房地产业：房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，并由从事以上活动的各类单位所组成，属于第三产业。房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。这个行业包括了房地产开发建设、流通和消费服务领域的各种经济组织，它们之间相互联系，相互依存，形成了一个有机的整体。特别提示：建筑业是指建筑安装施工行业，是建筑产品的生产部门，它完全是物质生产部门，属于第二产业，不属于房地产业范畴。5.建筑物：定义：广义：人工建筑而成的所有东西。狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。特别提示：建筑物的定义不同于构筑物，构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。——按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑——按层数分：低层（1～3层）、多层（4～6层）、中高层（7～9层）、高层（10层以上）、超高层（建筑总高度超过100米）。——按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。6.商品房：在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。7.房改房：是指机关、团体、企业和事业单位按照，《国务院关于深化城镇住房制度的决定》要求，严格执行房改房价格标准，把已经分配和将要分配的住房出售或出租给本单位的职工居住。也叫已购公房。8.经济适住房：指国家、当地政府和房产企业为解决本地中低收入家庭住户紧张问题而修筑普通住宅，在同一地段，同一质量的情况下，其造价成本比普通商品房要低，这主要是因为它的土地是通过划拨方式取得的，也就是说，没有地价成本。其买卖价格受到政府行为的干预或制约。目前来说，政府对经济适用房价格的限定为“开发成本×1.03”，也就是说，允许开发商赚取的利润为3%。二.关于土地：注意：我国城市土地均为国家所有1.土地的的分类：按用途分：A）.生活居住用地生活居住用地一般包括居住用地、公共建筑用地、道路广场用地、公共绿化用地等。其中居住用地指住宅小区内的居住建筑用地、道路用地、绿地和公共建筑用地；公共建筑用地指为整个城市服务的商业、文教体育、医疗卫生和行政经济机构用地；公共绿地指为全体城市居民服务的公园、游园、动植物园、陵园以及城市林荫道绿地和滨河绿地等；道路广场用地是指城市主要干道网、广场和停车场等用地。B）.工业用地工业用地主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施脏乱工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。C）.对外交通运输用地对外交通运输用地是指对外交通运输设施的用地，包括铁路、公路线路及各种站场用地、港口码头用地、民用机场用地及防护地带等用地。D）.仓库用地仓库用地是指专门用来存放生活资料和生产资料的用地，包括国家储备仓库、地区中转仓库、工业储备仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库以及露天堆栈等用地。E）.大专院校、科研机构用地其中包括大专院校、中等专业学校、具有独立用地的科学研究机构、试验站等用地。F）.风景游览用地风景游览用地是指城市风景游览区绿地，包括园林部门和文化部门管理供游览的风景区、森林公园及名胜古迹用地等。G）.市政公用设施的用地市政公用设施用地通常指设置公用设施和工程构筑物的用地，包括水源地、自然来水厂、污水处理厂、变电所、煤气站、消防站、各种管线工程及其构筑物、防洪堤坝、火葬场及墓地等用地。H）.卫生防护用地卫生防护用地主要指居区与工厂、污水处理厂、公墓、垃圾场等地段之间的防护绿化或隔离地带，水源防护用地以及防风、防沙林等用地等。I）.特殊用地特殊用地通常指文物保护区、自然保护区、军事用地、监狱、看守所等一些特殊用途的土地。J）.其他用地其他用地即不属于以上所列项目的其他城市用地，包括市区边缘的农田、菜地、苗辅、果树林地、牧场及城市内一部分不易划出的零星空地等。不同性质、规模的城市用地的构成也各不相同。如工矿城市中，工业、运输和仓库的用地往往成为城市用地的主体；大学、科学城中，科研机构、实验基地和大专院校的用地构成了城市用地的重要部分；风景旅游城市中，风景区、园林和各种自然及人文景观用地在城市用地中占有相当的比重。按获取土地的方式分：A）.出让用地：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是土地使用者有偿取得土地使用权的一种方式。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权，一经设定即成为一种物权，在土地使用权存续期间，土地使用者在设定的权力范围内享有对土地的使用权、转让权、抵押权等民事权利，任何单位和个人不得非法干预。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。B）.划拨用地：土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制，其转让、出租和抵押必须符合法律规定的条件。根据《土地管理法》第54条和《城市房地产管理法》第23条的规定，只有国家机关用地和军事设施用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地可以以划拨方式取得。B）.国有土地租赁：国有土地租赁是指国家将国有土出租给土地使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付资金的行为。国有土地租赁也是国有土地有偿使用的一种方式，是出让方式的补充。根据国土资源部《规范围有土地租赁若干意见》的规定，对于经营性房地产开发用地，不能以国有土地租赁方式提供土地使用权。2.土地所有权土地所有权是指土地所有所有者在法律规定的范围内，对其拥有土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，它是土地所有制的法律表现。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制和集体所有制，城市市区土地属于全民所有，即国家所有。农村和城市郊区土地除国家所有的以外，属于集体所有，宅基地、自留地、自留山属集体所有。因此，我国不存在土地个人所有制形式。土地占有权：土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权利。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营和使用，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此，土地所有权人并不一定就是土地占有人。土地使用权：土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占用就无法使用。土地使用权作为一项独立的权能已同占有、收益权一起从所有权分离出来。但这里讲的土地使用权是专指土地所有者在法律规定的范围内，依自己的意志使用土地。在我国，一般只有集体土地所有者才能直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。土地收益权：土地收益权就是基于土地的使用权百取得的利息和孽息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。土地处分权：土地处分权就是依法对土地处置，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归宿。3.因出让取得的土地使用权国家将一定年期的国有土地使用权批准给受让人，受让人以支付土地使用金为代价而取得土地使用权。该种土地使用权是独立意义的物权，是从土地所有权中分离出来的一项权利。它所包含的一定程度占有、使用、收益和处分权能，具体表现为土地使用权人对土地的使用权、出租权、转让权、抵押权以及基于物权的请求权。土地的使用权：土地使用权人（受让方）对享有土地使用权的地块有开发利用权。土地使用权人因其取得地块的不同可以享有对土地的种类不同的利用权。出让土地的主要用途是：①居住用地；②工业用地；③教育、科技、文化、卫生、体育用地；④商业、旅游、娱乐用地；⑤综合或者其他使用地。出租权：土地使用权在权利存续期间对土地有出租之权。土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物及其它附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出让权：土地使用权人在土地使用权存续期间内，有权将其所享有的土地使用权转让给他人。土地使用权转让时，新的受让人取得了原土地使用人的土地使用权。原土地使用人不再享有权利和负担义务。抵押权：土地使用人可以就其土地使用权设定抵押权。土地使用抵押，就是债权人对享有土地使用权的债务人或第三人的土地不转移占有，继续由债务人或第三人使用收益，在债务不履行时，变卖债务人或第三人提供的土地使用权（担保物），而就其价金优先受清偿。请求权：当土地使用权受到侵害时，土地使用权人具有物上请求权，即：受到不法妨害时，有停止妨害请求权；有妨害的危险时，有妨害防止止请求权；造成损害时，有损害赔偿请求权。4.出让土地使用权的终止：土地使用权期限届满。土地使用权的存续期是土地使用权的设定行为规定的期限，出让合同规定的期限届满，土地使用权终止。土地使用权收回：土地使用权收回，是政府以管理者的身份，对组织或个人进行的行政制裁或行政处理措施。土地灭失，使土地使用权随之终止。抛弃土地使用权：抛弃一次性支付出让金的土地使用权，对土地所有人有利，因此，一般来说，土地使用人可自由抛弃土地使用权，但需经办理注销登记，才发生土地使用权终止的效力。没收：没收财产是一种刑罚方法，是将犯罪分子个人所有的财产的一部分或全部强制无偿地收回归国有的方法。没收财产的判决确定，是发生土地使用权终止的结果。5.土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合及其它用地50年。6.地籍：是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。7.地籍管理：是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分