华润_上海华润地产战略发展报告_135PPT

华润战略发展报告1研究逻辑框架华润公司战略执行华润公司战略定位华润公司战略分析1.房地产发展支撑要素2.上海房地产市场分析3.上海房地产市场竞争格局4.华润公司内部分析华润公司战略定位与目标华润公司战略地图及执行21.中国房地产行业发展支撑要素华润公司战略执行华润公司战略定位华润公司战略分析战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图3宏观经济发展水平土地市场城市化市场需求房地产发展市场供给金融宏观政策从总体来看，房地产市场的长期走势受外部环境的宏观经济发展水平、宏观政策、金融等因素影响明显，同时城市化带来的大量新增城市人口的刚性需求和土地资源的稀缺性也是影响房地产市场长期走势的直接因素。房地产市场短期市场走势仍依赖于其当期的市场的需求与供给。1.中国房地产行业发展支撑要素41.1宏观经济发展层面1996-2007年全国GDP总值及其增长率109.37.87.68.48.39.11010.110.411.111.5050000100000150000200000250000199619971998199920002001200220032004200520062007年份GDP总值（亿）02468101214增长率（%）GDPGDP增长率%1996-2007人均可支配收入及居民消费价格指数上涨率2.810.91310.49.67.793.93.45.89.36.48.513.444.51.51.83.91.2-0.8-0.8-1.40.40.78.3-4-20246810121416年份199619971998199920002001200220032004200520062007增长率%人均可支配收入增长率%居民消费价格指数上涨率注：07年为1-11月数据中国经济运行处于上升阶段2007年上半年的GDP增长达到了11.5%，第二季度更是达到了11.9%，为近十年来最高水平。城镇居民的购买力不断提高受益于经济快速增长，人均可支配收入有了较大增长，2007人均可支配收入13786元，比上年提高17.2%。51.2城市化及人口红利•城市化仍有大幅度提升空间•截至07年末城镇人口比重已经达到44.9%，发达国家2005年平均城市化率为77%。•人口年龄结构中比重最大人群成为购房主力军•目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30－44岁，而这部分年龄层的人是购买商品房的主力军。•高校毕业生构成未来购房需求•随着文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。5－10年后这些人即面临首次置业的需求。61.3房地产金融1）资金来源—房地产企业融资渠道多，重点城市外资增长迅速。•2007年底全国新增贷款总量为3.63万亿，同比增长16.4%。•在证券市场方面，通过股市、国外基金等融资方式，加之快速销售和较高的售价，目前不少地产公司拥有了较强的资金实力。房地产开发投资资金来源同比增长率单位（%）71.3房地产金融2）人民币升值-带来房地产投资需求•我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩；•汇改以来人民币升值加快，2008年以来累计升值6.13%，截至6月18日，1美元对人民币6.8823元；•国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值；•种种因素导致投机和投资的境内外资金对房地产的偏好。外资增长迅速：•2008年3月末，中国国家外汇储备余额为16822亿美元。中国一季度贸易顺差为414.2亿，实际使用外资为274.14亿美元，而同期外汇储备增加1539亿美元。由此看来，一季度疑似“热钱”流入大概在850亿美元左右。日本和韩国汇率变动与土地价格走势81.4小结总之，我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。宏观经济的高速增长、城市化进程的逐步推进、人口红利、人均可支配性收入逐年提高、人民币升值加速，这些都是促进房地产市场长期繁荣的因素。91.52008年现状•2008年房地产市场面临一些新的变化：•基于“双防”的从紧货币政策将同时影响商品房的供给和抑制商品房的需求。•一、开发商在银行、股市的融资渠道受阻，且商品房销售回款不畅，只得求助于公司债和房地产基金。•二、房贷新政抑制了部分投资需求。•三、住房保障制度在08年得到进一步落实，从各大城市公布的08和09年住房建设计划来看，保障性住房占新建住房比例为10%－40%。现状10华润公司战略执行华润公司战略定位华润公司战略分析2.1上海房地产行业分析-市场战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图112.1上海房地产市场-宏观经济《世界发展银行》高速发展大于8%稳定发展5-8%停滞4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况GDP增长率•从中国人均国内生产总值分析来看，2007年约为人均2460美元，居世界104位，按照库兹涅茨发展定律，中国经济处于高速发展阶段；•2007年上海GDP增长率为13.3%，房地产业处于高速发展阶段；•上海2007年人均GDP为8594美元，已超过8000美元，但与纽约、东京相比还有很大差距。纽约：62113美元伦敦：27523美元东京：81530美元注：纽约、伦敦和东京为2006底数据122.1上海房地产市场为了更全面、更科学的衡量进入一个城市的标准，我们尝试研究了各个城市的宏观经济和房地产发展数据，归类出系列可以反映一个城市经济发展和房地产发展的指标体系。我们最终选用了6个主要维度对长三角主要城市以及我司进入城市进行比较。选用的指标商品房销售面积社会消费品零售总额城市人均GDP常住人口商品房销售均价人均可支配收入衡量进入城市标准设定每个指标的最高值和最低值为100分和10分，根据各个指标的绝对值算出所对应的分数，再根据各个指标所占权重计算每个指标所对应的分数，6个指标的得分总合即为各个城市的最终得分。统计指标及所占权重：人均可支配收入（25％）人均GDP（20％）人口（15％）社会消费品零售总额（15％）销售面积（15％）销售均价（10％）评估方法132.1上海房地产市场针对综合六项指标加权得分的结果，上海的综合得分为18个城市中最高位，为89.39。表明上海具备我司进行重点长期发展的基础和潜力。89.3979.2271.5358.5552.4748.7348.3946.0648.3939.4115.8521.5928.3428.6433.8534.5034.7135.490102030405060708090上海深圳杭州无锡厦门大连武汉长沙合肥××××战略进入城市比较人均GDP得分城市人均可支配收入得分常住人口得分商品房销售面积得分商品房销售均价得分社会消费品零售总额得分14备注：指标得分城市人均GDP得分城市人均可支配收入得分常住人口得分商品房销售面积得分商品房销售均价得分社会消费品零售总额总分上海16.0422.8415155.511589.39北京13.3620.0113.128.749.1614.8279.22深圳20256.672.06107.7971.53苏州18.1218.756.17.662.615.3158.55杭州12.5219.496.044.524.415.4952.47宁波11.8420.565.232.943.654.5148.73无锡15.9818.124.482.82.124.8848.39南京10.2417.125.674.462.775.846.06厦门13.7719.171.51.755.69243.89成都5.27.659.989.021.845.7139.41大连12.328.14.553.193.014.3235.49常州9.9714.993.112.161.552.9334.71武汉8.16.86.644.452.26.3134.5嘉兴8.4516.792.971.51.622.5233.85长沙7.229.94.933.841.251.528.64南通5.4810.425.911.911.223.428.34合肥5.415.183.574.0112.421.59南宁22.55.332.371.072.5815.852.1上海房地产市场15华润公司战略执行华润公司战略定位华润公司战略分析2.1上海房地产行业分析-住宅市场战略分析上海房地产行业分析中国房地产发展支持要素上海房地产市场竞争格局华润内部分析市场住宅政策商业写字楼城市地图162.1.1上海住宅市场分析投资额施竣工供需比成交特点土地市场上海住宅市场量和均价环线分布区县分布档次分布172002－2007上海投资额2002年2003年2004年2005年2006年2007年固定资产投资（亿）218724523085354339254459房地产投资（亿）7499011175124712761308比例34.25%36.75%38.09%35.20％32.51％29.33%年度平均比例34.36%注：数据来源于上海市统计局•由于国家当前所处经济、社会发展阶段和房地产具有的先导性行业特征，上海房地产投资在固定资产投资中的比重长期维持在1/3左右。•2005年起房地产投资额占比逐年小幅下降，投资态度由乐观转为谨慎乐观，政府虽不再将房地产定位为支柱产业，但其在短期仍将为重要产业。房地产上海国民经济发展的重要产业①投资额分析182002－2007上海住宅施竣工面积年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年施工量（万平米）599569747873826779897643竣工量（万平米）188122813270281926992753倍数比3.193.062.412.932.962.78年度平均倍数比2.89注：数据来源上海市统计局，数据含动迁、配套住宅②施工竣工分析•施工量通常为竣工量的3.5±0.5倍，反映了1-2年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。•目前上海楼市整体呈现供略小于求态势，优质地段的高端物业更加供不应求。上海住宅市场供小于求局面或延续19•2007年，上海商品住宅销售面积2753万平米，供应2103万平米，供需比为0.76，市场供不应求。③历年供需对比上海市商品住宅供求关系趋紧，商品住宅供应04年后逐年递减，而需求强劲。上海住宅市场历年供需情况05001000150020002500300035002002年2003年2004年2005年2006年2007年0.000.200.400.600.801.001.201.401.60批准预售预售登记供需比批准预售预售登记供需比2002年2168.782587.460.842003年3150.762711.021.162004年3079.683310.370.932005年2580.181797.071.442006年2200.632147.611.022007年2103.972753.220.7620④成交分析-销售均价上海市历年商品房成交均价及增幅0100020003000400050006000700080009000100000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%成交均价438348955897764782398638.69182增幅14.32%11.68%20.47%29.68%7.74%4.85%6.30%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007•上海商品房价格历年来稳步上扬，2004年同比2003年增长近30%，出现过快增长的不理性现象。2004以后，均价涨幅基本控制在7%左右。商品住宅从06年开始增长幅度逐步趋缓；•2007年上海商品房销售均价9182元/平方米，同比上涨7.1%。•2007年上海商品住宅销售均价为10293元/平米，同比上涨9%；上海商品房价格历年来稳定上扬，商品住宅06年开始增速趋缓上海市历年商品住宅成交均价及增幅05000100001500000.050.10.150.20.250.3住宅均价51186385816494