南京金銮江宁地块市场定位及物业发展战略报告_123PPT

报告思路及框架项目研判城市研究市场分析发展战略项目定位产品规划项目分析项目界定城市宏观市场背景宏观市场竞争市场市场策略战略突破价值感知资源卖点形象定位客户定位产品定位规划建议产品配比创新增值项目分析—区位分析本项目项目地处南京将军山下，将军大道与佛城西路交汇处，行政区域隶属江宁区。毗邻河海大学。用地性质商住占地面积13600㎡容积率≤4.5建筑密度≤30%绿地率≥30%建筑高度﹤100m项目分析——城市关系项目距离市中心新街口商业圈20公里，通过将军大道、花神大道，30分钟车程；距离江宁中心区约9.5公里，通过将军大道、天元西路、天元中路，约15分钟车程；距离江宁开发区管委会约5公里，通过将军大道，约5分钟车程；距离江北中心约20公里，通过将军大道、花神大道、长江三桥，约20分钟车程。项目分析——城市交通本项目道路状况：将军大道：双向四车道，连接主城雨花区和江宁区的主干道；佛城西（东）路：双向四车道，连接宁丹公路与江宁中心苏源大道；机场高速：双向四车道，连接主城与禄口国际机场项目分析——城市交通交通状况：将军大道与佛城路贯通，极大丰富了项目畅达的交通便利度；将军大道、佛城路是通往项目的2条干道，有8条公交线路设立附近，中心主城及区域内至项目的可达性和便利度极佳项目分析——所属片区英华达摩托罗拉埃斯顿统宝光电复地朗香河海大学江南青年城纺织工业园翠屏湾花园城片区绝大数为别墅等高档住宅，并紧靠河海大学、法官学院，人文气息浓郁；外资企业分布四周，片区价值凸显项目分析——周边配套配套2公里生活圈教育河海大学\法官学院\英华学校\航空航天大学\正德职业学院\爱尔法幼儿园购物佛城西路华诚超市等商业\将军大道商业\托乐嘉街区苏果超市等商业餐饮佛城西路各类型餐饮\托乐街肯德基等各类型商业星罗棋布银行工商银行、招商银行等文体河海大学体育中心市政开发区管委会、检疫中心、海关、科技创业中心医疗托乐嘉街区诊所邮局托乐嘉街区邮局项目分析——四至■□地块四周是以河海大学延伸包围为主，另有将军大道、佛城西路等路道。■□东面：绿地广场、将军大道、埃斯顿；■□西面：翰海翠庭社区、河海大学；■□南面：佛城西路；■□北面：康厚街、河海大学。项目分析——地块现状■□项目地块内堆放垃圾品较多；■□地块东面绿地广场为可利用资源；■□地块相对平整，形状呈狭长形；■□地块处与将军大道和佛城西路交汇处，昭示性强项目界定：区域重点发展方向、稀缺的，高容积率的，生活配套资源完善的，山林资源丰富的，富人区的，交通便利的城市扩张成长型区域中心项目环境条件项目周边环境优势明显，整个将军山及牛首山的概念炒作的启动，对片区形象提升很重要，如何借势成为一大关键点。地块条件项目地块本身缺乏可以挖掘和利用的显性资源，必须挖掘其他隐性资源，必要时要嫁接其他概念和资源以提升项目整体价值。交通条件项目出行畅通，周边有多条公共交通线路通过，能够满足区域客群出行要求。经济指标项目为目前市场高容积率住宅区，由于目前区域市场接受以别墅住宅为主，高层、小高层产品价值稀缺性挖掘尤为重要。区位条件处于将军山板块，处在区域发展的主方向之上，未来发展前景看好。配套条件目前项目周边配套成熟。报告思路及框架项目研判城市研究市场分析发展战略项目定位产品规划项目分析项目界定城市宏观市场背景宏观市场竞争市场市场策略战略突破价值感知资源卖点形象定位客户定位产品定位规划建议产品配比创新增值至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市多核心发展、大框架形成的城市格局，多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能■□南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。■□南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。■□南京是长三角的中心城市；是全国性商贸中心之一；历史文化名城。■□作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，其未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖。城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期12951576.2191024132774327512.50%15.10%17.30%15.20%15.10%15.60%0.001000.002000.003000.004000.005000.006000.002002年2003年2004年2005年2006年2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%GDP(亿元)增长率GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展■□南京国内生产总值连续四年保持15％以上的增长速度，经济运行的持续稳定繁荣与城市建设、房产市场的高速发展相互促进，使得原有的南京市区规模与之无法适应。目前南京市的城市化水平在60%左右，按国际惯例而言，正处于快速发展区间。在这样的形势下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京进入城市快速裂变、扩张时期。经济的高速发展，城市居民生活水平不断提高，居民购买力日益加强，是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的基本因素之一29373498423758806378524611.20%13.10%15%12.01%8.40%12.90%010002000300040005000600070002002年2003年2004年2005年2006年2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均GDP增长率南京市城乡居民储蓄存款1913.121677.491382.241253.851031.0134.30%32.81%32.09%31.33%31.87%050010001500200025002002年2003年2004年2005年2006年29.00%30.00%31.00%32.00%33.00%34.00%35.00%城乡居民储蓄总额（亿元）城乡居民储蓄总额/金融机构储蓄存款发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-13001300-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型人均收入水平对房地产周期的影响城市总体规划——多核心发展的城市格局规划区域区域特征发展引擎发展阶段河西新城政府全力打造区域，但产业支撑尚未成型，区域正处于发展成熟期十运会（光环已过）、轨道交通（价值尚未体现）、CBD（有待时日）北部开发接近尾期，中部奥体时代正在发展中调整仙林新市区自然环境优美，依托大学城教育产业为主大学城开发已经进入快速发展期江北新市区重化工基地，城市发展滞后，发展机遇难以确定重化工产业处于启动发展初期东山（江宁）新市区布局分散，多板块并存发展雄厚产业支撑、绿色环境、轨道交通各板块分阶段快速发展■□在主城的基础上重点发展河西次核心，重点培育三个新市区，即东山、仙西和江北三个新市区的次区域中心，形成多核区域中心格局。■□三大新市区中：江北地域最宽广（目前发展最滞后）；仙林单一优势明显；东山（江宁）经济实力最为雄厚、自然环境优美，发展优势日趋明显。■□南京作为长江中下游重要的发展城市，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色，城市的对外辐射的能力十分明显。■□飞速发展的经济，增加了居民收入水平，也为城市创造了多种生活方式并存的可能。■□一城三区城市规划，加快新城的建设发展，也呈现出了南京多元、多核心的方向发展。城市宏观结论——城市发展给江宁带来的机遇与挑战南京多核心发展的城市总体规划——奠定了江宁的新城路径以主城为核心，重点培育三个新市区，即东山、仙西和江北三个新市区的次区域中心，形成多核区域中心格局。江宁市场的发展背景——龙行天下虎踞金陵发展沿革：■□1990年江宁启动房产市场，此时江宁的房产仍只局限于东山镇局部地区，其主要功能和服务对象也只是“集团购买”、“单位分房”为主。■□2000年江宁撤县建区后，经济快速增长，房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。■□江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。“一城三区”确立江宁地位，轨道交通改善板块生活质量■□2004年，政府资金政策偏向于奥体板块以及江北区域，虽然江宁区政府喊出打造新城的口号，但由于缺乏政府的支持，配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。■□2005年，在市场的宏观调整下，市场呈现结构性分层，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。■□2006年，整个市场供应放缓，需求则较为旺盛,整个江宁市场持续热销。■□根据南京市一城三区（河西、仙林、东山）的发展战略，东山新市区将成为南京中心城区内相对独立的区域，确立了江宁板块在南京楼市中的重要地位。■□《南京主城与东山新市区通道规划》给江宁楼市注入了新的活力。根据该方案，未来将有35条车行通道与主城间的联系将得到大力加强，以往限制江宁楼市发展的交通瓶颈将会被大大缓解。道路交通环境的大大改善将使东山新市区迎来新一轮发展契机。南京江宁历年GDP及增幅140168.3202.35230.5278336.819.519.8151917.81801002003004002002200320042005200620070510152025生产总值增幅南京江宁历年投资建设情况72100.3150.1225.27300.7370.511.314.917.9530.7639.7755.46050100150200250300350400200220032004200520062007全社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）南京江宁历年产业结构比例10.48.97.797.26.50.858.259.258.561.462.168.331.431.933.7131.431.430.9020406080200220032004200520062007第一产业第二产业第三产业江宁经济发展呈现以下特征：——■□经济持续稳定高速增长。——■□固定资产投资与房地产投资速度增长迅速。——■□经济结构调整步伐加快，工业基础实力雄厚。经济增长带动固定资产投资与房地产投资速度迅猛发展年度社会零售总额居民储蓄零售额/储蓄人均零售额人均储蓄额200326.3370.040.3834469166200431.5484.90.37402810842200566.44106.850.62819413178200677.11126.20.33998016801200791.02143.420.631035014351江宁人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在增加江宁零售额和储蓄额双双增长的同时，更多的钱转入储蓄，表明潜在消费能力增加。2007年江宁在岗职工平均工资为19580元，农民人均收入8140元。2007年，江宁社会消费品零售总额为91.02亿元，增长15.28%，人均社会消费品零售额10350元，表现出江宁居民消费能力正在释放。2007年，江宁城乡居民存款达143.42亿元，人均存款14351元，显示出一定的潜在消费能力。江宁2007年人均GDP为3.9万元，增速约13%。年度人均GDP增长率20032.222%20042.6219%20052.8910%20063.3814%20073.913%模型推导——江