南阳市徐庄地块市场及发展策略报告

南阳市工业路地块市场发展报告STRATEGYREPORTNANYANGINDUSTRIALROADBLOCK项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析项目位于卧龙区，工业路光武路交叉口向北50米。项目紧邻南阳市家电建材商业中心，距南阳家电大世界约1KM；项目处于南阳市老城区，周边配套齐全；项目处于南阳市主要交通干线附近，交通便利。地块周边环境：项目东侧为电业局和联通公司家属院、西侧为常绿·林溪谷、南侧为梅溪河、北侧为城中村。地块处于工业北路，周边商业、娱乐、餐饮等配套设施齐全，居住便利性较高。地块周边仍有城中村及未改造扩宽的道路，并临近西药厂，生活环境较差。光武中路范蠡路金玛特工厂店工业路畅歌KTV区间路人民路光武中路光武中路西段南阳家电大世界项目处于已发展健全的老城区，周边有大量的城中村，新楼盘大多正在开发。附近有南阳普康药厂，紧邻梅溪河，周边环境较差。项目属性界定主城区副中心区域已经发展成熟交通便利，配套齐全项目属性：区域属性：因素项目事实界定规模资源条件建材、家电集销中心。无稀缺资源配套、交通地块配套齐全，交通便利老城区因素项目事实界定区域区域配套齐全城中心发展前景工业路为南北主干道光武路为东西主干道城市经济核心项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析限购限贷限价房产税？定向放松差别化住房信贷坚持限购政策不放松价格调控收效较好推进改革试点国八条90/70政策国六条新国十条国19条新国八条国十一条宏观政策宏观政策：限贷、限购、限价等政策继续严厉实施，十八大以后2013年全年，政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小。南阳虽未限购、限价，但是受到银行收缩信贷规模、限贷、首付提高、利率调高等因素的的影响：刚需客户被提高了置业门槛、增加了置业成本；改善性置业客户受到二套房贷款的限制，被阻隔在有限的购房人群之外新国五条•根据南阳市房管局提供数据，从供应、去化上分析，南阳市目前市场中达到预售条件的存量就达到200余万方；•受城中村改造项目多（已动迁38个）、体量大（1500万方）的影响，市场主力客户严重分流。•从价格分析:10年严厉的调控政策未对市场产生较大的影响，价格稳步增长，11年全市价格达到3600元/㎡；2012年刚需成为市场主力；2013年-2014年预计销量及销售价格低位运行；市场环境市场环境：商品房供应量大，去化量小，市场存量较大，呈现供大于求，价格稳定运行的局面。城中村改造·第一批城中村改造项目·第二批城中村改造项目·13-14年城中村改造项目截止2013年5月底，中心城区已批准城中村（旧区）改造项目共60个。总占地约1.81万亩。在已经批准实施的60个改造项目中，正在动迁或建设的项目有38个，体量约1500万方。······························城中村改造：城中村改造加速，大量房源涌现将严重干扰商品房的市场，造成整体市场疲软的结局。·········2013年经济、政策环境不容乐观南阳整体市场存量和供应量大，竞争态势激烈国内经济整体现企稳回升的势头还未可知，不确定性因素仍然很大，彻底摆脱低谷走向复苏的任务依然艰巨。2013年，政策将继续趋紧维稳为主，大的松动调整可能性较小。宏观政策对市场影响仍较大，差别化的房贷政策暂时不会松动。城区向东的快速扩张、南阳新区的规划，土地市场无论存量还是未来的供应量都是十分巨大的。市场商品房存量较大，去化压力较大。城中城改造项目投放量逐渐放大，扰乱整体市场。背景小结项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析项目发展策略商业初步定位竞争个案分析中心城区板块西南城区板块铁西板块东城区板块白河南板块板块名称区域位置区域概况中心城区板块老城区商业中心东城区板块城区东部城市发展方向北城区板块城区东部配套基本齐全西南城区板块城区西南成熟区域白河南板块白河南岸待发展区域、工业园区铁西板块焦柳线西工业园区、大学园区板块竞争北城区板块板块名称区域发展特征物业类型后续供应客户特征中心城区板块配套设施较为齐全，交通和生活配套渐完善高层后续供应较小区域客户、城区高端客户，县市客户东城区板块城市开发重点，未来城市的中心，配套正在逐步完善小高层、高层后续供应较大区域客户，城区其他区域高端客户，县市客户北城区板块主城区延伸发展区域、配套基本齐全多层、高层后续供应较大区域客户，城区其他区域中低端客户，县市客户西南城区板块区域发展成熟，各项生活陪套齐全，可开发土地较少别墅、多层、小高层、高层后续供应较少，在售楼盘数量少区域客，县市客户白河南板块白河，阻隔了区域与城区的联通，发展较为缓慢，工业园区定位多层、小高层、高层后续供应主要集中在栗河区域客，低收入人群，南部县市客户铁西板块非城市发展方向，地产开发热度不高多层、小高层、高层后续供应较少区域客、西部县市客户房地产板块对比分析东城区城区板块发展较成熟、基础配套基本齐全，城市主要发展方向城市经济核心地带，拥有良好的发展前景，但发展空间受限；道路交通便利，基础配套设施基本齐全，生活极其便利；小结【中心城区板块——主城区经济发展核心地带】提示在市场板块竞争中，本板块无明显竞争优势，周边竞争楼盘数量较多，竞争压力较大。如何将打造出差异化产品，将会是项目运作的主要问题。竞争态势—从竞争对手分布来看，呈现“群雄逐鹿”的局面，规模品质大盘云集，潜在项目云集在售项目较多，位置集中，楼盘同质化严重，且部分楼盘规模较大，户型设计符合现代人生活习惯。因此，本项目竞争形势严峻。如何打造出差异化的产品将会成为项目从开发到营销的过程中必须严阵以待的命题，或者说，将成为项目可持续发展的关键问题。项目竞争--选取市场上有代表性项目进行比对分析，找出成功点，规避风险南阳藏珑利益点比对市场同质产品严重，本项目竞争更多依靠产品、性价比优势。竞争项目利益点南阳藏珑常绿·林溪谷三期美丽之都天工·兰乔圣菲财富公馆三锦国际翰林华府春泉中心城金玉蓝郡位置信臣中路与仲景路西工业路与光武张衡路南阳市工业北路工业路与张衡路张衡路与人民路交叉口东200米路南光武路与车站路交叉口东北角建设路与工业路交叉向北100米路西建设路与工业路交叉口路向北50米路西路交叉口路交叉口----+--++交通主干道主干道主干道主干道主干道主干道主干道主干道主干道3、9、30路5、9、30路15、17、36路9、13、17路3、9、17路3、17、21路5、9、30路6、9、19路6、9、19路-···-···+············配套31中、书院中学、七里园学校、智慧树幼儿园21小、9中、电力医院18中、兴宛学校、高新医院、万德隆21小学、21中、星光小学、九中、图书广场、少年宫21小、金凯悦酒店、盛德美超市21小、公安大楼21小、9中、电力医院、金玛特超市家电大世界、建材大世界、裕华商场家电大世界、建材大世界、裕华商场-···-···+············项目规模（㎡）38万33万100万25万60万10万21万11万20万容积率、景观3.62.843.45.463.43.55风水地产中庭景观中庭水景组团绿化中庭景观中庭水景组团绿化中庭景观宅前景观宅前景观宅前景观组团绿化中庭景观工程形象8#、9#、10#、12#封顶一期交房、二期立面、三期±01#--9#、10#、16#立面一期二期打桩7#施工至2层，9#施工至15层未动工1#施工至20层、2#、3#施工至15层5#、7#施工至16层1#施工至±0均价4500元/㎡5000元/㎡4600元/㎡4100元/㎡4500元/㎡/4500元/㎡5000元/㎡5100元/㎡推盘日期2012.92012.82011.82012.82013.11/2013.42013.82013.8销售率一期95%二期30%一期三期认筹一期95%二期60%一期95%二期认筹一期95%二期认筹/98%97%一期80%结果优于+劣与-类同···产品规划规划直接决定项目的整体产品品质，规划是项目的灵魂。整体规划分析:品质项目在规划上兼顾居住的舒适性和形象、的生动性，楼体排布错落有致，灵动的布局提升了楼盘的品质天工兰乔圣菲三川御锦台常绿林溪谷藏珑品质项目规划比对市场目前产品规划比较粗犷，不注重细节和人性化设计，有型无实，这给本项目的创新提供了空间。财富公馆产品景观优秀的景观设计应是在结合地形、实用性、经济性的前提下，尽可能地讲求细部，走向精细化。小区的景观设计影响并改善社区的居住品质。品质项目多利用水景园林和组团景观绿化的的灵动布置，营造特有观景空间。此种景观设计提高居住的舒适度，凸显居住品质。三川御锦台天工兰乔圣菲品质项目景观比对藏珑大面积水景看起来很美，但后期养护将是一大难题，加强景观的可参与性，形成于业主的互动，可使景观的吸引力更强，提升项目竞争力。产品建筑建筑风格及外立面是展示项目品质形象的第一窗口，直接决定项目在客户心中的位置及项目在客户心中的价格预期。建筑风格分析:建筑风格多样，不仅有常见的简欧、artdeco风格，更有英伦、古罗马等建筑风格。通过鲜明的立面吸引客户，提升项目品质、已成为南阳房地产市场竞争标准手段之一。如意广场建业森林半岛三川御锦台藏珑现有楼盘外立面处理粗糙不精致，品质良莠不齐，给本项目的品质提升提供了的空间。品质项目立面比对藏珑三室两厅两卫139㎡常绿林溪谷三室两厅两卫126㎡如意广场三室两厅两卫140㎡三川御锦台三室两厅两卫134㎡主流户型户型设计是项目整体设计的落脚点，是房地产有产品转化为商品的终端，直接影响力人们的最终购买需求。消费者对户型设计的要求也越来越精细化、精致化。市场畅销主力户型的基本特征：户型方正，功能明晰，南北通透，动静分区，全明设计，布局紧凑，凸窗和多阳台设计增加了室内生动性和功能性。面积赠送户型，在满足客户功能需求的同时控制的总价，市场接受度较高。品质项目户型比对品质项目配套比对配套是项目品质的直接体现，随着房地产市场的不断发展，消费者由单纯的考量楼盘居住功能转向楼盘综合素质比对。项目名称配套智能化藏珑双气、3层会所、幼儿园、沿街商业游泳馆、健身房，咖啡厅、棋牌室、特色餐饮、女子SPA水疗等等可视对讲系统、视频安防监控系统、停车管理、楼宇门禁、电梯门禁一卡通管理、周界防范系统、紧急报警按钮、电子巡更点等安保系统常绿林溪谷2600㎡星级幼儿园、3500㎡独立高档会所，小区外围约风情商业街电视监控、对讲门禁、背景音乐、周界防范、紧急报警按钮、电子巡更天工兰乔圣菲800㎡社区双语幼儿园，8000㎡的开放式商业街和1500㎡主题会所电视监控、对讲门禁、红外监控、电子巡更、背景音乐会所、幼儿园、多重智能化已成为标准配置。结合项目定位，站在消费的角度去合理配置配套设施、智能化标准是项目打动消费者的因素之一。1、区域升温加速：随着政府的搬迁，区域的基础建设及配套将大大提升，竞争优势和居住优势逐渐体现，更具客户吸引力！2、存在突破机会：市场竞争项目素质较高，但在规划、景观、户型等细节处理上存在一定问题，本项目精细化运作是突破竞争的手段之一！3、竞争项目户型面积段重叠：从个案项目的主力户型可以看出120-140㎡的三房是市场集中投放的面积段，在这两个面积段的竞争是最激烈的，因此产品如避开此类面积段或在户型及项目上增加附加值，方能减少项目面临的竞争压力！操盘机遇项目发展策略项目属性界定宏观市场环境分析房地产竞争市场分析商业初步定位竞争个案分析本项目优势S区位优势：紧邻城市主干道工业路，距南阳市建材、家电集销中心仅有不到1KM的路程，周边配套齐全，生活便利。劣势S环境劣势：周边城中村较多，且紧邻梅溪河，环境较差，不利于建造高端小区。项目劣势：周边项目多处于2期、3期开发，拥有良好的口碑和宣传基础。本项目宣传将会滞后机会O市场机会：项目位于副市中心位置，受地块限制，后期项目较少，项目具有一定的市场机会。威胁T政策调控威胁：目前国家信贷政策持续收紧，需求严重抑制。板块竞争威胁：位于副市中心位置，房价普遍较高，且环境较差