厦门环东海域区域生态新城项目整体定位物业发展建议及发展战略PPT_237页（PPT238页）

厦门环东海域区域项目整体定位物业发展建议及发展战略将环东海域打造成“海峡先锋城市”城市升级先锋：第三代可持续海湾新城海西先锋：占位海西城市群核心增长极，打造海西综合服务中心厦门先锋：打造成大厦门城市新中心，与老城形成双核驱动主动占位，面向未来，先行创新2环东海域发展机会挖掘3区域发展战略与整体定位4国际案例研究5区域功能定位与分区研究内容6起步区初步策略1项目属性界定和核心问题我们的研究范围：厦门环东海域——以同安湾为中心，跨集美、同安、翔安三区的滨海新城，总面积205平方公里涉及分区规划面积/长度陆域集美区10平方公里同安区37平方公里翔安区67平方公里陆域合计114平方公里海域91平方公里海岸线58.5公里原貌现状愿景环东海域集美区同安区翔安区区域内部资源：海、湾、溪、岛、山等自然资源丰富，是厦门市后备土地储备资源最丰富的区域，但同时存在部分待拆迁村落2006年5月15日，环东海域开始养殖清退，经过退垦还海、岸线整治和海底清淤，扩大了水面面积，提高了海水质量环东海域湾区资源尚未被充分开发利用，是价值较高的内湾东西溪、埭头溪、官浔溪、龙东溪等四条河流穿越，埭头溪的护岸将建成水体景观天马山规划建设体育公园，面积达6000亩；美人山规划建设科技园步行通廊；大帽山将建森林体育公园目前，这两个都是半岛，规划中要各挖一条渠形成全岛四条溪流：东西溪、埭头溪、官浔溪、龙东溪西靠三座山：天马山、美人山、大帽山两个岛海内湾天马山大帽山美人山琼头外部交通状况：区域是闽三角的交通走廊所在地，外部交通便利序号已建交通现状距离（公里）①沈海高速同安和马巷两个入口，沈海复线规划建设中集美大桥到马巷出口18公里②高崎国际机场1983年10月通航，飞行区等级为4E级7③东渡港4个主要泊位，从事内贸集装箱业务27④海沧港拥有通达40多个世界主要港口的海上航线39⑤五通海空联运码头2008年8月31日建成启用，现正在扩建10序号在建交通现状距离（公里）①厦门新站09年底，与福厦铁路一起投入使用5五通海空联运码头在建的厦门新站39公里27公里10公里5公里同安出口马巷出口3公里⑤①②③④①内部交通状况：主要道路和桥梁已实现通车，交通通达性好序号已建成通车现状①集美大桥2008.07通车②滨海大道直通中洲大桥③同集路现有交通④同安大桥2007.03通车⑤丙洲大桥桥体通车，护栏在建中⑥中洲大桥2008.07通车⑦海翔大道立交桥在建中⑧翔安大道西滨立交在建中序号在建现状1马新大桥规划，未动工2火炬大桥规划，未动工3翔安隧道年底通车潘涂站蔡店站西柯枢纽站东亭站美峰站①②③⑦⑧④⑤⑥231区域产业现状：已建成大量通用厂房，包含若干工业园区，但总体入驻率不超过10%，其余基本为待开发原始用地产业园（建成）规模入驻拟进入企业性质思明工业园总建面75.55万平方米，共建44栋通用厂房已进驻40余家企业，占10%电子信息、LED光电、轻工产业、机械制造、湖里工业园总建面78.73万平方米，69栋10%轻工、电子、食品同安工业园通用厂房建筑面积18.15万平米，9栋光电、印刷、包装、机电轻工业园规划面积约13.4平方公里通士达首先入驻轻工、电子、印刷火炬工业园（三期）总建面约50万平方米10%光电、轻工机械、电气电子和印刷产业园（在建）规模入驻拟进入企业性质东海科技园3.67平方公里，围绕美峰水库共建8栋高层/SOHO办公、试验、研发资料来源：环东海域指挥部、业内人士访谈湖里园思明园东海科技园通士达同安园火炬园（三期）友达光电房策网中国最大的房地产知识分享平台房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约100万份，包含万科、龙湖、世联、中原、易居、风火等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括房地产企业管理、房地产管理工具、房地产研究报告、房地产前期策划、房地产营销策划、房地产广告推广、房地产销售、商业地产、旅游地产、产业地产、住宅操盘、工程管理、房地产基础知识等多个栏。【2012-2013房地产营销策划大全】畅销9年，2012年官方震撼推出，整合千G海量资料全新呈现！中国唯一9年来每月更新最新资料！中国唯一提供在线预览阅读的房地产知识产品！全国统一客服热线：400-675-1587企业QQ:800018087VIP会员超值送！地产人必备资料库人造沙滩护岸红树林绿化绿化区域内景观配套：人造沙滩和红树林正在进行试验段建设，绿化到天马路口附近已经基本做好，但是海岸线还没有整治配套规划现状红树林158.4公顷年底完成人造沙滩4.4公里1.46公里的试验段正在施工，全部预期明年9.8完成绿化沿滨海西大道的景观绿化带现完成100万平米，大树1万多棵，主要集中在起步区区域内其他配套：建发四星酒店已在建，但游艇码头未有动工迹象，区域内教育医疗、生活设施等配套也未有明确的动工时间表①潘涂中学（已有）②潘涂二小（已有）③双十中学（规划中，优质中学）④试验小学（规划中，优质小学）学校游艇码头、高尔夫酒店（建发、宝龙）建发的四星级酒店（已经在建）宝龙海上餐厅（拟建）①②④③21121中澳游艇码头（已经拿地，未动工，有退地意向）凯歌高尔夫122政府对环东海域的发展预期不断提升：新目标是打造“四高”的滨海新城区，“岛外的建设一定要超过岛内”/吹沙造地，建设市政道路、桥梁，修整海岸线，清理杂乱海域养殖，通用厂房建设拓展城市发展空间改善海洋生态环境承接产业转移直接对接岛内的滨海新城调整环东海域的规划，目前在进行国际招标，但交标时间延后目标发展措施根据厦门的“十一五”规划，到“十一五”末期，要在岛外形成100平方公里的新城区，将全市建成区拓展到230平方公里规划未来的环东海域将以工业为主导开发环东海域新城区，是为了承接台湾高新产业西移环东海域工业园区的建设，为岛内制造业向岛外转移创造了条件改善海洋环境是环东海域综合整治建设工程的目的之一张昌平省长：环东海域的建设一定要超过岛内，片区的规划建设一定要按照高起点、高标准、高品位的理念和要求于伟国书记：努力把环东海域片区建设成为集居住、商务、旅游、现代产业为一体的高标准、高品位的滨海新城区，产业园区的面积要控制，时期2004年2006年2009年未明确定义、定位环东海域政府导向定位模糊，档次不高，厦门的次中心定位为高起点、高标准、高品位、高层次的滨海新城区政府表示：环东海域一线海景楼面地价不低于4500元/平方米，二线楼面地价在2200元/平方米左右，而开发商则相对接受3000元/平米以内的价格序号开发商详情①联发其在五缘湾的地块对应②特房地块在后田片区，面积20多万平米，6.8号因为征地拆迁未能交地，预计9.8号会再次开拍③英皇意向④红星美凯龙意向⑤金地地块在丙洲片区，大概500亩⑥宝龙意向地块，拟建度假村154362区域属性界定：区域现状成熟度较差但自然资源及交通优势明显的城市级滨海新城，政府打算提升片区的整体档次和形象•拥有丰富的自然资源及后备土地储备资源•交通走廊所在地，初步形成便捷的内外部交通路网自然资源及交通优势明显•最初对环东海域的定位以工业为主导•2009年张昌平省长和于维国书记考察环东海域：一直认为一定要按照高起点、高标准、高品位的理念和要求规划建设环东海域政府高规格的规划意向•现状只有通用厂房和村落，没有形成大规模住宅区，而且通用厂房的使用率不到10%，没有人气•没有学校、生活等配套设施•新的规划预计年底能出来，但目前进度较难控制区域陌生，开发时间不明确•陆域规划面积114平方公里，海域面积91平方公里，滨海岸线长58.5公里，约占厦门生活总岸线的30%。大规模环湾新城海西经济圈副省会城市世联认为：环东海域发展的整体目标是“高起点、高标准、高品位、高层次”的滨海新城，其成功发展必须兼顾政府、居民、企业三方利益城市决策者——政府高起点、高标准、高品位、高层次完成厦门海湾型城市布局提升区域形象、打造滨海新城土地价值最大化利用，实现价格预期目标分解区域发展目标构成利益攸关者——市民高品质的居住、良好的生态环境、城市功能的完善等建设参与者——企业企业的社会责任感；一定的利润目标改善居住环境提高活动空间以企业的社会责任感参与城市开发和建设区域发展目标聚焦把环东海域打造成高起点、高标准、高品位、高层次的现代滨海新城获得合理开发利润高起点、高标准、高品位、高层次的规划区域目标实现面临的核心问题R2高层次、高品位的复合型滨海新城高起点、高标准、高品位、高层次的规划政府对土地的价格预期土地价值最大化利用:做一片，好一片，精一片新城现状:产业园区，以及大量民房的形象轻工业+海景资源的区域驱动力土地流拍，以及开发商的开发的困境缺乏导向的、遍地开花的土地出让策略我们想要什么？vs核心问题：整体定位R1区域现实情况区域发展目标：把环东海域打造成高起点、高标准、高品位、高层次的现代滨海新城实现从现状到目标的途径是我们解决问题关键世联认为：环东海域发展的问题关键在于对区域价值认识不清，区域自身没有明晰的定位！核心问题导出•环东海域的价值和发展机会决定了整体定位和发展方向；核心问题1：环东海域的潜在价值和成长机会？核心问题2：环东海域的整体定位、功能分区和产业选择？核心问题3：环东海域的发展路径和起步区策略？“我是谁”——“应长成什么样”——“如何长成预期的模样”——•参考案例，结合厦门市场的现状，确定环东海域的整体定位；•确定环东海域的功能分区和产业选择；•环东海域发展的成长路径；•起步区该如何操作？环东海域的价值和机会挖掘是本报告重点解决的问题！•城市级规模•没有清晰的思考角度•缺乏正确的思考方法•……目前对区域价值认识不清是导致区域没有清晰定位的最主要原因！必须占位于比城市自身更高的层级寻找机会——从区域甚至国家的层面寻找必须从城市发展的角度思考问题——从大厦门的城市发展角度思考必须从成熟的案例中寻找规律——借鉴国内国际成熟案例区域价值认知难点：2环东海域发展机会挖掘3区域发展战略与整体定位4国际案例研究5区域功能定位与分区研究内容6起步区初步策略1项目属性界定和核心问题从可能对厦门城市发展产生重大影响的三个维度对环东海域发展的潜在机会进行挖掘（从城市层面向区域层面解构）•在中国，政策优势将对一个新城发展起到最为关键的作用厦门城市机会挖掘政策机会环东海域机会挖掘•对海西经济区的发展趋势进行分析•从海西城市群发展的层面寻找大厦门的城市发展机会•从厦门的城市发展困局和方向进行分析•从大厦门城市发展的角度寻找环东海域的发展机会层面一：层面二：层面三：从海西城市群的发展格局中寻找大厦门的发展机会……海峡西岸城市和经济格局——海西格局之于大厦门的发展机会挖掘今年5月14日，国务发文：海西经济区的战略定位为“两岸人民交流合作先行先试区域”，预示着海西经济区发展的重大利好•国务院发布了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》•海西经济区的战略定位为：两岸人民交流合作先行先试区域，服务周边地区发展新的对外开放综合通道，东部沿海地区先进制造业的重要基地，我国重要的自然和文化旅游中心；•从历史看，由于对台关系的不稳定，福建省的发展相对滞后于珠三角和长三角；•由于福建省重要战略地位，国家对于福建省的重大基础设施投入较少。•海峡两岸空运补充协议(2009.04.26)；•海峡两岸金融合作协议(2009.04.26)；•海峡两岸共同打击犯罪及司法互助协议(2009.04.26)；•海协会与海基会就陆资赴台投资事宜达成共识(2009.04.26)；•海峡两岸空运协议(2008.11.04)；•海峡两岸食品安全协议(2008.11.04)；•海峡两岸邮政协议(2008.11.04)；•海峡两岸海运协议(2008.11.04)；•海峡两岸关于大陆居民赴台湾旅游协议(2008.6.13)•海峡两岸包机会谈纪要（2008.6.13）2008年以前2008-20092009.5.142009.7.27马英九出任国民党任主席后抛出“正视现实、建立互信、搁置争议、共创双赢”十六字诀，希望两岸在此原则下，共同追求和平繁荣。马英九上任后，