中投证券-房地产行业：成交量小幅回升,主城区占比上升价格普涨-100720

请务必阅读正文之后的免责条款部分研究报告2010年7月19日房地产李少明执业证书编号：[e-mail]周强执业证书编号：[e-mail]评级调整：首次行业基本资料上市公司家数111总市值（亿元）8395占A股比例（%）3.27%平均市盈率（倍）102.40行业表现（%）1M3M6M房地产3.25-11.73-25.04上证综合指数-1.50-16.94-23.76-50%-40%-30%-20%-10%0%10%2009/72009/112010/22010/6082771655424831331084138549662成交金额房地产上证综合指数相关报告《房地产-成交面积环比降6%，二线城市降幅大-主要城市房地产市场交易月报《房地产-低价优质房源推盘减少，成交面积环比跌2成--22个城市周交易快报《房地产-本轮房地产投资增速见顶，房地产板块仍将震荡筑》2010-7-13房地产行业中性成交量小幅回升，主城区占比上升价格普涨--21个城市周交易快报（7.12-7.18）投资要点：¾成交面积：21个主要城市环比增10.9%，成交小幅回升,一线城市增12.3%，二线城市增10.5%，21个主要城市同比降61%，一线城市降62%，二线城市降60%。一线城市中，深、沪、京、穗环比增29%、23%、10%和6%，杭成环比降11%；二线城市中，长沙、苏州、贵阳、昆明环比增幅超过3成；温州、厦门、成都环比降54%、11%和11%，温州、厦门周成交量创10年以来新低。¾房价：主要城市主城区成交占比上升均价环比上升。京外城区成交金额占比上升2成均价上涨26%，沪内城区占比上升均价涨4%。京朝阳区中海风情苑、润景茗苑均价超2万集中推盘（中海风情苑低20%开盘一周售罄）成交占比大拉高均价；沪内城区成交占比上升致均价上涨4.7个百分，沪内环以外均价已连续11周环比下跌；杭高价盘占比回落均价跌13%，深环比跌2%；宁波低价盘江南景苑1万元入市致均价跌19.6%，均价创20周新低；天津西青及河西两区高价盘占比回落均价跌7%；苏州各区价格均有不同幅度上涨，沧浪区新盘朗诗南门绿郡2.1万入市均价涨20%，厦门岛内两区湖里、及思明区高价盘占比大均价涨7%。合肥瑶海及包河两区高价盘占比大均价涨4%。¾京深二手房：成交面积环比增5.5%和降10%；深房价环比涨1.8%。¾典型楼盘和新盘跟踪：我们跟踪的典型楼盘显示，一线城市新盘低价入市已对在售楼盘产生压力，深圳部分在售楼盘已开始降价。我们维持年内调控政策不可能放松的判断，随着3、4季度更多新盘低价入市，在售楼盘也将以变相降价，全面的调控效果将显现，房地产板块的投资机会将更加突出。-100%-50%0%50%100%150%200%北京天津上海杭州苏州南京深圳福州厦门长沙武汉重庆成都昆明成交面积环比%第26周（6.21-6.27）第27周（6.28-7.4）第28周（7.5-7.11）第29周（7.12-7.18）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%北京天津上海杭州苏州宁波深圳福州厦门长沙武汉重庆昆明成交均价环比%第26周（6.21-6.27）第27周（6.28-7.4）第28周（7.5-7.11）第29周（7.12-7.18）行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分2/43主要城市住宅（或商品房）成交情况表1：主要城市2010年第29周（7.12-7.18）住宅/商品房成交面积与成交均价成交面积（万平）成交均价（元/平）10/第29周09/第29周10/第28周同比环比10/第29周09/第29周10/第28周同比环比北京住宅期房8.329.27.6-71%10%19,44314,19315,37637%26%天津住宅13.434.112.8-61%4%9,2627,6339,92621%-7%青岛住宅17.422.615.7-23%10%济南住宅华北地区包头住宅-6.8--3,359-上海住宅23.156.118.8-59%23%13,81812,65513,2749%4%杭州商品房6.211.27.0-44%-11%19,98515,56222,98628%-13%苏州住宅6.427.44.5-77%44%10,8637,4239,03846%20%南京住宅6.524.45.0-73%29%------无锡住宅6.113.74.3-56%40%7,9506,1247,62930%4%温州住宅0.42.90.8-88%-54%------宁波商品房8.618.78.7-54%-1%9,9689,10512,4049%-20%华东地区合肥商品房9.438.18.1-75%16%7,4744,2237,20077%4%深圳住宅3.413.42.7-74%29%17,60715,64017,99413%-2%广州住宅8.920.48.4-56%6%------东莞住宅4.010.64.0-62%-1%------福州住宅2.014.72.0-87%0%--8,884--厦门住宅0.99.51.0-91%-11%11,01610,15510,3468%6%华南地区海口商品房0.85.3--84%-----长沙住宅期房12.536.18.1-65%56%5,3044,1625,17927%2%南昌商品房-6.8-----中南地区武汉商品房16.332.816.9-50%-3%6,6195,7046,52116%2%贵阳住宅7.813.95.8-44%36%------重庆商品房31.641.830.4-25%4%5,5593,8815,77143%-4%成都商品房6.329.77.1-79%-11%------西南地区昆明商品房6.121.04.5-71%35%6,8085,1406,65232%2%可比的21个城市199.4508.3179.7-61%10.9%一线城市50.0130.244.5-62%12.3%二线城市149.4378.1135.2-60%10.5%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院，一线城市：京、沪、杭、深、穗行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分3/43表2：主要城市2010年第29周（7.12-7.18）住宅/商品房成交套数与套均成交面积成交套数套均成交面积（平米）10/第29周09/第29周10/第28周同比环比10/第29周09/第29周10/第28周同比环比北京住宅期房7052,326737-70%-4%118.3125.4102.8-6%15%天津住宅1,2093,1251,056-61%14%110.5109.0121.11%-9%青岛住宅1,7832,1861,547-18%15%97.4103.2101.7-6%-4%济南住宅5074842685%89%-华北地区包头住宅-583-116.5上海住宅2,5034,9032,087-49%20%92.2114.590.0-19%2%杭州商品房5391,041530-48%2%115.4107.6132.57%-13%苏州住宅5412,116447-74%21%118.5129.399.8-8%19%南京住宅4662,118394-78%18%139.5115.4127.921%9%无锡住宅温州住宅2120251-90%-59%171.4145.0154.918%11%宁波商品房8351,9311,023-57%-18%102.696.685.06%21%华东地区合肥商品房1,0404,006831-74%25%90.795.097.5-5%-7%深圳住宅4151,349328-69%27%82.999.081.4-16%2%广州住宅8111,803763-55%6%109.9113.0110.6-3%-1%东莞住宅374935407-60%-8%107.0113.099.3-5%8%福州住宅1691,200200-86%-16%116.0122.798.0-5%18%厦门住宅7577774-90%1%118.7121.8135.1-3%-12%华南地区海口商品房87460--81%96.6115.0-16%长沙住宅期房1,1613,416734-66%58%108.0105.6109.82%-2%南昌商品房679中南地武汉商品房1,7632,9961,660-41%6%92.3109.4101.5-16%-9%贵阳住宅6921,106487-37%42%113.2125.8118.5-10%-4%重庆商品房3,5464,5622,988-22%19%89.091.6101.6-3%-12%成都商品房6823,219753-79%-9%92.192.393.90%-2%西南地区昆明商品房5932,243498-74%19%102.593.590.610%13%可比的23个城市合计20,51748,50417,863-58%14.9%一线城市4,97311,4224,445-56%11.9%二线城市15,54437,08213,418-58%15.8%资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院，一线城市：京、沪、杭、深、穗行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分4/43表3：主要城市2010第29周（7.12—7.18）住宅/商品房去库存化速度可售套数同比环比可售套数/近四周合计成交套数可售面积同比环比可售面积/近四周合计成交面积10/2910/2910/28可售套数/近三月平均成交10/2910/2910/28可售面积/近三月平均成交北京住宅91,748-15%0.1%17.718.815.71,203-19%-0.2%21.122.718.7天津住宅----青岛住宅53,543-4%-0.4%11.811.46.4546-5%-0.3%12.112.17.2济南住宅----华北地区包头住宅--上海住宅40,7358%0.4%4.55.12.75799%0.3%6.77.43.7杭州商品房16,41417%-0.3%--6.324118%-0.7%12.013.53.5苏州住宅19,731-21%4.1%10.111.05.5270-26%1.7%13.115.14.1南京住宅26,420-11%1.3%17.721.64.93170.9%无锡住宅--温州住宅----宁波商品房83,478-4%0.7%21.123.614.4559-7%0.1%14.216.112.1华东地区合肥商品房----深圳住宅22,442-34%-1.4%15.516.27.7222-40%-1.3%18.519.58.3广州住宅36,7112.3%4672.4%东莞住宅75,043-2%0.1%40.038.115.8--福州住宅12,418-64%-1.2%10.010.15.3154-39%-1.1%19.719.96.4厦门住宅11,416-39%-0.5%13.012.07.2146-37%-0.4%14.813.311.2华南地区海口商品房--21.5---长沙住宅期房----南昌商品房------中南地区武汉商品房----贵阳住宅----重庆商品房92,613-22%-0.3%6.46.43.4941-23%0.0%6.87.25.2成都商品房----西南地区昆明商品房----资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分5/43表4：主要城市2010年6月住宅/商品房去库存化速度可售套数同比环比可售套数/当月成交套数可售面积同比环比可售面积/当月成交面积10-610-609-610-510-610-609-610-5北京住宅89,489-18%0%24.87.622.41,185.5-19%-2%27.58.425.9天津住宅----西安住宅----青岛住宅49,4022%9.45.9510.23%10.26.3大连住宅--华北地区沈阳住宅----上海住宅4