分区规划与城市设计精品(中规院)

分区规划及城市设计精品——以三亚海棠湾为例中国城市规划设计研究院2006.12SANYAHAITANGBAY2006项目过程05年5-8月概念性总体规划国际竞赛05年8月-06年4月概念总规综合方案通过06年5月分区规划项目组进入现场06年7月初企业开发地界划定\方案确定06年8月向三亚市政府\规委会汇报06年8-10月评审成果\各单位控制条件确定06年11月向海南省厅汇报\控规展开06年12月最终成果编制\海南规委会汇报SANYAHAITANGBAY20061.认识2.定位3.定式4.定量分区规划汇报八要点5.定规6.定型7.定序8.定责SANYAHAITANGBAY20061.项目认识SANYAHAITANGBAY20061.1海棠湾的共识总体定位:“国家海岸”——国际休闲度假区国际品牌:世界级品牌的引入开发理念:生态保护与开发建设双赢划定三区:划定北、中、南三区关于国家海岸国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公园和国家湖岸公园等。国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开展对环境影响最小的户外游憩方面。1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划霍克同济阿特金斯SASAKISANYAHAITANGBAY20061.2分区规划的两大任务五个问题SANYAHAITANGBAY2006开发的法则——分区规划不是简单的发展规划。作为国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的介入，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健康持续开发的主要支点。1)分区规划的两大任务：确立法则建立支点SANYAHAITANGBAY2006总体定位与定量深化统筹核心项目功能统筹基础设施与配套统筹整体景观形象控制与协调各利益主体2)分区规划编制中的五个问题：2.海棠湾定位旅游市场需求分析•两个需求•三个阶段•六大趋势欧美发达国家每年一半以上家庭会外出度假1次以上，沿海岸带是美国度假区最密集的区域，滨海度假地是美国人度假目的地的第一选择两个需求——世界度假旅游的需求特征美国人对度假地的位置的偏好情况*土福湾南卡罗纳州佛罗里达Bintan夏威夷Homestead加利福利亚度假地海边湖边山地赤道高尔夫有吸引力地区滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%产业规模：规模最大，就业人口最多。发展趋势：休闲经济在旅游产业体系中将会占据首位。市场格局：从欧美为主变成欧洲、亚太、美洲三足鼎立的态势。旅游模式：散客旅游、地区性旅游、中程旅游将成为主体。两个需求——国内度假旅游的需求特征需求旺盛——随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产品，将会深受欢迎。商务商务观光商务观光观光初期发展期成熟期•度假区客户组成阶段变化趋势度假度假度假长三角北京+东北山东半岛沿海城市海南海口、三亚三亚•中国中产阶层滨海度假迁移路线西南地区SANYAHAITANGBAY2006海坡片区三亚湾（市区）大东海片区亚龙湾片区海棠湾片区约12公里以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新社区城市社区型近三年开始起步，目前配套缺乏。完善公共配套，提升活力，未来的主题休闲度假区。约4公里城市中心与旅游服务基地服务三亚本地人居民与游客综合型目前配套成熟，但档次低端，环境杂乱，生态环境有待改善。结合规划，整治公共空间，提升环境品质，未来国际一流的旅游服务中心。约2.5公里大众休闲主题的中部城市旅游区，01年定位为国际社区服务国内外旅游客户综合型目前配套成熟，富有活力。但功能混杂，环境较差。旅游商服发展潜力较大，未来的国际性旅游休闲综合区。约6公里国家级旅游度假区服务于中高端旅游客户主题型目前一期已成规模，相应配套不足，功能单一，公共性差。二期发展潜力较大，未来的主题型高端休闲度假区。约22公里目前尚未开发，远离城市、生态需要修复。三亚五大名湾中唯一的处女地，发展潜力巨大功能定位发展状况发展潜力三个阶段——三亚市主要海湾发展的三个阶段特征•？岸线长度开发模式•？80年代：观光型90年代：度假型21世纪：？六大趋势——三亚旅游度假市场的六大趋势特征特征1：旅游市场形成规模，旅游方式从纯观光团体消费向重复购买的度假散客转变，度假会议市场需求日益旺盛。71%29%回头客新游客旅行团旅行团散客度假散客度假现状后期0%20%40%60%80%100%散客回头率团客回头率53%47%散客团队•2006年春节黄金周三亚接待散客和团队游客比例•2006年春节黄金周三亚接待新老游客比例•度假区家宅散客与旅游团回头率比较•度假区家宅散客比例变化六大趋势——旅游度假客户特征特征2：旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显，但近几年旺淡季趋势缩小，星级酒店经营业绩趋好。春季春节95%春季90%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月初夏50%夏季45%夏季五一70%盛夏40%酷暑30%夏季暑假50%夏季45%秋季十一80%秋季75%冬季85%月份现状入住率理想入住率近几年增加温泉、高尔夫、会议组织、夏季团队游推广淡季旅游市场有所提升，随着国内带薪休假机制的建立与推广，旺淡季差距将不断缩小。像喜来登等高端五星级酒店淡季入住率也达到了60％以上。六大趋势——旅游度假客户特征特征3：配套要求更高，趋于多样性，尤其对于酒店等度假配套设施、舒适度、服务水平是客户最为关注的要素。70%72%80%70%52%50%35%58%40%40%36%20%0%50%100%150%200%250%广深北京上海景观价格服务水平舒适度05年三亚星级酒店平均入住率70%45%55%0%20%40%60%80%五星四星三星以下五星四星三星以下舒适的旅游度假环境和较高的服务水平是各个区域客户最为关注的。其次是价格。景观提及率处于第四位；景观和价格的诉求以软硬环境质量为依据三亚酒店星级越高，入住率越高，经营业绩越好。六大趋势——旅游度假客户特征特征4：长三角、环渤海、珠三角国内市场及国外市场大中型企业对商务、会议旅游需求旺盛。全球背景：目前全球会议旅游收入约为2200亿美元以上，并且将以每年8％至10％的速度递增中国现实：我国每年的商务旅行支出高达103亿美元，约占亚洲商务旅行市场的17％.2004年三亚接待的大型会议团超过1200个。CASE：2005年，有新加坡环亚国际有限公司第五届国际年会、荷兰INGLIFE金融机构韩国分部奖励团、俄罗斯CarlsonWanonlitTravel公司销售会议、波兰ATLAS公司奖励团等。企业会议旅游对酒店硬件配套设施、酒店环境、会议接待水平有较高要求海航会议楼800平米会议厅六大趋势——酒店经营状况特征特征5：星级越高，入住率越高，经营业绩越好。众多国际级品牌酒店进入，在酒店市场整体亏损的情况下，高星级品牌酒店经营业绩良好。五星级酒店客房量占到星级酒店客房量的25%,但经营利润占到80%以上。在行业总体亏损的前提下，五星级酒店经营业绩却很好。旅游饭店04年总收入9.25亿，利润总额为-1.7亿。喜来登03年开业，04年收入突破1亿，05年收入突破2亿，上缴税收突破1千万，06年预计收入2.6亿。星级酒店数量客房数量(间/套)平均客房数(间/套)占总量比例五星级17637435426.9%四星级29607721025.6%三星级117112719747.5%六大趋势——旅游房地产市场趋势特征6：旅游市场发展较快，促使产品高端化。如三亚房地产市场消化量2000年~2004年以较快速度增长，土地供应量在05年也出现大幅度增长。12.421.129.250.774.652.6050100150200200020012002200320042005开工面积推准预售面积成交面积(注:万平米)105.7586295.6171.51231.3020040060080010001200140020012002200320042005商品住房开发与销售情况统计土地出让情况统计2005年共批准预售商品面积62.17万m2，尚未销售的商品房面积为82.81万m2，其中现房27.14万m2，实际登记销售面积51.7567万m2，且06年土地供给大幅度增长，商品住房的供给量略大于求。2006年１-５月成交面积为37.83万平米，成交均价为5178元／平米，86％以上为岛外人士购买，主要房价集中3000~4000，5000~6000，2500~3000元／平米。SANYAHAITANGBAY2006亚龙湾控规（1998年中规院编制）——定位和资源情况与海棠湾类似亚龙湾亚龙湾的得与失规划面积18.6平方公里。环境容量：瞬间环境容量为20520人，其中海滨浴场瞬间容量17940人。一期开发建筑面积66.5万平方米，建设用地毛容积率为0.20。•优点•高端品牌•生态保育•适宜强度•缺陷•开发模式•公共资源•公共配套•城市酒店SANYAHAITANGBAY2006海棠湾总体定位的深化海棠湾是国家稀缺资源，区位和场地资源特性决定了他的基本功能必然是热带滨海旅游度假区．必须建设成为国家级、世界级的旅游休闲度假区，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。“国家海岸”国际休闲度假区世界级的度假天堂，国家级海洋科研、教育、博览基地，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区。3.海棠湾定式世界十大海岸开发案例研究•九大原则•三大功能•复合模式•九大规划原则1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8异域文化9田园风光•十项核心功能1顶级酒店2游艇基地3高尔夫4娱乐中心5主题公园6会议中心7博物展览8大型购物9特色餐饮10教育培训明确的主题定位和发展规划国际水准的核心功能与大型旅游项目高标准的基础设施和公共配套建设成功案例共同条件世界十大海岸开发案例研究：城市综合型和郊区主题型SANYAHAITANGBAY2006•城市综合型-黄金海岸黄金海岸属大型海滨度假区，拥有长达70公里的冲浪海滩和郁郁葱葱的亚热带雨林。是国际文化旅游中心，運動和大型聚會的首要城市。世界十大海岸案例研究1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8文化异域9田园风光SANYAHAITANGBAY2006主要项目:1、帆船比賽，骑马比賽，其他运动赛事2、华纳電影世界,3、海洋世界及梦幻世界4、剪羊毛表演5、沙滩排球、游泳、冲浪6、世界珍奇的发光蠕虫所在地——自然桥公园•城市综合型-黄金海岸1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8文化异域9田园风光SANYAHAITANGBAY2006海棠湾规划建设九大原则——世界十大海岸案例研究•黄金海岸1公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8文化异域9田园风光SANYAHAITANGBAY20061公共领域2优地优用3空间异质4生态保育5世界品牌6有力形象7高效交通8文化异域9田园风光•城市综合型-迈阿密SANYAHAITANGBAY2006巴厘岛属中型海滨度假区，自然与旅游资源丰富，拥有迷人的海滨，以及巴厘传统习俗与社会习俗，是高质量的海滨综合体。1、建筑物高度不超过15米。2、每公顷不超过20间客房，密度不超