合富辉煌_长沙顺天集团韶山路项目整体发展策略_140P

城市空间,多元价值-----顺天集团韶山路项目整体发展策略二○○八年十二月十五日湖南合富辉煌房地产顾问有限公司目标沟通PURPOSE2:打造城市名片,实现和提升城市功能PURPOSE1:实现企业经济与社会效益的双重价值报告思路营销推广物业发展建议项目分析模式研究项目整体战略投资测算项目定位及功能分区案例参考细分市场研究项目分析项目地址五一大道省政府五一广场东塘区位:项目位于东塘核心商圈的南北城市主干道韶山南路以东,紧靠韶山南路景观轴线商圈:隶属城市次级商圈，距离东塘商圈1000米左右，紧临雨花亭沃尔玛交通:距离城市主要商圈及省政府不超过十分钟车程项目分析项目地址：长沙市韶山路355号地块经济技术指标——总用地面积：19458.23m2建筑面积：约16万m2建筑容积率：约8.0地块性质：居住\商业用地项目区位地块解析项目分析地块面积较小，呈不规则梯形,地块拆迁并未开始周边比较杂乱，主要以老厂以及宿舍区为主，噪音大、脏乱，人文环境相对较差沿韶山路目前以中低档小商业为主，商业氛围较差。目前人流稀少，韶山路属于城市快速干道，不利于人流聚集沙子塘韶山南路三万英尺长沙电机厂沃尔玛农贸市场与砂子塘用地价值分析商业价值分析排名：1、西面2、南面3、北面4、东面韶山路规划小路住宅价值分析排名：1、东面2、南面3、北面4、西面西面临韶山路部分商业价值最高,但作为城市主干道缺乏人流聚集功能,致使商业价值受到一定程度的折损；东面视野开阔，噪音污染小，住宅价值较大；南面由于靠近雨花亭十字路口，具有一定的商业价值；北面商业与住宅价值都比较小项目分析项目策划思路愿景现实打造城市名片,实现经济效益与社会效益的双重价值城市中心区域，临城市主干道，规模较小都市综合体住宅商业酒店商务写字楼细分市场研究长沙近年房地产供求关系040080012001600施工面积385.32634.01833.941106.321462.41913.572600竣工面积147.73214.99332.12443.24591.9515.16500销售面积110.09176.52251.16299.27450.22536.166902000200120022003200420052006施工面积持续增长，未来几年长沙的房地产市场供应总量将持续增长。整体供求关系基本达到平衡，2006年供略小于求。长沙住宅市场状况－供求商品房与住宅供应量稳步增长近期供略小于求,但未来市场供应巨大;销售量增长较快，但与人口规模不匹配;近几年来销售面积持续增长，2006年销售面积690万平米，06年较05年增长了28.7%。07年11月止销售面积800万平米。长沙房地产销售量总量上升,但与人口规模区配度不大常住人口总量与商品住宅销售面积的关系0200400600800100012001400160018002000上海北京天津武汉沈阳重庆深圳西安东莞太原宁波珠海南通0500100015002000250030003500常住人口销售面积相关研究：城市年销售面积与常住人口总量之间存在着高度的线性相关，相关系数为0.944（Beta系数）；东城:尚东板块、体育新城板块南城:新南城板块西城:市府麓谷板块、麓南含浦板块北城:芙蓉北板块、金鹰月湖板块、经开星沙板块中心城区:中心板块随着城市拓张速度加快，郊区大盘不断涌现，逐渐形成几大新兴板块五大区域、九大板块北西东南中长沙住宅市场状况－板块住房供应套均面积110.99平方米，销售套均面积109.27平方米1-9月累计住房供应套均面积为110.99平方米，同比缩小0.76%。销售套均面积为109.27平方米，同比增大4.39%。从各户型供销结构来看，各户型均供小于求；90平方米以下的中小户型供应占比为36.97%，比去年同期增长了6.92%，今年以来中小户型商品房住宅供应比例增幅较为明显。不同套型供求情况5465415937266401981058103713662658344667020004000600080001000012000≤60㎡60-90㎡90-120㎡120-144㎡＞144㎡供应套数销售套数2007年上半年共批售23689套住宅，其中120-140平米的供应量最大，占比27%；其次为60平米以下的小户型，批售套数5465套，占比23%。120-144平米仍然是长沙市居民普遍选择的户型，供应与销售量均居第一位。长沙住宅市场状况－产品120-144平米是市民选择的主流面积222123272391253926910500100015002000250030002001200220042005年2006年近年整体价格稳步增长,其中住宅价格持续增长06年较05年增长5.99%2001年～2006年住宅价格变化（单位：元/m2）07年，商品房价格9月较1月上涨了28.3%，商品房住宅价格9月较1月上涨了31.4%。长沙住宅市场状况－价格近年整体价格稳步增长,但2007年前9个月上涨31.4％,价格增长比较快;区域普通住宅小户型公寓洋房联排双拼独栋市府麓谷3900-42004900-75003450-48003300-5500640011000麓南含浦/2700-480033004800-49005800-60008000-8100芙蓉北板块4200-5000////4600-20000金鹰月湖2700-3000/3300-70003980120007000经开星沙2598-2815/3380-37004800-5000/6500～7000体育新城4100-4900/5900/850012500尚东板块4100-4300450048008000//中心板块4500-63004500-6000////新南城板块3800-430050006000-70006300-800060008000-10000小结：全市普通住宅的主力均价区间约为3600-5000；小户型公寓的主力均价区间约为4500-6000；洋房主力均价区间约为3400-7000；联排的主力均价区间约为4000-8000；双拼的主力均价区间约为6000-8500；独立的主力均价区间约为7000-11000。红色标注的是各物业类型的最高主力均价区间。全市普通住宅均价3600-5000元/平米长沙住宅市场状况－价格1.近年长沙房地产市场一直保持旺盛的销售势头，06年较05年增长了28.7%，达到690万平方米，07年11月止销售面积800万平米。可以说是销售火爆，很多项目均开盘即售罄。2.06年以前商品房均供求基本平衡，但07年表现出供不应求的局面。特别是2007年，商品房价格9月较1月上涨了28.3%，商品房住宅价格9月较1月上涨了31.4%，全年有望突破40％3.由于07价格的大幅上涨，市民的房地产投资意识开始增强，特别是城市中心小户型的吸引了很多投资人士的目光。4.各片区主力均价区间为3600-5000元/平米；小户型公寓的主力均价区间为4500-6000元/平米；洋房主力均价区间为3400-7000元/平米。5.由以前单一的中等居家户型为主转变位豪宅、小户型等各类产品百花齐放，市场出现了细分趋势。自住型120-140的三房平米仍然是07年市民选择的主流面积。住宅市场研究1.预计08年全市商品房住宅的供应量约为900万平方米以上，略高于2007年；需求量也会同步增长。2.2008年商品房价格依然延续07年的上涨趋势，但是2007年价格上涨较快，由于国家宏观政策的调控力度加大，价格的上涨速度可能放缓。3.价格的持续上升，可能导致市民的购买意向发生变化。自住型三房依然将是市场主流户型，但面积偏小的实用型单位将会受到市场欢迎，户型面积减小将是未来发展的趋势。4.沿海地区开始的观望气氛对长沙市场的影响在明年有可能出现，市场存在潜在的未知风险。住宅市场研究后市展望区域市场分析本项目从板块上来界定横跨两个板块：五一大道以南的中心板块和省政府以北的新南城板块。从未来的客户资源、项目竞争上看，本项目主要针对目标将是这两个板块。区域界定本案中心板块新南城板块区域市场分析－规划长株谭大融城，南城新南城是长株潭的新中心，是长株潭的核心增长极，南城板块有望成为长株潭城市群中心城市区。新南城的定位就是生态新城。城市的新区总是城市的发展方向，新南城是长沙的新城区。随着湖南省政务中心的南迁，新南城区域拥有了成为长株潭商务中心的绝佳机会。可以说，新南城地区的发展是长株潭经济一体化的现实接入点。融城新核心项目名称建筑面积(万平米)物业形态总户数已推货已推销售套数已推货销售率湘府东苑12小高层住宅42142141298%标志.长沙商务中心8.2商住楼400400400100%恒盛世家13小高层住宅121231430798%上林国际5小户型公寓35635635399%长沙奥林匹克花园55小高层住宅281015241209还剩15套未售华银南苑5多层小高层住宅470470470100%托斯卡纳6.3独栋，联排，叠加207(别墅87洋房120)207195剩余别墅2套，洋放3套上庭苑7.2小高层住宅36436425470%南国新城11高层住宅70970956780%宏宇南国嘉苑6.5小高层住宅31431422672%鑫天山水洲城18小高层住宅11561156104090%申奥美域12小高层住宅1016101691690%BOBO天下城20高层住宅95995986390%他城30.8小高层住宅15001500147098%中远公馆2.3小户型公寓340340340100%本区域类楼盘供求情况表（一）区域市场分析－供求区域内楼盘开发较热，拘不完全统计，区域类在售的楼盘至少有50个以上，在售楼盘的建筑面积在500万平方米以上；区域类楼盘销售情况较好，总销售率在85%-90%之间；区域类大多数楼盘处于销售尾期。项目名称建筑面积(万平米)物业形态总户数已推货已推货销售套数已推货销售率金领家族3.78商住楼96(一期)96(一期)9599%君临青园花都2.6商住1栋85套858195%湘府华城37小高层住宅23栋2063套30027090%博林金谷50小高层住宅40栋3500套80069687%美洲故事60独栋、双拼、联排别墅首批363636100%建鸿达巧克力空间5.3小户型商业1栋581套51648193.0%名都凯旋城9.2住宅59059056696%丽星景园10.8住宅75075073097%欧园10.3商住94794785290%瑞宁花园9.2小高层住宅62032017454%小家碧寓2.1小户型公寓30330329798%都市金领1.48小高层住宅1栋148套14810370%区域市场分析－供求供应量大，销售情况好项目名称均价湘府东苑4600-4700标志.长沙商务中心5300恒盛世家4300上林国际4300-4500长沙奥林匹克花园5600华银南苑4200托斯卡纳洋房6000-7000上庭苑4950南国新城4400宏宇南国嘉苑4000鑫天山水洲城4500申奥美域4300他城6400中远公馆4300项目名称均价君临青园花都4200鼎丰前城4280湘府华城4400博林金谷4600美洲故事双拼9500、独栋15000建鸿达巧克力空间4500华银园3900华菱香墅美地4000中江国际花城4200名都凯旋城5200丽星景园4500欧园5000瑞宁花园6600小家碧寓4250都市金领5400目前主力均价区间为4400-5300元/平方米本区域内的高端物业价格明显高于其他区，洋房均价6000-7000元/平方米联排均价7500元/平方米双拼均价9500元/平方米独栋均价15000元/平方米。价格分析区域市场分析－价格4400-5500元/平米,高于城市整体均价长沙奥林匹克花园均价走势450046004600470048004800550056005800580001000200030004000500060007000１月２月３月４月５月６月７月８月９月１０月均价融科三万英尺均价走势420046005