勉县城市公园项目产品规划设计任务书_60页

谨呈：三鼎实业勉县城市公园项目产品规划设计任务书前线结构前言11、本设计任务书是在基于对项目综合研判的基础上，对项目前期定位的总结和对规划设计要求，提出的一些分析和指导性意见，对设计单位进行设计起着市场指导作用；2、本设计任务书中确定的相关技术经济指标均为前期市场研判得出的结论性定位，设计单位可以在一定幅度内进行调整；3、本设计任务书主要针对城市公园项目整体规划提出；目录2一、项目定位理念二、项目开发战略三、项目产品规划设计四、产品设计建议项目定位理念3建立高品质、高形象市场标签以本项目的自身优势打造勉县甚至汉中市最高档产品树立当地市场高品质、新形象的里程碑——汉中地区性价比最高的住宅产品在勉县。因此在设计上除了满足功能需求的合理性以外，还要在配套上下足文章，真正做到“人无我有，人有我优”。项目定位理念3具有不可替代的现代时尚风暴来席卷勉县以现代的中心广场和时尚的商业步行街引领项目产品形成本区域的焦距，本项目的启动从居住行为上逐步形成一个城市的阶级格局。在未来的5—10也不会被市场所淘汰项目定位理念3需要一种新型商业模式来引导市场目前现售靠主干线一层商业价格5500—7000元/㎡；住宅基价1080—1180元/㎡，从开发价值角度上将，商业远远高于住宅，因此商业是项目真正的利润点，从设计上讲，如果这种的商业产品是符合一种潮流的的空白产品，那么商业的价值将是无法估量，因此在商业设计上一定要区隔市场上沿街店面布局格式，而需要引入一种新的商业模式，比如商业步行街（shoppingmall）等。项目定位理念前线观点：项目定位：勉县首席精品住宅社区项目开发战略4开发总体策略：总体策略入市策略开发时序——以广场为核心，以商业为导向的组团式开发战略以城市商业文化广场为核心，以完善的各种配套为依托，以高端市场形象为号召，以规模社区开发完善的综合配套优势为基础，以新型商业模式为亮点，以价格策略为竞争手段，打造改变项目的独有气质，提升勉县居住和商业水平，建立城市发展现状的大规模、国际化的社区。项目开发战略总体策略入市策略开发时序4入市策略：考虑项目需要根据城市总体规划安排一个广场的布局需求和本案不属于传统核心区，存在部分客户有购房抗性的多种因素，因此本案宜采用“广场先行”的策略，即通过广场的建设吸引人气，从而带动居住和商业，因此广场的建设是项目成败的关键。广场先行——吸纳人气，烘托氛围项目开发战略4开发时序：总体策略入市策略开发时序以广场为核心，以商业为导向的组团式开发战略，采取广场先行建设的原则，并根据市场的吸纳量和项目的卖点的逐渐呈现，由组团A-C，将住宅与商业糅合一起分期开发，这种开发方式有利于规避开发风险同时又利于产品的升级换代，更能符合市场的需求，创造更高的产品销售价值。项目产品规划设计5整体项目规划设计要求：整体项目规划设计要求公建配套要求规划设计依据和基本资料规划设计方案条件及要求1、总体规划结构：“一心、两线、三组团”（如下图）一心：以广场为核心两线：两条十字交叉型步行街三组团：项目分为三个住宅组团A、B、C5项目产品规划设计整体项目规划设计要求公建配套要求规划设计依据和基本资料规划设计方案条件及要求整体项目规划设计要求：2、项目产品功能需求：商业文化广场、开放式商业、围合式住宅有机结合，既能满足住宅封闭安静安全的需求，又能满足商业开放，吸引人流的需求。从而塑造三大主题功能公园：商业购物公园——商业步行街的规划，超市的引入，成就勉县商业核心；市民居住公园——毗邻广场、学校、和湿地生态区的最佳人居环境，同时又有完善的配套设施；城市生活公园——广场部分以时尚休闲为主题，使得广场既可以为商业人气聚集和活动促销服务，又可以满足勉县人的休闲生活。5项目产品规划设计整体项目规划设计要求公建配套要求规划设计依据和基本资料规划设计方案条件及要求公建配套要求：（1）地块内设置6班托儿所一所，用地规模和建筑指标按国家有关设计规范执行。（2）地块内设置大型超市一座，建议设置在一期。（3）二期设置社区会所。（4）三期安排一座游泳池。（5）地块内有关医疗卫生、文化教育、商业服务、市政公用、行政管理、社区服务、金融邮电、人防等，其它公建配套设施按GB50180-93城市居住区规划设计规范和市有关规定设置5项目产品规划设计整体项目规划设计要求公建配套要求规划设计依据和基本资料规划设计方案条件及要求规划设计依据和基本资料：1）勉县政府相关部门对本项目的立项批复及控规要求2）开发公司对项目的开发要求3）国家有关设计规范及陕西省城市规划管理技术规定4）城市水、电、气、路、通讯等管网图5）该地块地形图6）设计任务书5项目产品规划设计整体项目规划设计要求公建配套要求规划设计依据和基本资料规划设计方案条件及要求规划设计方案条件及要求：（1）总用地㎡，容积率1.8，总建筑面㎡左右，其中住宅㎡，商业㎡（2）建筑密度25％（3）绿化率35％（4）产品形态：全部为不带电梯的多层（5）出入口：项目北侧规划路、108国道（6）停车车位：汽车，自行车均按当地规范设置，可适当考虑提高（7）道路规划布置应结合地形和环境合理设计，尽量实现人车分流，机、非分离，互不干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。产品设计建议6广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略广场设计景观主题：以水文化为主导性兼备多种功能的城市商业广场。景观风格：简洁、清新、现代。广场布局：建议采用轴线式布局，并与步行街有机结合，形成多个空间，如成都的天府广场。产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略广场设计设计提示：1）、广场中央要具有大型时尚性雕塑作为主景，并以喷泉等水景有机结合，并要考虑夜景效果。2）、要提供遮荫纳凉的场所，最好是结合地面铺装和座凳，在区内设计树阵，种植观赏性强的高杆乔木。3）、景观小品要体现现代风格，尽量多如采用张拉膜、石材、原木等材料。4）、要有足够休憩器具以满足人流长时间逗留。5）、要综合考虑喷泉工程（水池喷泉、旱地喷泉）、雕塑工程（主题雕塑、雕塑小品）、绿化工程（草地、花坛、花钵、植树等）、地面铺砖工程（基地层面处理、地铺砖）、夜景工程（灯具设置包括高杆灯、灯柱、地灯、射灯、建筑立面的霓虹灯等）、休闲娱乐配套（中央表演台、IC电话亭、路牌广告、遮阳伞、休闲桌椅、儿童游戏设施、书报亭、垃圾箱）的布局。6产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略6广场设计广场图示：产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略广场设计广场图示：6产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略6广场设计小品图示：产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略商业规划目前现售靠主干线一层商业价格5500—7000元/㎡；住宅基价1080—1180元/㎡，不管物业形态是那种产品，商业价值远远大于住宅产品，商业是项目的利润点，但是，一层的商业与二层商业不管在价格上还是在去化速度上都存在一定的差异，如，桃园居楼盘二层商业几乎未售出。二层商业价格2180元/㎡，而一层门面达到5500元/㎡。因此，我们尽可能的把商业量体做大做低是我们商业规划的出路，合理的规划商业是项目利润最大化的关键。因此，我们就规划了十字商业步行街和商业广场来扩大商业量。商业总体规划策略：产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略商业规划商业目前现状：区域开间进深租金业态108国道3.6—4.010—1216—18建材、汽修和平路西段3.0—4.06.0—1030—50服饰、杂货、娱乐和平路中段3.0—4.06.0—8.060—80服饰、杂货、家电和平路东段3.6—4.012—1520—30服饰、杂货、五金策略：综合考虑目前的商业状况进深超过10米租价较低，而短进深的商业租价高而且抢手，因此我们通过对现有的热销产品和经后的营销策略综合选择。产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略商业规划广场商业：广场靠社区边缘做两层商业，二层做面朝广场的单面商业，留出约10米宽的过道或观光台。二层商业两头做只上不下的步行电梯，中间做步行楼梯，以便客户轻松上二层。店面尺寸：开间：3.6—4.2米进深：一层10米二层8米6注：商业门面应考虑可分割可合并，数据来自于市场。产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略商业规划步行行街设计：项目内部设两条步行街，以项目中心为交叉点，进行东西走向和南北走向的十字形摆放，建议采用骑楼式的建筑，商业步行街的好坏在于景观的营造，景观主题设定宜在总体规划完成后再做，我司将在总体规划完成后再做专题策划。建筑形式：骑楼建筑店面尺寸：开间：3.6—4.2米进深：6.0—8.0米注：商业门面应考虑可分割可合并，数据来自于市场。6产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略6商业规划沿路商业：108国道路商业现状：目前以建材、汽修为主要业态策略：未来可考虑引进服饰业态。我们对此处商业能够自由分割组合面积较大的门面。店面尺寸：开间：4.0—5.0米进深：10—12米天荡山路商业：现状：无任何商业策略：可考虑二层商业，业态已餐饮一条街，面积自由分割，大面积短进深。店面尺寸：开间：4.0—5.0米进深：10米产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略6商业规划前线观点：根据目前区域的商业状况，综合考虑商业尽量以短进深大开间的形式深受客户喜好。产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略住宅规划设计及开发策略住宅规划：十字商业街把社区分成四个部分，除东南向的广场外，其余三个组团都是住宅组团，依次为A、B、C组团6产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略住宅规划设计及开发策略组团开发策略：A组团开发策略：——平民化产品代该组团靠近108国道，是未来的“和平路”集经济、文化、交通的城市中心枢纽道。东边紧靠规划中的大型超市和广场，适宜年轻人和小型生意人居住。作为首期开发上分析，广场是最大的卖点，开发上将卖点细分为“双广场”的居住社区，即室外有一个30亩的城市广场，在社区内还应安排一个不小于1000㎡的中心花园，健身设施，从而提升项目的居住品质，开创勉县革新换代的住宅化产品。6产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略住宅规划设计及开发策略组团开发策略：B组团开发策略：——平民化产品的升级代该组团南面靠中心广场，东面靠二中路是项目的二期，在本组团开发时城市广场、超市等形象已经建立，因此该区是一个配套成熟的社区，因此塑造成熟社区是本组团的最大的卖点，适宜一些老年人及较高文化素质人居住，如：教师、科研人员，他们收入中高档次，消费比较理性，个性都喜欢幽静，利于自己思考问题。规划上要延续A组团的的思路外，还应在配套上下足文章，建议社区配套和景观中有新的升级，如：会所等安排在本组团。6产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略住宅规划设计及开发策略组团开发策略：C组团开发策略：——高档产品代该组团所处位置环境幽静，噪音污染少，空气环境清新，是项目的三期，交通、景观、配套设施齐全，适宜高端客户居住，打造勉县毫宅是该区的开发思路，因此该组团规划上按区域毫宅特性来配置，配套宜安排一座游泳池、羽毛球场。6产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略住宅规划设计及开发策略汉中市场状况：目前汉中的住宅小区规划大多是以多层围合形式出现，在社区中心位置有中庭景观作为点缀，此种形式属于汉中目前主力规划形式。例如：中山怡欣园、天河小区、椰岛尚品。这属于房地产初级阶段的传统规划布局，从畅销产品的规划及景观布局来看具有组团式、主题式景观规划的园林景观很受市场欢迎，例如：汉水名城。产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略6住宅规划设计及开发策略汉中市场社区景观：临风尚居产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略6住宅规划设计及开发策略汉中市场社区景观：临风尚居产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略6住宅规划设计及开发策略汉中市场社区景观：汉水名城产品设计建议广场设计商业规划住宅规划设计及开发策略住宅规划设计及开发策略勉县市场状况：项目散乱，多以小规模产