平顶山中远城项目市场报告20140224

中远城项目市调报告陈荣2014年11月23日Part1平顶山整体概括平顶山市地处河南省中南部，与郑州、洛阳、南阳、漯河、许昌、驻马店接壤。面积7882平方公里，人口502万；其中市区面积80平方公里，人口约102万。下辖四县二市(宝丰县、郏县、鲁山县、叶县、汝州市、舞钢市)、五区(新华区、卫东区、湛河区、石龙区、高新区)，新城区正在申报中。平顶山概况平顶山市情1信阳市平顶山概况区域交通2许平南高速、平临高速、漯平高速、郑尧高速、二广高速、叶钢高速贯穿全境，京广铁路、焦柳铁路从两侧经过，漯宝铁路穿城而过，还有正在建设中的尧山机场，交通便捷。平顶山概况城市经济32009-2013年，平顶山市GDP增速一直维持在6.6%以上，保持了较高的增长率。2013年GDP达1556.9亿元，居省内第9位。经济平稳发展客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础。2009年2010年2011年2012年2013年GDP11401300140515021556.9增长率12.1%14.1%8.1%6.9%6.6%0.0%5.0%10.0%15.0%05001000150020002009~2013年平顶山市GDP及增长率郑州洛阳南阳许昌新乡周口焦作安阳平顶山信阳商丘驻马店开封三门峡濮阳漯河鹤壁济源GDP620231362500190317661753170716841557153515001498132712051120850622.1490020004000600080002013年河南省各地市GDP及排名2009-2013年平顶山市城镇居民人均GDP稳步提高，2013年达到31747元随着平顶山市人民人均可支配收入不断提高，居民消费能力大大增强。平顶山概况消费能力42270925896279482992031747010000200003000040000200920102011201220132009-2013年平顶山人均GDP走势0.00%5.00%10.00%15.00%05000100001500020000250002009年2010年2011年2012年2013年2009-2013年平顶山人均可支配收入走势平顶山概况城市规划5重点片区规划——平顶山新区本案所在位置为平顶山市主力发展方向，毗邻新区中心商务区，位居新区西部生态居住区。2011年11月24日，河南省政府公布《平顶山新区建设总体方案》，将按副厅级架构设置。远期规划面积约295平方公里，是现有平顶山市区面积的3倍。将建成城乡一体化先行区、产业转型升级先导区、对外开放示范区、豫中综合交通枢纽和物流中心。两带：沿湛河生态景观带、沿湖生态景观带；三芯：中央商务核心、行政文化核心、休闲商业核心；五区：北部工业片区、西部居住片区、南部综合服务片区、行政中心片区、东部居住片区。根据平顶山十二五城市规划，平顶山未来城市发展战略为“西扩东进、沿湖发展”，着重发展大型生态人文片区——平西新区。Part2平顶山房地产市场概括市场供求土地供应1从土地供应情况分析：2010~2013年以来，平顶山土地有波动，但住宅土地供应一直平稳增长。从土地成交结构来看：住宅用地比重较高，商业用地成交量比重居中，工业用地最少。市场供求土地成交22013年1-12月，平顶山土地供应面积3838亩，土地成交面积4132亩，供求基本一致。市场供求土地供求31324567891112131415161718192021222324252627282931343536373839403233304142434445464748市场供求土地分布42013年1-12月平顶山主要成交土地分布商品房住宅用地工业用地商业用地49505451525355565758596061626364656667686970编号位置面积（公顷）用地性质1规划轻工路中段4.5783工业用地2-3东铁炉村南8.061569工业用地4荆山路南侧1.17017工业用地5光明路与建设路交叉口0.66072其他普通商品住房用地6-7平安大道北侧3.764603其他普通商品住房用地8新城区1.703125其他普通商品住房用地9神马大道1.85109其他普通商品住房用地10东铁炉村0.80456其他普通商品住房用地11平安大道中段北侧1.04822其他普通商品住房用地12新城区公明路东侧0.76944其他普通商品住房用地13迎宾路中段0.14409其他普通商品住房用地市场供求土地分布4编号位置面积（公顷）用地性质14-16叶刘村9.7653其他普通商品住房用地17柏楼村4.99212其他普通商品住房用地18西铁炉村2.4487其他普通商品住房用地19建设路西段3.4006其他普通商品住房用地20上张村5.5026其他普通商品住房用地21-24新城区12.567863其他普通商品住房用地25矿工路与诚朴路交叉口东南角2.639409其他普通商品住房用地26姚电大道西段南侧10.05455其他普通商品住房用地27新城区19.1493其他普通商品住房用地28开源路南段0.63872其他普通商品住房用地市场供求土地分布4编号位置面积（公顷）用地性质29开源路与轻工路交叉口东南角2.45432其他普通商品住房用地30凌云路北段东侧0.535925其他普通商品住房用地31-33矿工路街道陈庄村13.2359其他普通商品住房用地34开源路与大众路交叉口东南角1.181762其他普通商品住房用地35新城区0.2206批发零售用地36新华区焦店镇张庄村0.415652批发零售用地37新华区焦店镇辛庄村0.403795批发零售用地38新城区0.4966批发零售用地39建设路东段1.025638其他商服用地40平宝路西段0.12327其他商服用地市场供求土地分布4编号位置面积（公顷）用地性质41未来路与清风路交叉口东南侧0.785657其他商服用地42复兴路北侧20.00952其他商服用地43-44新华区凌云路西侧9.32575其他商服用地45姚电大道西段南侧0.61755其他商服用地46开源路与矿工路交叉口0.038123其他商服用地47新华路南段0.623034其他商服用地48平宝路西段0.111286其他商服用地49-50轻工路中段13.06251工业用地51-53新城区长安大道与夏耘路交叉口10.081556其他普通商品住房用地54建设路东段南侧5.473908工业用地市场供求土地分布4编号位置面积（公顷）用地性质55新城区长安大道与夏耘路交叉口西北角4.347685其他商服用地56-57新城区夏耘路东侧3.235224其他商服用地58北环路与新华路交叉口西南角5.246173其他普通商品住房用地59姚电大道东段南侧0.80448其他普通商品住房用地60建设路东段南侧3.2249工业用地61矿工路2.525345其他普通商品住房用地62建设路东段路南0.12614其他商服用地63新南环路东段南侧6.677322其他普通商品住房用地64荆山路西段1.409882其他普通商品住房用地65-66凌云路南段西侧25.5385其他普通商品住房用地市场供求土地分布4编号位置面积（公顷）用地性质67中兴路中段0.265064其他商服用地68新南环路5.448782其他普通商品住房用地69新城区0.86891其他商服用地70规划轻工路东段北侧0.17058其他商服用地市场供求土地分布4市场供求价格指数52013年平顶山市房地产价格指数持续上扬，2013年12月新建商品住房价格指数为114.4点，同比上涨9.3%2014年1月平顶山市区房价为4966元/㎡，排在郑州、洛阳之后，居河南省第三位2013年平顶山市商品房供应29707套，同比增长5.8%其中，市区供应17651套，同比增长20.8%商品房供应面积321.27万㎡，同比下降0.5%其中，市区供应178.11万㎡，同比增长15.1%整体市场商品房供应6整体市场商品房销售72013年平顶山市商品房销售17562套，同比增长19.3%其中，市区销售10589套，同比增长14.6%商品房销售面积191.9万㎡，同比增长21.9%其中，市区销售104.63万㎡，同比增长11.6%整体市场商品房销售7平顶山市区新建商品住房去化压力较大，90平米左右的户型热销，外地人在本市购房较少截止2013年12月底，平顶山市区新建住房累计可售面积达215.10万㎡、19514套。按照目前市区新建住房8.5万㎡/月的销售速度，需要25.3个月的时间才能完全消化库存。从不同户型的去化期来看，120㎡以上户型的去化期超过了30个月，去化压力较大，但90㎡左右的户型持续保持供销两旺，供应量最大，销售量最高。60～80㎡迷你小户型更受市场欢迎，销售量虽然只占总量的10.5%，但供销比却达到了1.3:1。从购房人群来看，以25～45岁之间的青壮年人群为主，购买量达总量的70.1%；贷款购房6076套，占住房总销量的59.2%。本市居民购买9137套、90.37万㎡，购买套数占总量的89.0%，居主体地位。外地人购买1124套、11.19万㎡，购买套数仅占总量的11.0%。平顶山市做为中部三线城市，对外地人前来置业吸引力欠缺，近三年外地人购房比例始终维持在10%左右。客群分析职业本地个体工商户置业本地企事业单位、公务员改善型置业老城区居民出外打工者县城居民配比20％20％40%10％10%总价承受能力30-40万左右30-40万30-35万差异较大30万左右家庭构成三口之家为主三口之家为主差异较大差异较大差异较大置业目的改善居住改善就近改善刚性、改善改善需求户型三房四房两房三房两房三房两房三房三房需求面积区间100-135100-13585-11080-130100左右区域客户置业需求Part3区域重点项目分析项目认知区域交通1项目地处平顶山市新城区，位于平顶山市长安大道与龙翔大道交汇处西北角，距离郑尧高速约4.4公里，距离平顶山市西站约11公里，距离平顶山市政府约6.6公里。项目位置平顶山火车站平顶山东站平顶山西站平顶山市政府项目位置3km31546278平顶山市人民政府1平顶山第十中学2平顶山第十七中学3黄冈实验学校4中国邮政银行5平顶山市人民政府6农村信用社7平煤医疗集团总医院8滍阳镇中心卫生院项目认知项目配套2天明地块建业十八城规划恒大“五指山”写字楼项目认知周边规划3东边现状西边现状CBD平西湖距离平西湖3公里，靠近应山，环境优越；地块总面积2500亩；地块配套规划建设大型医院。配套设施不太完善，人口稀少，交通出行不便；区域处于经济发展初期，发展速度慢；地块狭长，建筑格局受到限制；地块处于何庄，面临拆迁补助问题。随着区域的开发，住宅项目增多，居住氛围逐渐增加；政府重点发展区域，发展潜力大。周边高端小区将分流部分客源；居住郊区化，对区域的认同尚待时日；项目必须面对扩大消费群体，延长消费半径的问题。●优势（Strength）分析●劣势（Weakness）分析●机会(Opportunity)分析●威胁(Threat)分析项目认知SWOT分析4发挥优势，抢占机会定位具备战略高度，实现区域特性价值，突破区域局限性。发挥优势，转化威胁抢占空白市场，实现差异化定位，突出项目产品和自身特色。利用机会，克服劣势快速启动，从高端入手，形成品牌效应，扩大项目知名度；突出项目潜在价值。减少劣势，避免威胁因地制宜，围绕地块项目属性和市场地位，做精品，精包装，以产品提升品牌价值。项目认知SWOT分析4竞品市场区域简介平顶山市分新老城区，新老城区跨越较大，相距12公里（有建设路相连）。老城区向新城区发展，新城区新盘较多，规划刚刚起步，新建小区基本在政府周边。老城区项目位置新城区老城区市场楼市汇总图1龙腾国际紫荆城帝佳·尚城建宏国际西城国际百合金山盛世御源鑫鸿嘉园悦和园佳田新天地明珠世纪城荣邦花园明珠东方国际永基九里平顶山市老城区主要竞品分布图：项目名称物业类别户型面积两房三房四房其他佳田新天地高层89-105㎡121-194㎡163-193㎡195-