公园及地下停车场项目可研报告

目录附表：附表1总投资估算表附表1-1单项工程投资估算汇总表附表1-2工程建设其他费用估算表附表2项目总投资使用计划与资金筹措表附表3营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表4总成本费用估算表附表5利润与利润分配表附表6财务计划现金流量表附表7项目投资现金流量表附图：1、项目区位图2、公园鸟瞰图3、公园平面图4、地下一层、二层平面图、立面图第一章总论第一节项目概述一、项目名称xxxx万达北公园及地下停车场建设项目二、项目性质新建三、项目承办单位xxxx综合执法局四、项目建设地点本项目拟建地点位于xxxx万达广场北侧，人民路以东，公园南路以西，北临甘德尔街。五、项目建设内容与规模根据xxxx城市建设发展规划与任务，本项目规划建设的万达北公园及地下停车场建设项目是集休闲、娱乐、停车于一体的综合性公共服务场所，主要包括地上工程和地下工程，其中地上工程主要规划建设万达北公园，规划用地面积为41297.8㎡，地下工程主要规划建设停车场，规划总建筑面积为72000㎡。详细建设内容与规模如下表所示：万达北公园及地下停车场建设项目序号名称单位数量备注一总占地面积㎡41297.81地上工程（公园）㎡41297.81.1绿化面积㎡310001.2广场面积㎡4278.11.3道路铺装面积㎡6019.72地下工程(停车场)㎡720002.1地下一层停车场㎡360002.2地下二层停车场㎡36000二技术指标1绿化率%752停车位个18202.1地下一层个9102.2地下二层个910六、项目建设期本项目建设期为2年，即2017年6月—2019年6月。七、项目投资规模及资金筹措本项目估算总投资为23350万元，其中工程费用为21453万元、工程建设其他费用为785万元、预备费为1112万元。根据建设单位财务能力和投融资计划，本项目建设资金采用建设单位自筹和吸引社会资本方式筹措。八、项目运营效益预测本项目投入运营后，年均可实现营业收入2620万元（停车服务收入），其中上缴增值税131万元、营业税金及附加18万元，扣除运营成本费用1440万元后，可实现利润总额1031万元，其中上缴企业所得税258万元，实现税后净利润为773万元。本项目总投资收益率为4.41%、资本金净利润率为3.31%，项目投资财务内部收益率为5.84%、财务净现值为1654万元（ic=5%）、投资回收期为13.4年（含建设期2年）。第二节项目建设背景及必要性一、项目建设背景xx市十三五规划中提出全力打造区域中心城市。充分发挥城市在优化空间、集聚人口、带动发展中的作用，坚持新城区建设与旧城区改造并重，重点做好“山”、“水”、“城”三篇文章，将xx市建设成为人口集聚、布局合理、滨水宜居、文化多元、开放合作的自治区西部“小三角”地区乃至宁蒙陕毗邻区域中心城市。优化中心城市生活功能区。改造提升海勃湾、乌达、海南城区功能，按照“活力、繁荣、文明”内涵特色，通过培育与完善城市功能，结构调整与优化，品质改善与提升，建设成为舒适、宜居、便捷的城市群。提高人才、资本要素集聚和辐射能力，提升商务服务、生活服务等综合服务功能，改善环境品质，充分展现西部中心城市的品位和魅力。十二五时期，xxxx大力发展第三产业，xx服务业呈现了蓬勃发展的势头，xx政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把xx打造为xx最重要的交通枢纽中心和市域级商务商贸中心。随着近年来xxxx经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。尤其在中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。xxxx政府为了配合城市发展规划以及满足人们驾车出行的需求，杜绝停车难给城市发展带来的制约，进一步完善xx的基础配套建设，实现xx的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致，故提出了万达北公园及地下停车场建设项目。项目的建设一方面利用地下空间配套建设地下停车场可缓解停车供需紧张矛盾。另一方面利用地上空间配套建设公园，可加大xx市区公共服务设施用地，更好的满足城市居民休闲娱乐需求，提升城市公共绿地率，提升城市品位。二、项目建设必要性1、项目的建设是万达商业核心圈基础设施建设的需要本项目拟建地点位于xxxx万达广场北侧，人民路以东，公园南路以西，北临甘德尔街。其中规划的停车场场地四周以居住区和学校为主，其南侧为万达广场，是xxxx核心商业区，项目区敷设人口约为10万人。而现有场地周边多为传统小区，缺乏绿地空间及儿童游乐场所。同时，随着市民私家车数量的不断增多，项目区由于没有大型公共停车场造成了交通拥挤、停车难等现象，本项目规划建设的停车场规划停车位1820个，项目运营后可解决近千个停车位。同时，配套建设公园，增加了公共绿地面积，故本项目的建设是万达商业核心圈基础设施建设的需要。2、项目建设是xx市城市发展的需要十二五时期，xxxx大力发展第三产业，xx服务业呈现了蓬勃发展的势头，xx政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把xx打造为xx最重要的交通枢纽中心和市域级商务商贸中心。随着xxxx的快速发展，城市基础配套设施的建设也要同步推进，杜绝配套设施不完善而给城市发展带来的制约问题，保证xxxx持续健康的发展，真正成为xx市重要的交通枢纽中心和市域级的商务商贸中心。3、项目建设是解决城市停车难问题的需要近年来，随着xx市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，截至到2015年12月底，xx全市机动车保有量已达到15万辆，其中私家车9万辆，年增长率高达20%左右，私家车数量呈现快速增长趋势。相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。尤其在中心商业商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难，已经成为xx市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。通过本项目的实施，可以有效的解决城市停车难这一问题。4、项目建设是提高区域服务质量的需要本项目的建设将有助于改善xxxx交通和停车的环境，缓解区域内的停车位不足的问题，尤其是中心商业商务区一位难求的现象，从而大大提高了xx的环境档次，改善了xx的停车和交通的状况，缓解xx停车位不足的问题，大大提升xx域的服务水平和服务质量，对于提升xx市的知名度和美誉度以及提高xx市的区域竞争力和影响力影响深远。5、项目的建设解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径现代社会城市整体呈现拥挤、密度大等特点，土地不断被占用，空气污染在加剧，生态环境遭到破坏。城市地面空间及上空被高层建筑和高架路挤占，给自然环境带来很大的威胁，开发地下空间将是城市可持续发展，解决城市土地紧缺的有效途径。城市地下空间资源的开发利用，可保护现有地上空间不被破坏，有利于减少环境污染，提高城市化水平。我国城市地下空间开发起步于20世纪60年代的人防工程，其主导思想是以防止战争空袭为目的，当时尚未认识到地下空间与城市用地及平时用地的利用关系，因而有相当多的工程没有同城市建设相结合。随着社会的发展与进步及城市化的程度不断的提高，地下空间开发的意义已被人们所认识，19世纪是“桥”的世纪，20世纪是“高层建筑”的世纪,21世纪是地下空间的世纪，因此，城市地下空间的开发利用是城市建设和发展不可缺少的组成部分，也只有这样才能保证城市空间的可持续发展。而城市地下空间开发利用的最终目的是为人类活动创造更美好、更有意义的生存环境，通过改善城市空间环境的质量来提高生活质量。本项目建设的万达北公园及地下停车场建设项目，对于解决土地资源紧缺与城市发展的矛盾起到了积极的作用。同时，在上部空间配套公园，可进一步改善城市居民生活环境，为居民提供公共服务设施用地，提升城市建设水平和发展质量。第三节项目编制依据、原则、研究范围一、编制依据1、建设单位编制可行性研究报告委托书及其与项目建设有关资料和基础数据；2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；3、《xx市国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要》；4、xx市地下空间总体规划布局；5、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；6、《建筑设计防火规范》GB50016-2014；7、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-2015；8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014；9、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；10、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2016年版）；11、《城市公共停车场工程项目建设标准》（建标128-2010）；12、项目所在区域市政公用设施条件；13、其他与拟建工程建设有关现行标准、规范和规程。二、编制原则1、严格遵循国家有关法律、法规，根据xx市城市发展总体规划和基础配套设施建设需要，从实际出发，统筹考虑建设需求、科学规划建设内容、合理确定建设规模。2、以“积极、客观、科学”的工作态度，充分调查研究各项基础条件，认真分析论证工程实施条件和工程技术方案的科学性与可行性，避免不利因素对工程建设过程中产生负面影响。3、在科学发展观的指导下坚持可持续发展战略方针，认真贯彻执行国家有关节约用地、节能环保和消防安全等规定，使拟建工程达到预期功能和使用标准。4、以“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出与当地的经济社会发展水平相适宜的工程建设方案，研究结论与建议满足项目单位投资决策需要，也可作为有关部门审批项目的客观参考依据。三、研究范围在可行性研究中，依据国家计委、建设部“建设项目经济评价方法与参数（第三版）”，以及建设部《市政公用工程设计文件编制深度规定》规定的工程可行性研究深度及要求，通过对万达北公园及地下停车场建设项目进行深入调查和分析论证，项目组对本项目建设的必要性、技术可行性、经济合理性等方面取得了综合研究结论，为建设项目的决策提供了科学依据。研究主要内容有：1、项目区基础设施建设现状调查分析;2、项目建设的背景、必要性分析;3、项目建设条件的调查分析;4、公园、停车场工程方案设计;5、工程量及投资估算；6、工程实施方案及工期安排；7、资金筹措；8、综合评价。第四节结论一、项目建设符合xx市城市建设的发展政策，符合xx市“十三五”规划纲要中城市基础设施建设的方针。二、项目的建设符合xx市地下空间发展规划，对进一步加快落实国家《2016年推进城市停车场建设工作要点通知》政策要求具有积极意义，可有效缓解xx市城市人民的居住生活条件，有利于社会和谐稳定发展。三、项目建设的经济、技术、原材料供应条件成熟，项目建设规模与该区域未来整体需求相适应，项目的社会效益和环境效益显着。因此，本可行性研究报告认为本项目可行。第二章需求分析与建设规模第一节xx市现有公园现状xx市目前现有大型公园13个，分别为xx市人民公园、运动公园、乌珠墓公园、青山翰墨园、xx植物园、xx市少年生态园、少年创意园、xx市龙游湾湿地公园、海南公园、千里山公园、体育公园、桃李园、海电生态园。xx市现有公园多集中在城区的西北部，甘德尔街以南城市南部缺少公园规划，目前还没有规划公园。xx市现有公园分布位置图第二节xx市停车场建设现状及停车现状分析一、xx市停车场建设现状xx市停车场按其性质、用途可划分为三类：配建停车场、路外公共停车场和路面停车场。配建停车场又称建筑物附设停车设施，是提高停车场供应水平的主要停车设施，在停车场整体中占主导地位；目前xx市配建停车场主要以居住小区配套停车场为主，商业区、公共建筑配套公共停车场数量及规模整体偏低。路外公共停车场具有经营性、开放性、集合性等特点，在xx市停车场整体市场中中居辅助地位；路面停车场具有挤占性、方