最全的可行性研究报告[]

1/82第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称：******花园居住小区建设项目1.1.2建设单位：******房地产集团******置业有限公司1.1.3建设地点：该建项目建设用地位于***市南部站前区，工程场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。资料个人收集整理，勿做商业用途1.1.4主要建设规模与内容：该建项目工程占地面积99073平方米，规划建筑面积170678平方米，主要建筑物情况见表1-1。资料个人收集整理，勿做商业用途表1-1主要建筑物一览表序号建筑名称建筑面积（m2）备注1小高层住宅建筑30423地上建筑2情境洋房（多层建筑）1074113幼儿园20004商铺建筑17385居委会用房506物业管理用房3007公厕608门卫、垃圾收集等3009人防车库3816地下建筑10高层地下室167811情境洋房地下室215021.1.5投资估算与资金筹措：项目总投资估算为28986万元，其中建设投资27884.4万元，建设期利息1101.6万元。资金筹措计划为：企业自有资金3000万元，股东投资7145万元，楼盘预售款8641万元，申2/82请银行贷款10200万元。资料个人收集整理，勿做商业用途1.1.6进度计划：本项目拟在2年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼（含建设期）。1.1.7主要技术经济指标表1-2项目主要经济技术指标汇总表序号项目单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米990732总建筑面积平方米170678其中小高层住宅建筑平方米30423计算容积率建筑情境洋房平方米107411幼儿园平方米2000商铺建筑平方米1738居委会用房平方米50物业管理用房平方米300公厕平方米60门卫、垃圾收集等平方米300人防车库平方米3816不计算容积率建筑高层地下室平方米1678情境洋房地下室平方米21502保温层建筑面积平方米14003居住户数户10814机动车停车位辆3355自行车位辆22006绿地率%35.257集中绿地率%18.918建筑覆盖率%27.769容积率1.44二经济指标1总投资万元289862销售收入万元413693上缴税收万元6363.654税后利润万元7565.265投资利润率%34.806资本金利润率%99.437内部收益率%29.02税后3/828财务净现值万元3668.99税后9借款偿还期年2贷款意向1.1.8项目背景与进展：2008年5月，******房地产（集团）股份有限公司注资3000万元成立******房地产集团******置业有限公司。2008年7月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了***市火车站站前区13＃、17＃地块的土地使用权。至2009年11月，公司完成居住小区“***花园”规划建筑方案的设计与修改，获得***市规划建设指导委员会审议通过。目前，***花园工程已经完成土地平整、场地临时设施建设等项目前期工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约9365万元。资料个人收集整理，勿做商业用途1.2编制依据（1）《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2）《***市城市总体规划》（调整）（3）《***市火车站站前区控制性详细规划》（4）《***市住宅小区配套设施规划建设管理办法》（5）《***市商品房销售管理办法》（6）《城市房地产开发经营管理条例》（7）《******花园方案设计》（8）项目单位提供的其他资料（9）有关统计调查资料（10）有关政策和技术标准1.3研究范围我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进4/82行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。资料个人收集整理，勿做商业用途1.4开发企业概况******房地产集团******置业有限公司为******房地产（集团）股份有限下属的控股公司，是一家以房地产综合开发为主，集房地产开发、销售，房屋租赁，城市基础设施及公用设施项目开发、经营、服务，建材销售、工业、民用建筑技术咨询等为一体的企业。公司成立于2008年5月4日，企业法人***，注册资本3000万元。资料个人收集整理，勿做商业用途1.5项目综合评价1、本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。2、******花园居住小区所在***市火车站站前区是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。环境优良，交通优越：北抵***—***风景区，南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设250万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。站前区将成为休闲居住的乐园。资料个人收集整理，勿做商业用途3、项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。资料个人收集整理，勿做商业用途4、2009年以来，***市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速5/82发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。资料个人收集整理，勿做商业用途5、去年以来，***市出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（***政〔2008〕65号）和《关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房的若干意见》（***政[2008]83号），放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在一定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利的。资料个人收集整理，勿做商业用途6、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。房地产跨年度行情即将展开。资料个人收集整理，勿做商业用途7、财务分析表明，该项目具有较好的经济效益，较强的抗市场风险能力，以及较强的债务清偿能力，在经济上是可行的。资料个人收集整理，勿做商业用途8、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行的。9、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。资料个人收集整理，勿做商业用途10、开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力的保障。11、财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润7565.26万元，资本金利润率99.43%，投资利润率34.80%，内部收益率29.02%，上缴税收6363.65万元。敏感性分析表明，项目有较强的抗风险能力。清偿能6/82力分析表明，项目有足够的还款能力。因此，该项目具有经济可行性。资料个人收集整理，勿做商业用途7/82第二章项目选址及建设条件2.1选址分析******花园居住小区位于***市南部站前区，是***市“一城五区”的重要组成部分，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。资料个人收集整理，勿做商业用途站前区环境优良：北抵***—***风景区，悠长的***对景景观大道是城市独有的生态风景线；贵***中学高中部新校区即将开工建设；站前区文化广场、***职业中学、***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心、站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。资料个人收集整理，勿做商业用途站前区交通优越：南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。资料个人收集整理，勿做商业用途站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设150万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水面形成水上公园。资料个人收集整理，勿做商业用途站前区将成为一个传统和时代交融、特色鲜明的休闲居住区。2.2建设条件2.2.1配套建设条件历经多年建设，***市火车站站前区不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到8/82了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。资料个人收集整理，勿做商业用途1、供水：由纬三路、纬四路市政给水管网供给。2、排水：纬三路、纬四路、纬五路、世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。3、供电：区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。4、市区燃气管道网、通信光缆网和有线电视网均延伸到达。2.2.2自然条件1、地质：***大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，***市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。资料个人收集整理，勿做商业用途2、水文条件：***市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在***市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。境内河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。资料个人收集整理，勿做商业用途3、气候：***市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量1502mm，平均温度16.1，平均无霜期240天。年平均日照1968.5小时，主导风向为东北风。对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。资料个人收集整理，勿做商业用途基本风压：0.40kpa基本雪压：0.70kpa4、地震：***市所在区域地震基本烈度为6度，在项目建筑结构设9/82计中已经考虑。10/82第三章市场分析及营销策略3.1市场分析3.1.1***市社会经济发展概况***市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。现辖贵***区、***县、***县、***县和九华****山风景区，总面积8272平方公里，总人口158万。全市生态环境良好，经济与人口、环境协调发展，是中国第一个国家生态经济示范区。***是国家生态经济示范区、实施《中国21世纪议程》全国十六个地方试点之一、“生态安徽”建设试点市、中国优秀旅游城市、全国旅游竞争力百强城市、安徽省园林城市、中国傩文化之乡。***是长江经济开发带的重要组成部分，***港是长江干线重点港口之一，为一类开放口岸。***自古就有“江南鱼米之乡”之称，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶、茧丝绸和速生丰产林基地。野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有1300多种。已探明有工业开采价值的矿藏40余种，其中铅、锌、锑、锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。资料个人收集整理，勿做商业用途几年来，***市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力***、活力***、魅力***、和谐***”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，2008年在全省17个市中居第2位，达到16%。资料个人收集整理，勿做商业用途11/82几年来，***集中力量抓了一些打基础、管长远、事关全局的基础性工程。沿江高速、铜九铁路、安景高速的通车，九华山机场通过国务院立项，宁宜城际铁路开工建设，立体交通网络基本形成；城市框架拉开，达到80平方公里，“一城五