房屋买卖合同与产权过户登记关系论文

试析房屋买卖合同与产权过户登记的关系摘要：由于缺乏明确的法律依据，司法实践没有很好的区分物权变动的原因行为和物权变动的两个相互联系的不同的法律事实，对于未办理房屋过户登记的，多数的法院认为买卖合同无效。这影响交易的安全和效率，不利于对债权人利益的保护。关键词：房屋买卖合同房屋产权过户登记物权债权中图分类号：d923.3文献标识码：a文章编号：房屋买卖时，买卖合同的签订和办理产权变更登记的有一定时间和空间的分离，司法实践中，大多数的法院认为买卖双方未能办理过户登记的，房屋买卖合同无效或者房屋买卖关系无效，甚至有的法院认为房屋买卖合同未成立。审判实践认识不一致，类似情况却有不同的裁决，影响交易方的利益，也损害了法制的统一。房屋买受人要得到房屋的所有权，其必须与房屋的所有人进行协商，就房屋价款、交付时间等达成一致意见，这在法律上就是房屋买卖合同。合同因当事人意思表示一致而立，旨在实践司法自治理念，其所保护的是当事人之间的信赖和期待。依法成立的合同具有法律约束力。根据我国合同法第135条转移标的物所有权是出卖人的义务。所以合同一经生效，所发生的法律效果对买方负转移房屋的所有权的义务，买方享有请求权。合同属于债，法律性质对人权，相对权，应受债法调整。一、目前处理两者关系时存在的问题房屋买卖在我国有产权过户登记的制度，即买卖双方当事人向房屋管理机关就房屋产权的转移事项申请注册登记.按规定佑姿办理产权过户的房屋买卖，产权过户登记是房属买受人取得所有权的必经程序，未经登记的，法律不承认其权利.产权过户登记就其当事人来说是一项具体的民事法律行为，是出卖人消灭房屋所有权和买受人取得房产的法定依据。就其行政机关即房屋管理机关来说.则是一项具体的行政行为，体现为国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料的不动产的管理。而房屋买卖合同是指一方将房尾交付对方所有.对方接受房屋并交付一定价金的协议。签订房屋买卖合同是双方当事人为了实现自己经济利益所进行的具有法律意义的行为，是一项具体的民事法律行为。二、房屋买卖合同是否成立，与有否过户无关1、房屋买卖合同是要式合同，但共式的内容是指书面合同而非产权过户登记房屋买卖合同是指出卖方将房屋文付买受方所有，买受方接受房屋并交付一定价金的协议。为了便于国家对房屋买卖的管理，有关法规规定，房屋买卖合同应是要式合同，即应是书面合同才能成立。其依据是《条例》第6条第(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”，以及1950年政务院的《契税暂行条例》第3条:“凡土地房屋之买卖、典当、蹭与或交换，均应凭土地房屋所有权证，并由当事人双方订立契约，由承受人依照本条例完纳契税”。显然，两个条例中讲的“提交买卖合同”、“订立契约”，均指书面合同。如果是口头协议，当事人无法完纳契税，办理契证，也无法办理产权过户登记。因而，口头合同无效，书面买卖合同一旦定立，《民法通则》第55条的规定，就应当有效成立，即:行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。已经成立的房屋买卖合同，任何一方均不得随意翻悔，拒不履行的一方应承担违约责任，在合同能履行的情况下，法院应责令其继续履行。2、房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同，是否成立不以合同的实际履行为要件买卖合同都是双方的、有偿的’、诺成性的合同，这是民法原理公认的.房屋买卖合同作为买卖合同的一种，当然也是双方的有偿的村诺成性的合同，只要房屋买卖双方当事人意思表示一致，订立了书面协议，双方就产生了相应的权利义务关系，即买受人有向出卖人交付房价的义务，出卖人有向卖受人移交房产的义务。这种义务双方是对等的.。有人认为，房屋买卖合同法律对其有特别规定，合同的成立以产权过户登记为准，而不是双方当事人意思表示一致签约时为准，这是不正确的。我们知道，无论出卖人是出卖自住的房屋还是出卖已出租的房屋，无论买受人是买进自住的还是买来出租的，也无论出卖人是否应特房屋腾空交付买受入，这些丙容合同本身可以约定，但买卖合同成立后，均应进行产权过户登记这一点是共同的。3、房及买卖合同成立在前，产权迁户登记在后，行政法规有明文规定，不允许倒置有人认为，房屋产权过户以后，房屋买卖合同才告成立，才不允许翻悔，这是错误的，是与有关行政法规相抵触的，《条例》第6条的私房产权转移登记，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”，说明“买卖合同”成立在前，因为，当事人不可能凭一份没有成立的合同纸去办理产权过户登记.如果说《条例》这一条规定对我们理解“买卖合同成立在前，过户登记在后”的观点尚有疑虑的话，政务院1950年4月3日发布的《契税暂行条例》第11曾明确规定:房屋买卖”完纳樊税，应于契约成立之后三个月内办理之，遨期女纳者，除照饭补税外，每月加收税额的20%，不足“一月者以一月计，但加收税倾不得超过房价，1954年已月一11日政务院对罚税额作出修改重新颁布后，该条修改成:“完纳契税，应于产权变动成立契约后三个月内办理投税手续，并按当地政府规定交款期限级纳契税”。上述内容都明确地告诉我们，契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内取得.根据《条例》6条(二)项视定，只有取得了契证，才能办理产权过户登记。三、加强必要的房产交易监管1、可以有效的稳定房地产价格。商品房在预售期间，开发商就可以拿到预售款，提前收回大部分建设资金，等到收回成本后，他们不会担心项目亏本等问题，然后通过囤积方式提高房价，这样当房价上涨后又为房地产开发下一个项目提供便利。因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动作用下，人们对未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环会推动房价的上涨。这一行为的实质就是开发商占用建筑施工单位、购房人、银行的资金囤积房源获得暴利，这正是推动房价不断上涨的根源之一。２、对维护社会稳定和建设和谐社会有重要意义。房地产开发的大部分资金来源于银行融资和商品房的预售，其中预售占了很大一部分。在国家宏观调控下，银行会不断提高房贷门槛，增加房地产融资难度，这导致开发商出现资金短缺，为了解决这个问题，开发商往往会挪用商品房预售款项，一旦资金链断裂，受害人就是老百姓，对社会稳定极为不利。因此，为了保证购房人的合法权益，维护社会稳定，就需要加强对商品房预售资金的监管。参考文献：【1】孙宪忠．交易中的物权归属确定［ｊ］．法学研究，２００８．［３］【2】程啸．物权法·担保物权［ｍ］．北京：中国法制出版社，２００９．【3】梁慧星、陈华彬，物权法北京：法律出版社【4】张俊浩，民法原理北京：中国政法大学出版社最高人民法院公报