二零零九年五月二十九日举行的城市规划委员会

二零零九年五月二十九日舉行的城市規劃委員會第936次會議記錄出席者發展局常任秘書長(規劃及地政)楊立門先生主席黃澤恩博士副主席陳華裕先生陳偉明先生陳弘志先生杜德俊教授簡松年先生梁乃江教授吳祖南博士杜本文博士黃遠輝先生陳炳煥先生陳家樂先生陳旭明先生方和先生鄺心怡女士林群聲教授梁剛銳先生陳仲尼先生-2-馬錦華先生運輸及房屋局首席助理秘書長(運輸)陳偉偉先生環境保護署副署長黃耀錦先生民政事務總署助理署長(2)曾裕彤先生地政總署署長譚贛蘭女士規劃署署長伍謝淑瑩女士規劃署副署長／地區黃婉霜女士秘書因事缺席梁廣灝先生林雲峰教授葉天養先生邱小菲女士陳曼琪女士鄭恩基先生劉志宏博士李慧琼女士陳漢雲教授-3-劉月容博士李偉民先生鄧淑明博士列席者規劃署助理署長／委員會劉星先生總城市規劃師／城市規劃委員會劉榮想先生高級城市規劃師／城市規劃委員會黎萬寬女士-4-議程項目1[公開會議]通過二零零九年五月十五日第935次會議記錄[會議以廣東話進行。]1.二零零九年五月十五日舉行的第935次會議記錄無須修訂，獲得通過。議程項目2[公開會議]續議事項(i)新接獲的城市規劃上訴個案城市規劃上訴個案編號：2009年第5號擬在劃為「未決定用途」地帶和顯示為「道路」用地的元朗南生圍凹頭第115約地段第999號E分段、第1001號A分段餘段、第1002號A分段餘段和第1327號餘段以及毗連政府土地闢設加油站(申請編號A/YL-NSW/182)2.秘書報告說，上訴委員團（城市規劃）接獲一宗註明日期為二零零九年五月十五日的上訴，上訴人反對城市規劃委員會（下稱「城規會」）於二零零九年三月六日就一宗第17條覆核申請（申請編號A/YL-NSW/182）所作的決定。該宗申請擬在《南生圍分區計劃大綱核准圖編號S/YL-NSW/8》上劃為「未決定用途」地帶和顯示為「道路」的用地闢設加油站。3.上訴人根據《城市規劃條例》第16條，就擬議加油站申請永久規劃許可。二零零九年三月六日，城規會經覆核有關申請後批給為期十年的臨時許可，有效期至二零一九年三月六日止。上訴人於上訴通知書內表示，有關許可應屬永久性質，一如城規會先前於一九九七年六月二十七日所作的決定（有關上訴人先前曾提交申請（編號A/YL-NSW/17），擬在一塊面-5-積較大的用地闢設加油站，該宗申請經城規會覆核後獲批給永久規劃許可）。4.上訴的聆訊日期尚未確定。秘書處會按照慣常做法，代表城規會處理有關上訴事宜。(ii)城市規劃上訴個案統計數字5.秘書報告說，截至二零零九年五月二十九日，上訴委員團（城市規劃）共有25宗個案有待聆訊。上訴個案統計數字詳情如下﹕得直：24宗駁回：109宗放棄／撤回／無效：130宗有待聆訊：25宗有待裁決：0宗總數288宗議程項目3[公開會議(限於簡介和提問部分)]考慮有關《筲箕灣分區計劃大綱草圖編號S/H9/15》的申述和意見(城規會文件第8338號)[聆訊以廣東話及英語進行。]6.下列委員就此議項申報利益：杜本文博士–現任東區區議員，在筲箕灣東大街擁有一個物業黃澤恩博士]與香港房屋協會(下稱「房協」)(申述人編號10)有業務往來林雲峰教授]-6-鄭恩基先生)陳炳煥先生)陳家樂先生)馬錦華先生)現任房協委員伍謝淑瑩女士)以規劃署署長身分譚贛蘭女士)以地政總署署長身分7.委員備悉林雲峰教授、鄭恩基先生及陳炳煥先生已就未能出席會議致歉。陳家樂先生及馬錦華先生此時離席，而伍謝淑瑩女士此時暫時離席。委員備悉杜本文博士、黃澤恩博士及譚贛蘭女士尚未到達參加會議。8.委員備悉城規會已向申述人及提意見人發給足夠的通知，邀請他們出席聆訊。除了下文應邀出席會議的申述人及提意見人外，其他申述人及提意見人不是表示不出席聆訊，便是沒有作覆。城規會同意在他們缺席的情況下進行聆訊。9.此外，委員備悉文件的替代頁第34頁於會上呈閱。簡介和提問部分10.下列規劃署代表、申述人代表和提意見人此時獲邀出席會議：規劃署區潔英女士港島區規劃專員郭主惠女士城市規劃師／港島申述人編號3(R3)(創建香港)及提意見人編號3(C3)(司馬文先生)司馬文先生R4(公民黨)章學峻先生司馬文先生-7-R7(東區區議員梁兆新先生)梁兆新先生R8(香港地產建設商會)李禮賢先生黃愛珠女士R10(房協；由UrbisLtd.代表)PeterCooksonSmith博士UrbisLtd.彭卓恒先生房協洪定維先生UrbisLtd.[簡松年先生此時到達參加會議。]11.主席歡迎他們出席會議，並簡略解釋聆訊的程序。他繼而請港島區規劃專員區潔英女士向委員簡介申述及意見的背景。12.區潔英女士借助投影片，按文件詳載的內容提出下列要點：(a)擬議修訂載於文件第1段。當局共接獲10份申述及三份意見；(b)申述理由、申述人的建議及意見撮錄於文件第2段，而規劃署的回應則載於文件第4.5及4.6段，主要內容載述如下：支持施加擬議發展限制的申述及反對項目E(把「休憩用地」地帶改劃為「住宅(甲類)」地帶和項目C4(把「政府、機構或社區」地帶和「綠化地帶」改劃為「住宅(甲類)1」地帶住宅地帶的申述－R1、R2及R9i.R1、R2及R9支持在筲箕灣區施加發展限制。R1及R2反對根據修訂項目E，把筲箕灣東大街一塊用地由「休憩用地」地帶改劃為「住宅(甲類)」地帶，而R2亦反對根據修訂-8-項目C4，把興東邨內一塊狹長的土地由「政府、機構或社區」地帶和「綠化地帶」改劃為「住宅(甲類)1」地帶。他們認為住宅發展已供過於求；ii.規劃署的回應－規劃署備悉提出支持意見的申述。修訂項目E旨在反映有關用地上已落成的住宅發展。當局也無意收回所涉私人地段來闢設休憩用地。修訂項目C4旨在略為調整興東邨的界線；[陳仲尼先生此時到達參加會議。]有關建築物高度限制和要求收緊管制的申述－R3至R7及R9iii.R3至R5認為施加建築物高度限制，必須相應減低地積比率，避免出現屏風式的建築物。他們建議應制定不准合併地段的推定，以及把土地劃為街道、小巷和休憩用地，以改善通風和觀景廊。與現有「鄉村」環境互相融合的街道環境應予保留。為補償因筲箕灣中部範圍發展潛力下降而造成的損失，應增加周圍物業(例如阿公岩道旁的物業)的建築物高度。此外，毗連筲箕灣道、筲箕灣東大街、工廠街、金華街、寶文街和望隆街的物業的建築物高度應限為現時的建築物高度；iv.R6認為該區西部並沒有依循梯級式的建築物高度原則，而根據該項原則，建築物高度應朝海旁漸次下降。因此，當局應施加適當的建築物高度限制，以糾正失衡現象。考慮到須採用梯級式的建築物高度設計，R7建議把海旁區的建築物高度降至主水平基準上80米至90米；在筲箕灣道、西灣河街、望隆街和筲箕灣東大街的範圍，維持現時主水平基準上90米至100米的建築物高度限制；以及把靠山一帶的建築物高度限制放寬至主水平基準上120米-9-至130米。R9反對為鼓勵合併用地而放寬建築物高度限制。由於有關修訂未有規管建築物之間的間距，R9建議收納預留建築物間距的規定。由於海旁的建築物偏高，R9亦擔心在內陸區興建更多高樓大廈會引致屏風效應。C3支持R4至R7，而C2則支持R9；[陳偉明先生此時到達參加會議。]v.規劃署的回應－–建築物高度限制是根據多項因素訂定，例如城市設計原則、規劃意向、該區的特色、地形、發展潛力及空氣流通評估的結果；–主水平基準上100米至120米的建築物高度限制對海旁區來說，實屬恰當，可以限制現有物業的建築物高度。更嚴格的管制會對發展造成不必要的限制。為內陸用地訂定兩級的建築物高度限制，旨在鼓勵用地合併以提供泊車位及上落客貨設施、改善樓面設計，以及增加高度級別內的高度變化。高度級別不應排除現有發展可進行翻新或復修。山麓區的高度級別已在不遮擋山脊線的前提下顧及重建項目的需要；–當局已就政府可發揮影響力的用地及須要施加特別和嚴格管制的範圍降低地積比率。合併用地可帶來裨益並提供機會以解決用地限制所帶來的問題。道路用途是經常准許的用途，而在分區計劃大綱圖上顯示次要街道並非慣常做法。不過，主要街道和道路已顯示為「道路」，一些更是通風廊／觀景廊，而「休憩用地」亦有利於提供氣道；–對於有申述人建議保留所謂「低層鄉村」環境，當局的規劃意向並不是保存沒有文物價值的現有唐樓。維持現時的建築物高度會抑制重-10-建意欲，做法並不恰當。另有申述人建議增加阿公岩旁物業的建築物高度，以補償中部範圍所蒙受的損失。就此，規劃署認為由於涉及不同土地擁有人之間轉移發展潛力，這建議既不可行也不合理；–規劃署認為無須收納預留建築物間距的規定，因為發展商若擬重建主要用地，必須進行詳細的空氣流通評估；反對建築物高度、地積比率和非建築用地管制並要求放寬管制的申述－R8vi.R8認為建築物高度及非建築用地是概括規劃制度內不當的詳細發展管制，並無法律和技術依據。部分住宅、商貿和倉庫地帶的建築物高度低得不合理，形成屏風效應。當局事前並沒有諮詢公眾的意見，而在訂定管制措施時亦沒有考慮建築經濟和對重建所造成的影響。有關建築物高度如超過建築物高度限制不准略為放寬限制的推定，相當嚴苛和無必要。就此，R8建議當局檢討建築物的高度級別，以配合《城市設計指引研究》內的建議；進行適當的公眾諮詢和技術評估；撤銷各住宅、商貿和倉庫地帶的地積比率／總樓面面積限制；刪除劃設非建築用地的規定；以及撤銷有關現有發展高度超過高度限制不准略為放寬的推定。C1支持R8；[陳弘志先生此時到達參加會議。]vii.規劃署的回應－–施加建築物高度限制和劃設非建築用地的目的，在於避免過高或不相協調的高樓大廈相繼落成，以及改善空氣流通。發展建議如有特別的用地限制、設計或規劃優點，可根據略為放-11-寬建築物高度限制的條文處理。當局在特殊情況下亦容許略為放寬非建築用地的規定；–在展示分區計劃大綱圖的修訂項目前過早披露資料，可能會令有關方面蜂擁就受影響用地的重建計劃提交建築圖則，造成既成事實，以致失去施加建築物高度限制的作用。建築圖則一經核准，除非經大幅修訂，否則即使其後用途地帶有所改變，仍屬有效。《城市規劃條例》(下稱「條例」)有關提交申述和就申述提出意見的條文，屬法定公眾諮詢程序的一部分。為公眾提供法定途徑，就各項規劃建議向城市規劃委員會表達意見和進行對話。阿公岩商貿區只佔整項分區計劃大綱圖檢討工作中的一小部分，所採用的諮詢方法不宜與黃竹坑商貿區相若，特別是考慮到過早披露有關阿公岩商貿區的資料，可能正如上文所解釋，令有關方面蜂擁提交建議圖則，以造成既成事實；–分區計劃大綱圖上的建築物高度輪廓是根據上蓋面積、樓底高度、泊車位需求和豁免計算的總樓面面積等合理假設而訂定。施加建築物高度管制不會令建築物的體積更加龐大，亦不會造成屏風效應。對於申述人聲稱公眾只關注那些位處重要位置而樓高60層或以上的高廈，規劃署並不同意。申述人聲稱《城市設計指引研究》建議海旁發展為30至40層和內陸發展為60層的高度輪廓，也非完全正確，而且沒有收納在《城市設計指引研究》的最終建議內。在制訂建築物高度限制時，除了保存山脊線外，其他考慮因素如地區特色和歷史遺址的布局等同樣重要；–城規會所得的法律意見確定，只要城規會具備充分的規劃理據，便可根據條例規管發展項目。劃設非建築用地可發揮正面的規劃作用。在「綜合發展區」地帶內為明華大廈劃設非建-12-築用地，旨在確保柴灣道沿路設有氣道和保護樹木；–12倍的地積比率實屬恰當，可以為阿公岩商貿區提供足夠的重建誘因。改劃為「其他指定用途」註明「商貿」地帶是「提升分區用途」，以鼓勵重建及促使工業區轉型為商貿區。當局是經詳細評估後，按照契約所訂的准許建展密度，修訂地積比率和建築物高度限制；–用地現有建築物高度如超過高度限制不准略為放寬限制的推定，旨在防止已超逾建築物高度輪廓的建築物進一步損及整體的建築物高度概念。R8有關檢討和放寬建築高度限制及撤銷地積比率限制的要求不獲支持；有關明華大廈的申述－R8至R10viii.R10反對把該用地劃為「綜合發展區」地帶並施加地積比率限制。R10建議把用地還原為「住宅(甲類)」地帶，以達致6倍以上的地積比率。R10認為由於用地契約已訂有設計、規劃及高度條款，並規定