北京市土地供应计划介绍

北京市土地供应计划编制思路与方法北京市国土资源局燕新程二〇一一年一月主要内容一、北京市土地供应计划基本情况介绍二、北京市土地供应计划的编制的思路及工作过程。三、北京市土地供应计划指标确定方法四、需进一步探讨的问题一、北京市土地供应计划基本情况介绍（一）计划编制背景京政发[2005]6号文编制土地供应计划，实现政府有计划、主动供地，加强土地宏观调控。国家土地制度创新推动国发[2001]15号文严格控制土地供应总量，集中统一供应土地。国土资源部11号令经营性用地招拍挂，编制出让计划。国发[2004]28号文土地参与宏观调控。首都城市发展现实需要人多地少，土地供需矛盾突出。需求引导供给，政府实施规划，土地供应的主导性不强。机构改革，国土部门职能转变，土地调控需要切入点和着力点。一、北京市土地供应计划基本情况介绍（二）土地供应计划有关内涵土地供应计划是指计划年度内本市行政辖区范围内国有建设用地划拨和出让供应的数量、结构、空间布局等具体安排(实质是国有建设用地供应计划）。土地供应数量为新建项目用地供应量，不含现状补办项目。年度土地储备开发计划土地利用年度计划国民经济和社会发展计划、固定资产投资计划、重点项目建设计划城市近期建设规划年度实施计划住宅及保障性住房建设计划（三）土地供应计划体系－逐步形成完善的计划调控体系一、北京市土地供应计划基本情况介绍土地供应计划中期相辅想成协调配合2005年，起步阶段2007年，逐步深化2008年，趋于完善相衔接中期土地供应计划与年度计划相辅相成中期计划功能一：土地利用总体规划与城市总体规划一般在15年左右，单一的年度计划不利于其与土地利用总体规划、城市总体规划和国民经济与社会发展规划的衔接与协调，年度供应量和供应结构难以把握，并且计划在年际间的相互协调也相对不足，与土地供给总量调控的宏观性特征不相适应。因此，编制中期土地供应计划，发挥承上启下的作用，实现与规划的有效衔接。中期计划功能二：依据年度计划指标分配的实践经验，区县政府往往要求超过实际需求的供应量，来降低其年度指标不足的风险。市政府在信息不对称的情况下综合平衡，一方面，易出现全市土地总量指标不吻合实际需求或区县指标分配不切合区县实际的现象；另一方面，区县政府实施计划的主动性和积极性不够，区县计划工作的考核标准和奖惩措施难以确定和落实。因此，编制中期土地供应计划，在中期计划相对刚性的控制的前提下，增强年度计划的弹性，提高了计划调控的有效性。土地利用计划新增建设用地新增建设用地存量建设用地存量建设用地土地供应计划本年度达到供应条件的商品房、商服用地及部分基础设施、政策性住房用地本年度达到供应条件的工业仓储、其他产业、基础设施、科教文卫体及行政办公用地、经济适用房、廉租房用地土地储备计划土地供应计划与土地利用计划、土地储备计划的衔接对储备提出需求（三）计划编制组织模式—逐步形成市政府相关职能和区县政府共同编制和实施土地供应计划的机制。“2”模式2005年“2+18”模式2006年“3+18”模式2008年一、北京市土地供应计划简要介绍（四）计划表现形式1.计划文本（计划主要表现形式，要向社会公布）。2.计划编制说明（计划工作汇报、沟通的重要材料。）3.计划图件（计划的空间表现形式，可根据实际工作情况采取多种形式）4.地块（计划的进一步细化和深化，可以有效引导需求和市场预期，意义重大）。一、北京市土地供应计划基本情况介绍（五）计划实施效果一是实现了土地供应与首都经济社会发展相协调。土地供应量基本控制在计划目标范围内，在保障用地需求的同时，促进了土地节约集约利用。一、北京市土地供应计划基本情况介绍二是进一步优化了住宅用地供应结构，突出了保民生和稳市场。依托于政府土地储备开发工作基础，政府调控市场和住房保障能力得到增强。2009年和2010年住宅供应总量增长速度保持在60%以上。政策性住房用地比例不断上升，占住宅用地的比例由2005年的34%提高到2009年的43%，2010年将不低于50%。（五）计划实施效果三是确保了基础设施和公共服务设施用地，城市承载和服务能力显著提高。近五年，奥运工程、轨道交通、市政设施、教育医疗等城市基础设施和公共服务设施用地供应占土地供应总量的55％以上。四是促进了产业结构调整和经济发展方式的转变，高端产业比重进一步上升。2009年，生产型服务业、文化创意产业、高新技术产业、现代制造业等高端产业用地所占比重达到70%以上。五是推进了城市规划实施，空间布局进一步优化。2009年城市功能拓展区和城市发展新区的土地供应量占全市土地供应总量的70%以上。一、北京市土地供应计划基本情况介绍主要内容一、北京市土地供应计划基本情况介绍二、北京市土地供应计划的编制的思路及工作过程。三、北京市土地供应计划指标确定方法四、需进一步探讨的问题二、北京市土地供应计划编制思路及工作过程（一）计划编制主要思路北京市土地供应计划编制，本着立足“一个基础”、运用“两条主线”、突出“三个重点”、实现“四个目标”的思路，通过探索建立各委办局和区县政府共同参与计划编制的机制，确保计划编制的科学性和有效性。二、北京市土地供应计划编制思路及工作过程一个基础以规划（土地利用总体规划、城市总体规划、国民经济和社会发展规划及各专项规划）为基础。二、北京市土地供应计划编制思路及工作过程两条主线1.以市政府各相关职能部门共同研究编制计划为主线，科学合理研判土地供应走势，突出保障中央项目、市级重点工程、重大基础设施等重点项目土地供应。2.以区县政府主动制定本辖区计划安排建议为主线，突出体现区县政府统筹本辖区经济发展和土地供应意见。综合平衡两条主线研究结果形成计划草案。二、北京市土地供应计划编制思路及工作过程三个重点1.重点考虑贯彻中央土地调控政策，立足首都土地资源特点和社会经济发展形势，定好土地供应计划调控的调子。2.重点考虑落实市委、市政府的重大决策和部署，依据土地政策调控的机制和发力点，瞄准土地供应计划调控的靶子。3.重点统筹考虑计划期内土地资源的供给能力和需求，找到力求实现土地供需基本平衡的路子。二、北京市土地供应计划编制思路及工作过程四项目标2.促进土地利用总体规划和城市总体规划的实施，控制和引导城市健康有序发展。1.明确土地调控目标，完善土地参与宏观调控的体系和机制。4.为建立政府各职能部门和区县政府共同实施土地供应计划创造条件。3.为政府统筹区域社会经济发展，提供依据和支撑。2005年土地供应二、北京市土地供应计划编制思路及工作过程1、计划启动阶段（9月－10月）计划工作方案制定：市国土、市发改、市规划共同研究，形成年度土地供应计划的工作方案（重点讨论计划的工作思路、工作重点、工作时间安排等）。计划部署启动：市国土、市发改、市规划共同召开会议全面部署计划编制工作。同时分别向以下单位发函，告知土地供应计划的工作安排，并提出工作要求。（二）土地供应计划编制过程。各区县政府各相关委办局、相对独立的开发区管委会、驻京中央单位和军队等行业、部门的用地需求（为定计划指标和确定地块服务）和各行业发展的重点和政策导向（为明确土地供应政策导向服务）区县土地供应计划计划安排建议方案。主要包括：土地供应计划总量、结构和布局等总体安排及具体地块和项目（主要为定计划指标和确定地块服务）工作目标工作目标2005年土地供应二、北京市土地供应计划编制思路和工作过程2、计划草案形成阶段（11-12月）宏观研究（区县和相关单位反馈资料前）：课题研究和部门座谈相结合、定量测算与定性研判相结合，对全市年度土地供给能力、社会经济发展态势、房地产市场形势、保障性住房建设、产业发展、基础设施建设等重点问题进行研究，基本判定土地供应的走势。（期间对重点单位要专题调研）。（二）土地供应计划编制过程地块（项目）审核（区县和相关单位资料反馈后）：市国土局、市发改委、市规划委，依据产业政策、地块（项目）的现状、规划、前期开发进展等情况，对区县政府和相关委办局提出的地块（或项目）进行逐宗研究审核，确定年度内可实现供应的地块或项目。综合上述两个方面，最终形成计划草案。2005年土地供应二、北京市土地供应计划编制思路和工作过程3、征求意见及计划报批阶段（1月-3月）形成的计划草案书面征求各区县政府和相关委办局的意见,并进行修改完善。（二）土地供应计划编制过程市国土局、市发改委、市规划委正式上报计划提请市政府审议后公布实施（中期计划须市委常委会讨论通过后市政府发文实施，年度计划市政府会议讨论通过后三个委办局联合发文实施）。主要内容一、北京市土地供应计划基本情况介绍二、北京市土地供应计划的编制的思路及工作过程。三、北京市土地供应计划指标确定方法四、需进一步探讨的问题三、土地供应计划指标确定方法土地供应计划指标确定的核心——统筹供给和需求，实现土地供需基本平衡。（一）指标确定基本思路三、土地供应计划指标确定方法供给潜力分析内涵（6.1）——主要是指规划约束下的土地供应的数量、结构和空间布局，是编制土地供应计划的基础性工作。供给潜力分析的基本方法——通过土地利用现状和土地利用总体规划、城市规划进行对比分析，依据规划实施状况，确定国有建设用地供应潜力。（一）指标确定基本思路三、土地供应计划指标确定方法供给能力内涵（6.2）——计划期内可能供应的土地数量、结构和布局，即计划期内可实现的土地供应潜力，是土地供应计划编制的重要内容。（一）指标确定基本思路三、土地供应计划指标确定方法供给能力分析的几方面：宗地土地前期开发程度——拆迁的进度、拆迁量的大小、基础设施配套水平等。宗地土地权属状况——权属是否清晰；收购储备或补偿安置的可能性。宗地用地手续办理情况——依据预审、征地、供应手续办理程序和周期，判断地块达到供地条件的可能性。宗地规划手续办理——是否有控规；无控规或控规需要修改，根据手续办理程序和周期，判断地块达到供地条件的可能性。宗地其它手续办理——文物、园林、环评等手续办理情况。（一）指标确定基本思路三、土地供应计划指标确定方法供给能力分析的路径：经营性用地（通过市场供应的住宅、商服和产业用地）——此类用地一般通过储备开发途径实现供应，主要与土地储备开发机构共同研究，确定土地供给能力。基础设施和公共服务设施用地——主要与规划等相关手续办理部门和区县政府共同分析，确定土地供给能力。（一）指标确定基本思路三、土地供应计划指标确定方法需求分析路径——定性与定量测算相结合，可灵活应用各种测算方法。（一）指标确定基本思路（二）主要指标—土地供应总量2010年供应6400公顷依据土地利用总体规划(2006-2020)，综合分析土地供应总量为公顷依据区县和市相关部门提供的地块的审核，达到供应条件的地块约公顷综合考虑2010年的宏观经济形势，采用趋势预测，综合确定土地供应总量为公顷从保GDP增长和固定资产投资规模角度分析测算，需要土地供应总量为公顷左右三、土地供应计划指标确定方法通过对区县和市相关部门提供的基础设施项目的审核，可实现供应公顷根据城市建设发展规律,采用趋势预测分析供应量为公顷基础设施用地2300公顷依据2007-2010年中期计划总量及2007-2009年实际供应的情况，2010年尚需供应土地公顷（二）主要指标—基础设施用地三、土地供应计划指标确定方法依据土地利用总体规划，用地安排公顷通过对区县和市相关部门提供的科教文卫体和行政办公项目的审核，达到供地条件的公顷综合考虑提升公共服务设施的便利化程度对科教文卫体用地的影响，采用趋势分析预测法分析供应量为公顷科教文卫体和行政办公200公顷依据2007-2010年中期计划，年均供应量公顷（二）主要指标—科教文卫体和行政办公用地三、土地供应计划指标确定方法通过对区县上报的工业仓储和其他产业项目审核，达到供地条件的公顷综合考虑首都产业发展态势，采用趋势分析预测法分析供应量应保持在公顷左右工业仓储及其他产业用地1100公顷（二）主要指标—工业仓储产业发展用地确定过程三、土地供应计划指标确定方法依据2007-2010年中期计划，年均供应量公顷根据工业总产值，测算土地供应量。（二）主要指标—住宅用