江苏泰州某地块项目营销推广提案

永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目永兴花园地块项目营销推广提案营销推广提案2009.2009.2009.2009.2009.2009.2009.2009.　　2.2.2.2.2.2.2.2.　　88888888　　在进行推广之前，我们共同面对许许多多项目实际营销中出现的问题，这些问题如何一一去解决？我们用20个问号列出我们所遇到的主要问题，并在这里提供具体的解决之策与解决之道！……　　　以正立，以奇胜，　只有找准问题，才能　解决问题。前言：前言：我们遇到的问题　　我们的解决之道？？？？!!!!＜永兴花园项目营销推广20202020问＞市场竞争问题？产品定位问题？目标客群问题？营销策略问题？广告推广问题？媒介策略问题？销售组织问题？资金回笼问题？第第11111111问：我们的产品特性是什么？问：我们的产品特性是什么？产品特征分析产品特征分析产品特征分析产品特征分析3.2户均人口（人/户）1408居住人口（人）210（户）B区230（户）A区居住户数0.3615商业建筑面积（万㎡）B区1.495商业建筑面积（万㎡）A区其中1.8565商业建筑面积（万㎡）1.5033小高层住宅（万㎡）1.3450多层住宅（万㎡）B区2.5623小高层住宅（万㎡）0.5013多层住宅（万㎡）A区其中5.9119住宅建筑面积（不含地下面积）（万㎡）1.42基底建筑面积（万㎡）8.5376总建筑面积（万㎡）1.66公共绿地（万㎡）1.4954B区（不含菜市场）2.2282商业+住宅A区住宅用地（万㎡）：3.7836居住小区用地（万㎡）：2个配电房64机动车（辆）B区67机动车（辆）A区地上停车位50机动车（辆）B区137机动车（辆）A区地下停车位0.1158非机动车0.1719机动车B区0.1120非机动车0.4853机动车A区其中0.7692（万㎡）地下车库面积37.30%绿地率37.53%建筑密度1.95容积率表表11111111：产品经济技术指标：产品经济技术指标产品统计分析产品统计分析一、住宅　　（1111）朝向及采光通风等：住宅朝向结合地形与环境南北向布置，依地形而建，空间通透、采光通风良好。　　（2222）形态及主力户型配比：以多层与小高层为主，一梯二户，套型主要为三房二厅及二房二厅一卫。　　（3333）户型面积区间：三房二厅二卫110－130平米；二房二厅一卫80－100平米；五房二厅二卫150平米左右。　　（4444）户型特点：明厅、明卧、明厨、明卫；设有景观阳台和北向服务台；顶层跃层设置有露台；卧室低窗大玻璃窗，起居室至阳台为落地玻璃门，采光通风效果好，具有优美通透的景观视野。　　（5555）建筑立面、材质材料等：经典三段式立面设计，色彩淡雅和谐、清新明快，风格现代，简洁大方，讲究线条感和整体通透轻巧。外墙空调机位隐蔽式处理，确保美观。　　（6666）楼间距：45－50米。二、商业：沿街底层商业用房两至三层，进深13－15米，外立面造型现代、美观，塑造城市商业景观。11111111、规模不大　、规模不大　22222222、品质中等、品质中等33333333、户型适中　、户型适中　44444444、产品本身无突出亮点　、产品本身无突出亮点　炒作空间有限炒作空间有限舒适为主舒适为主　　价值提升空间有限价值提升空间有限　难以形成有效推广力度　难以形成有效推广力度产品特征总结产品特征总结　　第第22222222问问：我们的地段在哪里，区域环境怎样？：我们的地段在哪里，区域环境怎样？　项目地块区位图第第33333333问问：谁将会成为我们的竞争对手？：谁将会成为我们的竞争对手？市场竞争分析小高层3100元/㎡苏源集团凤凰西路苏源花园苏源花园2400－2600元/㎡（多层）；60-70万/幢（联排墅）150-200万/幢（独栋别墅）占地约303亩复兴置业泰高路与永定路交叉口西湖翠苑西湖翠苑2850元/㎡起价，剩余13层以上，均价3300－3600元/㎡共2幢高层基泰恒业海陵南路西侧景泰园景泰园双联别墅236㎡、138万，联排206㎡、80万，二期多层2670元/㎡；三期没开盘，估计2800元/㎡总占地106亩，总建筑面积71831㎡，容积率1.02，绿化率36%，华盛置业江洲南路与汤家河交叉口泰河名府4500～6000元/㎡70万以上（联体墅）110万以上（独栋墅）约200亩。共228幢别墅，分四期开发梵提诺置业江洲南路东侧泰墅园小高层3200元/㎡左右，已去化60－70%总建筑面积30万㎡，25栋独栋别墅，5栋双拼别墅，11栋联排别墅，6栋叠加别墅，71栋多层住宅，4栋小高层组成，可容纳居民人口6000多人盛和房地产凤凰大道与青年路交叉口盛和花园盛和花园均价及销售状况楼盘规模开发商项目地址项目名称表2222：目前该板块在售楼盘项目（黄色块为主要在售竞争项目）11111111、市场竞争环境分析、市场竞争环境分析从整体上来看，由于城南板块开发的日趋成熟，区域内销售的楼盘除个别拆迁安置房外在泰州市都属于中、高档楼盘，大部分为别墅项目，剩余在售普通住宅项目中，苏源花园、盛和花园为小高层、景泰苑为高层，在售多层项目较为稀缺！盛和花园景泰园22222222、区域个案分析、区域个案分析　　　　盛和花园：盛和花园：该项目营销手法主要突出环境优势与大盘开发理念，把小区内部品质与舒适的居住环境优势开吸引购房者的兴趣。小区内部规划注重结合配套，以生态休闲为重点，规划有20000平方米生态景观水系，泰州新区CLD首席地段，滨水豪华全功能休闲会所。　　　小区目前已现房入住，剩余部分小高层，沿永兴路底层商铺小区目前已现房入住，剩余部分小高层，沿永兴路底层商铺80008000800080008000800080008000元／Ｍ元／Ｍ２２　　　　景泰园：景泰园：该项目是开发区内目前在售的唯一的高层项目。项目从产品的本质出发从开发区大环境、空间、功能化的角度阐述产品的超前性。演绎未来趋势倡导一步到位儿孙无忧的新生活模式，吸引购房者的注意。　　高层住宅：高层住宅：33003300330033003300330033003300～～40004000400040004000400040004000；沿永兴路商铺，；沿永兴路商铺，100100100100100100100100ＭＭ２２以上，租金以上，租金11111111元／Ｍ元／Ｍ２２／／天；售价天；售价55005500550055005500550055005500元／Ｍ元／Ｍ２２；沿海陵南路商铺，；沿海陵南路商铺，100100100100100100100100ＭＭ２２以上，售价以上，售价60006000600060006000600060006000元／Ｍ元／Ｍ２２　　　　东方名门：东方名门：纯多层项目，规模为占地52800㎡，总建筑面积为6万多㎡，产品形态为多层住宅，面积以80～90平方米为主。目前已启动销售，均价3000元/㎡。是目前市区在售的唯一大规模多层项目。33333333、市场竞争态势总结、市场竞争态势总结�　新城区版块在售普通住宅项目不多，但近期内周边地块开发量及上市量较大，竞争前景不容乐观。建议项目尽量上市，抢占市场先机。�　新城区乃至整个城区多层住宅极为稀缺。�　目前项目所在新城区版块住宅销售均价约为3200元/M2左右。�　项目所处周边地块为行政中心和文化中心，发展前景看好。项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析第第44444444问：问：如何挖掘我们的产品价值？如何挖掘我们的产品价值？�行政中心、市政配套优越，市区高端商务、办公写字楼均集　　中在此区域内，如移动大厦、中国联通等。莲花学校（初中　　部）、实验学校、外国语学校等校区离本案不远。�人民公园、人民广场，文化中心，四星级酒店，休闲气质�稀缺多层住宅�城市中轴干道鼓楼南路直通市中心，交通便捷�高品质，低价位，性价比高人民广场文化中心休闲气质次干道鼓楼南路，交通便捷高性价比稀缺多层行政中心市政配套我们的优势11111111、我们的优势在哪里？、我们的优势在哪里？�东南面除了农居点外，比较空旷，缺乏生活配套�地块狭长，社区规模有限，内部配套基本没有�项目东边已入住的永兴花园为拆迁安居房，品质形象欠佳�产品本身缺乏亮点支撑22222222、我们的劣势在哪里？、我们的劣势在哪里？33333333、我们的机会点有哪些？、我们的机会点有哪些？�行政中心版块配套日渐成熟，地块价值逐渐被认同�做为行政中心，政府未来在该版块的引资招商力度将逐步加强，未来配套进一步成熟�周边盛和花园等大型住宅项目入住，带动版块人气44444444、我们的威胁有哪些？、我们的威胁有哪些？�周边包括整个市区如盛塘花苑、东方名门、苏源花园、西湖翠苑等竞争项目入市量较大，未来市场竞争态势不容乐观第　　　　　　　　　第　　　　　　　　　55555555问问：：怎怎样样给给项项目目一一个个精精准准的的定定位位？？产品定位　　　定位支撑：　　　（1）泰州新城热点版块；　　　（2）行政中心、文化中心，舒适型居家；　　　　（3）紧邻占地200亩的人民广场；　　　（4）高配套、低价位，性价比高。　　　　（5）泰州整体生活习惯讲究慢节奏，注重休　　　　　　　闲、舒适品味，11111111、市场形象定位、市场形象定位行政中心舒适型景观住宅22222222、产品核心价值定位、产品核心价值定位　　地段价值　　　　　　行政中心版块　　景观价值　　　　　　广场、公园、宽阔楼间距　　休闲价值　　　　　　文化中心版块　　产品价值　　　　　　高性价比，稀缺多层　　第第66666666问问：产品卖给谁？：产品卖给谁？目标客群分析（（11111111）目标客户群体划分）目标客户群体划分行政区机构单位普通职员新城区企业普通职员周边私营业主高校园区教职员工业园区企业职员部分老市区置业者其它（如周边高港、姜堰等地购房者及房产投资者）（（22222222）其中主要目标人群）其中主要目标人群行政区机构单位普通职员行政区机构单位普通职员新城区企业普通职员新城区企业普通职员周边私营业主周边私营业主第7问：他们的需求是什么？目标客群需求分析•年龄25－45岁，大部分为初次置业者•属于中等收入人群，对价格敏感，对性价比要求高•大部分为上班族，对地段、交通、配套依赖性强•购房少有主见，注重亲友口碑，有盲从心理•关心开发细节品质及开发商品牌总价需求：30万以下25%；30－45万60%；45万以上15%心理单价：2800元以下40%；2800－3300元45%；3300元以上15%总价需求范围及比率30万以下,25%30万～45万,60%45万以上,15%30万以下30万～45万45万以上心理单价范围及比率40%45%15%0%10%20%30%40%50%系列1系列140%45%15%2800元/M2以下2800～3300/M23300元/M2以上三房二厅55%；二房二厅25%；四房二厅10%；其它10%55%25%10%10%0%10%20%30%40%50%60%系列1系列155%25%10%10%三房二厅二房二厅四房二厅其它超市、菜场、医院、银行、公共交通、学校、公园、其它休闲健身类第第88888888问：问：我们有怎样的价格策略？我们有怎样的价格策略？　价格定位及策略11111111、价格定位：中低端价位、价格定位：中低端价位22222222、住宅部分均价建议、住宅部分均价建议（市场横向比较法）（市场横向比较法）276827680.70.7110.90.90.40.40.90.9110.90.9永兴花园地块永兴花园地块31000.81.210.51.111景泰园（高层）32001111111盛和花园（小高层）5%5%10%10%20%20%30%其它景观交通社区配套周边配套户型地段均价参数及比率　　　　参数及比率项目及定价权重　　备注：以上均价考虑影响产品价值的各项参数因素，参考竞争项目住宅均价，以加权法最终得出项目基准价，在此基础上建议项目小