房地产基础知识培训资料

房地产专业知识培训内容（入行）•房地产开发程序•房地产基础知识•建筑知识•房地产营销知识•物业管理知识涵盖内容•房地产开发知识房地产开发程序(了解）房地产开发政策与管理房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。确定房地产开发项目，应当符合土地利用整体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。房地产开发土地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。房地产开发政策与管理（了解）房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同、开发期限满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工延迟的除外。房地产开发企业开发建设的房地产项目应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑勘查、设计、施工的技术规范以及合同的约定，并应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任，勘查、设计、施工、监理等单位也应当按有关法律法规的规定或合同的约定承担相应责任。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，否则将不可交付使用。房地产管理部门及各种证件取得土地――确定建筑――确定户型、面积--招标建筑公司、开工――竣工验收后五证：国有土地使用权证书（国土资源厅）建设用地规划许可证（土地局）建筑工程规划许可证（建设厅、建委）建筑工程施工许可证（建设厅、建委）商品房销（预）售许可证（房管局、质检站）房地产基础知识有关规划的概念有关产权的概念有关土地的概念有关住宅的概念有关面积的概念基础概念房地产基础知识房地产基础知识有关土地的概念（了解）土地市场：一级市场（土地市场）；二级市场（房地产交易市场）；三级市场（租赁市场）。土地性质：全民所有制（国有）；集体所有制（村、镇）。三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。土地使用年限：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫50年，商业用地40年，综合其他用地50年。房地产基础知识有关住宅的概念（了解）经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。有关住宅的概念房地产基础知识高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。独栋别墅联排别墅双拼别墅：叠拼别墅为一栋别墅在立面上不是传统的一户而是二户，下层住户拥有花园，上层别墅拥有露台。平台——是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊——是指住宅套外使用的水平交通空间。地下室——房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室——是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。玄关——是登堂入室第一步所在的集团，它是一个缓冲过渡的地段。隔断——是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半工半截立面。过道——是指住宅套内使用的水平交通空间。阁楼（暗楼）—一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。房地产基础知识有关规划的概念进深：一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。开间：住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。层高：房屋一层的高度。对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。普通住宅层高不宜高于2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。当今世界上许多发达国家对各自的住宅室内净高，基本上一直限制在3米以下，如美国规定为2.28～2.4米，英国规定为2.2～2.4米，日本和波兰规定在2.2～2.6米。有关产权的概念（了解）房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产权登记：房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。房地产基础知识有关产权的概念共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。过户：即更换房屋承租人姓名。房地产基础知识有关面积的概念建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊面积：1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。房地产基础知识有关面积的概念使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%、塔楼75%、写字楼70%、商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积套内墙体面积=公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。房地产基础知识有关面积的概念容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。(总占地面积之比)建筑覆盖率：又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。绿地率：是指规划建设用地范围内的全部绿化和植物水平投影之和与规划用地面积之比。不是所有铺了草的地方都算绿地，建筑外墙1.5米内和道路边线1米以内不得计入。房地产基础知识按揭：按揭人将房产产权转让给按揭受益人（通常为提供贷款银行）作为还款保证，按揭人在还清贷款后按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让按揭人。（简单说：按揭过程中，房子不是你的，直到按揭过程结束，房子才归你）公积金贷款也叫个人住房担保委托贷款，是由住房资金管理部门运用房改资金委托银行向公积金交存人和汇交单位的离、退休职工发放的政策性贷款。其他相关概念房地产基础知识房地产开发知识综合开发程序开发中的审批手续综合开发概念开发方式项目投资构成和投资分析开发知识房地产综合开发是指开发工作的全过程，从项目的筹划开始至计划立项、规划设计、项目审批、招标投标、工程实施、竣工验收直至交付使用。它的要求、内涵和目标包括如下几方面：房地产综合开发是以建设地块和房屋的开发、建造为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建设实行统一规划，综合配套，协调建设。在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气、邮电通讯等实行综合开发，供应量要和需求相适应。在建筑物功能方面，则要对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房，以及庭园绿化、道路交通，实行配套建造。房地产综合开发还要求在建设程序上严格按照客观规律办事，严格地按照立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、基础设施、道路交通、主体建筑、配套房屋、庭园绿化、竣工验收、使用管理……的程序进行，做到各个建设环节互相衔接、层层扣住、协调发展，从而实现以最少的投入获得最大的建设收益，并为使用管理、日常服务奠定良好的基础。房地产开发知识房地产综合开发的概念房地产综合开发的方式房地产开发知识单项开发单项开发的项目一般规模比较小，功能单一，配套设施简便。这种项目往往在新区总体开发或老城改造中形成一个相对独立的项目。但其风格、外貌等要与整个开发区取得协调，并以较快的时间完成。单项开发包括房屋及其配套设施的建设，即供水、供电、供暖、煤气（或天燃气）、雨污水处理、通讯、消防等。这要求有很强的计划性，要求各个单项工程密切配合，共同行动，按照“先地下，后地上”的顺序安排各项施工。房地产综合开发的方式房地产开发知识小区开发在新城开发中，是指一个完整小区的综合开发。要求其在区域开发范围内功能完善，配套项目齐全，基础设施完善。在旧城改造中，则是指局部改建，即某一个相对独立的街坊的更新改造。小区开发从功能上分有综合性和单一性两种；综合性的有经济贸易区，科技开发小区等。这些小区往往以经济技术开发项目为主，兼顾居住、文化福利设施。单一的开发小区则是指居住小区，一般以满足居住需要为中心进行住宅和相应的商业、市政、文教福利等配套项目建设房地产综合开发的方式房地产开发知识成片开发一般是指范围广泛、投入资金巨大、项目众多、建设期长的综合性开发。成片开发大到可以相近于开辟一个新城区，如上海浦东新区、郑东新区等都属于这种多功能的大规模开发。在成片开发中，房地产开发往往成为基础和先行项目，发挥其启动和引导作用。综合开发程序