太原楼市发展现状及新政解读

太原楼市发展现状及新政解读主讲：史凤玲时代精奇广告数据与市场研究部主管数据楼市•第一章：太原楼市现状•第一部分：太原市宏观经济分析2005年太原市GDP（国内生产总值）为895.5亿元，2006年上半年太原市实现地区生产总值（GDP）469.92亿元。GDP即英文（grossdomesticproduct）的缩写，也就是国内生产总值。它是对一国（地区）经济在核算期内所有常住单位生产的最终产品总量的度量，常常被看成显示一个国家（地区）经济状况的一个重要指标。332.68347.5386.34433.64515.59643.09895.5469.92020040060080010001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年06年上半年1999-2006年上半年太原市GDP生产总值图表GDP生产总值(亿元)•2005年全太原市完成财政总收入163.05亿元，比2004年增长35.8％，增速提高4.6个百分点。固定资产投资增长26.1%，社会商品零售总额增长20%，城镇居民人均可支配收入增长12%，农民人均纯收入达到4402元，增长13.7%，居民消费价格总指数为101.1%。•2005年太原市城镇居民的人均可支配收入同比上升了12%。•一、太原综合经济实力稳步提升•二、太原市固定资产投资与GDP关系分析1999-2005年太原市固定资产投资与GDP关系图11010010001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年固定资产投资(亿元)GDP生产总值(亿元)太原市第二产业占固定资产投资比重最高2005年各产业投资额图表139.4259.551.26050100150200250300第一产业第二产业第三产业2005年完成投资（亿元）•A、固定资产投资总量对太原GDP增长的基本判断•第三产业中的房地产业，是太原GDP增长的热点•B、固定资产投资结构对太原GDP增长的基本判断2005年太原市固定资产投资与GDP间的分析表名称2005年产值(亿元)2004年产值(亿元)增量(亿元)增长率(%)2005年太原GDP895.49780.7114.814.7%全社会固定资产投资438.51347.790.826.1%城镇固定资产投资400.21311.488.828.5%农业34.4133.970.441.3%工业258.8172.286.650.3%建筑业480.32407.472.9217.9%交通运输和邮政业54.0944.269.8322.2%能源业71.2968.882.413.5%房地产业79.4475.374.075.4%批发零售\餐饮业384.03333.650.4315.1%城镇固定资产投资中央项目23.0917.485.6132.1%地方项目（省属）175.0688.5986.4797.6%地方项目（市属）202.06205.3-3.24-1.6%•投资率反映了当年投资总量与GDP总量之间的比例关系，•贡献率和拉动率则反映了当年投资增量与GDP增量之间的比例关系2005年太原市固定资产投资对GDP增长贡献率与拉动率情况名称贡献率（%）拉动率（百分点）全社会固定资产投资79%0.12城镇固定资产投资77.4%0.11农业0.4%0.001工业75%0.11建筑业63.5%0.09交通运输和邮政业8.6%0.01能源业2%0.003房地产业3.5%0.005批发零售\餐饮业43.9%0.07城镇固定资产投资中央项目4.9%0.007地方项目（省属）75%0.11地方项目（市属）-2.8%-0.004•三、房地产投资与GDP关系分析1999-2005年太原市房地产投资与GDP关系图例11010010001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地产投资额（亿元）GDP生产总值(亿元)太原历年房地产投资占GDP生产总值比率3.50%4.60%5.50%6.80%8.90%5.60%8.30%9.80%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年上半年房地产投资占GDP生产总值比率•1、GDP与房地产投资成正比表现，但增速超过GDP。•2、太原市房地产市场从2003年开始快速发展，表现在房地产投资额在逐年大幅度地增长，其原因在于：2003-2005年，太原处于“十五规划”下的城市化进程与旧城改造步伐加快的时期。特别是2003年，市政府提出“南移西进、扩容提质”后，加快了太原新城建设的速度；同时，山西各地市的煤老板及富起来的人向往省会居住生活，外地来晋投资置业群明显增多。•另外，房地产产品的结构性矛盾，也导致了巨大的市场需求不能被满足，而日益膨胀起来，使得太原房产需求十分旺盛，这在2005年显得特别突出！四、人均GDP与房地产住房价格关系•第二部分：太原市房地产总体市场分析•、一、2003-2006年上半年太原市房地产供给分析1、2003年到2006年上半年太原市预售商品房总面积的变化•2004年房地产投资占社会总投资21.68%•2005年房地产投资占社会总投资18.12%社会总投资78%房地产开发投资22%房地产开发投资18%社会其他投资82%房地产投资成分分析住宅投资52%其他用房投资18%商业用房投资19%办公楼投资11%2、太原市房地产供应规模增加•商品房新开工面积301.33万平方米，同比增长33.66%，其中商品住宅开工面积212.45万平方米，比上年同期增长34.49%；•太原市商品房竣工面积225.16万平方米，比上年同期增长30.52%，其中商品住宅竣工面积168.80万平方米，比上年同期增长20.16%。二、2003-2006年上半年太原市房地产价格分析均价构成分解说明03-06年上半年太原在售分物业销售均价比图050001000015000200002003年在售2986.69010.74400.93163.62004年在售31244633.34200113445339.535672005年在售333665846800131936187.54057.506年上半年3419569457501520063674200住宅别墅公寓商铺商务商住房价=？•房价=土地成本+土地出让金+契税+建安成本+税金及附加+营销管理费用+基础设施(市政配套建设费)+景观绿化费+开发利润用等内容。房价上涨的重要原因~！•(一)国家土地新政执行后，土地交易价格上涨和土地供应量相对减少是使太原市房价上涨的重要原因之一。•(二)建材价格上涨与房地产开发热度互为因果关系。建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。•(三)房价的上涨是房地产市场需求旺盛的结果。•(四)房价的上涨是房地产市场供给结构失调的体现。•(五)房价的上涨与政策的实施也有一定的关系。三、太原市房地产开发企业现状•自2005年底，全山西省共有持证房地产开发企业1243家。其中，太原市持证房地产开发企业有487家。•综述太原市房地产开发企业，注重品牌资源的培养与利用的为数不多，在太原市影响力较大、注册资金、资质、开发项目较多的太原本地开发企业有：•华宇集团——山西华吉房地产开发有限公司•阳光集团——山西阳光房地产开发有限公司•中保集团——太原中保房地产开发有限公司•安业集团——山西省安业集团有限公司•鑫茂实业——山西鑫茂实业发展有限公司•中旅集团——太原银建房屋开发有限公司•飞云集团——山西飞云房地产开发有限公司•以及山西新泓琪房地产产和山西华龙泰集团。•在太原市影响力较大、开发项目较多的外地品牌连锁地产开发企业，为大唐世家项目的开发商：厦门大唐房地产开发有限公司山西分公司。四、太原市房地产需求分析•太原居民对住房需求旺盛•在一次调查的200户家庭中，月收入在2000元左右的有68.3%，1000元以下的有31.7%。•有购房需求的占72.8%；53%13%28%6%0%10%20%30%40%50%60%多层小高层高层别墅购房意愿调查一年内购房16%马上购房12%暂时不考虑购买30%5年内可能购房16%2～3年内购房26%外地人购房比例图大同人11%朔州人10%晋中人13%忻州人13%吕梁人15%其他地区38%五、太原市房地产市场特点分析•1、房地产业支柱作用居全省前列年份2001年2002年2003年2004年2005年国土收入2809659320726177818580816行政性收入55984548214591572城市基础设施配套费87919540107011442714950房产交易发生的各种税费15172834456763377006房地产开发企业税收1595815816168511811818752总计54921883551052271185181230962、商品住宅仍是商品房市场的主导3、商品住房交易面积略有下降商品房交易面积同比商口住房交易面积同比2004年177.9391.59%121.2471.51%2005年167.5-5.86%127.585.23%2006年上半年66.14-7.43%47.48-15.65%4、商品住房价格涨幅趋于平稳2986.63124333634192700280029003000310032003300340035002003年2004年2005年2006年上半年5、目前我市房价收入比过高收入水平年工资收入家庭收入别墅面积＞143m2的非普通商品住宅面积＜143m2的普通商品住宅经济适用房180万元50万元35万元18万元低4666.849333.681:1921:541:371:19中低7601.815203.61:1181:321:231:12中等9996.5199931:901:251:171:9中高12732.5254651:711:201:141:7高19485.138970.21:461:131:91:5房价收入比含义~！•房价收入比是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入之比。房价收入比与房地产的销售情况并没有必然联系，它只能在一定程度上说明一个国家或地区房价的合理性。6、商业写字楼市场投资趋于饱和7、二手住房市场交易量下降8、房地产信贷增速放缓9、外地人购房比例上升第三部分：太原楼市发展现状解析•一、历年太原住宅发展状况存量房：是以市场价购买的普通多层商品住宅和高层商品住宅以及房屋产权全部归于购买人所有的房产。包含自主和二手房，上市交易的叫二手房。增量房：是指房地产开发商投资新建造的商品房目前太原普通住宅仍是卖方市场•1、住宅增量房普通住宅供应量（万m2）销售均价（元/m2）户均面积（m2）销售率（%）销售面积（万m2）预期销售额（亿元）2003年223.52986.6182.73680.7866.82004年107.083124135.96468.6133.52005年366.773336131.42073.6122.406年上半年129.263419168.45166.1444.2A、从历年住宅供给情况分析C、从历年住宅销售价格分析B、从历年住宅发展史情况分析D、从销售率与住宅户型供给分析E、从历年住宅市场预期销售额分析F、从居民对住房需求情况分析（2）别墅市场供给量逐年减少别墅供应量（万m2）销售均价（元/m2）户均面积（平米）预期销售额（亿元）2003年2004年38.764633.3251182005年0.86584368.90.506年上半年3.085694376.31.8A、从历年别墅市场供给量分析C、从历年别墅销售价格分析B、从历年别墅发展史分析收入水平年工资收入家庭收入别墅180万元低4666.849333.681:192中低7601.815203.61:118中等9996.5199931:90中高12732.5254651:71高19485.138970.21:46（3）太原公寓开发市场日益高涨公寓供应量（万m2）销售均价（元/m2）户均面积（平米）2004年5.64200702005