太平湖秀湖山庄发展规划战略书

——黄山太平湖秀湖山庄发展战略规划书秀湖山庄目录第一章项目战略研讨项目面临的问题项目情况分析类似景区对比分析分析总结第七章产权酒店及时权酒店概念产权酒店时权酒店时权酒店与产权酒店的比较时权酒店与产权酒店的策划缘由”分时度假“的积极意义”分时度假“的积极意义举例说明产权、时权酒店运作在本项目上的意义第二章项目战略定位定位核心概念定位第三章项目开发策略第四章项目策略落地项目规划现状目前项目规划存在的问题项目规划策略建议项目产品策略建议功能区与已建建筑及保留建筑的协调相关分区技术指标第五章项目经营策略销售策略运作策略运作优势第六章项目启动策略项目启动开发策略项目启动运作策略第一章项目战略研讨项目面临的问题/项目情况分析/类似景区对比分析/分析总结项目面临的问题秀湖山庄生存问题：生存问题即开发成败。本案基本属性：远郊+缺失城市配套+未开发区域+旅游地产，因此，抵御生存风险是首先应该解决的问题。营销问题：项目营销与区域整体营销如何联动，互相借力。本案客源特点：地域广泛+高端+数量少+要求特殊。营销是以客户为目标，客户特点决定了营销了特点，本案属性决定了客源属性。因此如何营销推广实现利润将是本案需要解决的第二大问题。经营问题：本案属于旅游地产度假模式，决定了房产使用的间断性、短暂性，势必缺乏人气的支撑，需要酒店的导入和一些经营性房产来促进人气，才能保证价值和可持续发展。因此，后期的经营问题是本案需要解决的第三大问题。项目情况分析秀湖山庄一、太平湖区域发展阶段分析1、两山一湖规划带来发展机遇（1）两山一湖总体性规划确认，发展地位和重要性确认，将进入相对快速发展阶段。但目前发展动力落实缓慢、资源整合不到位、区域资源宣传被动、关联产业发展滞后。（2）高速公路交通整合效应初见实效，空中交通效应城际高铁等尚需时日；交通引擎成为一大利好，可实现阶段跳跃发展，大跳跃时期尚未到来。2-5小时汽车旅游经济圈，辐射涵括长三角重要城市，能为区域带来优质客源基础，两小时航空旅游经济圈，辐射全国及亚太地区，能为区域带来国内、国际商务客源。1小时车程2小时车程3小时车程4-5小时车程秀湖山庄2、两山一湖规划促使太平湖地位跃升（1）2000年“两山一湖”旅游规划通过，夹于名山之间的太平湖与黄山、九华山齐名（与两山相距约30余公里），旅游开发逐步启动，人气渐旺。（2）“两山一湖”发展旅游潜力很大：景点多，旅游资源分布密集；品位高，知名度日益提高；自然景观和人文景观相互交融；区位条件优越，与我国华东、华中等地著名景区密切相联。（3）太平湖位于世界著名的旅游胜地黄山与九华山的中心区域，可以作为旅游信息中心、度假中心、游客集散中心，并利用自身湖景自然风光、黄山南大门、地方特色文化等，充实其内容，成为度假胜地。（4）城际交通促使区域融合：合(肥)铜(陵)黄(山)高速：全长309公里，连接“两山一湖”旅游要道，合肥至黄山由6小时缩短为3小时，已全线通车。徽杭高速：全长240公里，杭州至黄山由5小时降为2.5小时，已全线通车。京福高铁是从现有的京沪高铁的蚌埠站引出，经合肥、铜陵（跨长江）、黄山、上饶、南平到达福州。京福高速铁路在2010年正式动工建设，这条快速通道将串联起福建、安徽、江苏、山东、河北和北京等多个省市，计划2013年底通车。项目情况分析一、太平湖区域发展阶段分析芜湖铜陵宣城屯溪太平湖九华山黄山至南京、上海至杭州至杭州至景德镇西递/宏村秀湖山庄3、太平湖区域建设启动促动开发契机（1）太平湖旅游开发布局划分：◆开发区：湖面开阔区域，集中性大面积开发；◆保全区：湖面狭窄呈蜿蜒状区域，以现有村落为中心分散性小规模开发。见图一（2）B区为度假中心，相关大盘如中信、盛高等项目开发带来板块升温，利于提升太平湖对外整体形象。见图二开发区可能区保全区规划范围内面的开发规划范围内点线局部开发（图一）项目情况分析一、太平湖区域发展阶段分析F区开发项目高尔夫球场/俱乐部，酒店，餐厅，广场，游艇港八卦岛开发项目八卦道，道场，餐厅，烧香炉，展示场，出租别墅，可动港栈桥C区开发项目艺术村，中医村，别墅，民宿，茶馆，可动港栈桥A区开发项目出租别墅，空中索道，餐厅，民宿，宾馆，茶馆，冒险岛，展望台，可动港栈桥E区开发项目酒店，港口，茶馆，别墅，高尔夫球场/俱乐部(将来)D区开发项目别墅酒店，高尔夫球场/俱乐部，会议场，研修所，民俗馆，土产店，温水浴场，各种商店，淡水鱼水族馆，港口，公园，广场，餐厅，别墅，商住两用酒店，水上餐厅，信息中心B区开发项目共幸码头区开发项目市场，餐厅，各种商店，信息中心，港栈桥，水上餐厅，展望广场秀湖山庄（图二）项目情况分析一、太平湖区域发展阶段分析秀湖山庄二、SWOT分析优势：◆一线临湖◆远望群山◆高速出口◆交通便捷地势落差◆适宜营造多层次景观机遇：◆合铜黄高速通车+政府奥运会、世博会推广，使太平湖迎来了新一轮游客增长◆九华山机场建成，“两山一湖”的营销整合，为区域来带来又一轮旅客增长◆京福高铁开通，城际交通将为区域带来新一轮旅客增长◆太平湖区域内大项目一起启动，板块热度升温◆国人生活追求品质需求，经济发展为度假经济带来发展动力劣势：◆地块位于湖南侧，景观朝向受限◆地块临主干道太近，影响私密性◆项目主体酒店已施工未按酒店标准考虑◆项目规划未从度假、旅游地产角度考虑威胁：◆两山一湖规划落实进度和效果难以预料◆太平湖区域市场认知度尚比较低◆区域大盘项目资源同质，开发同期，面临直接竞争◆宏观调控不可预知项目情况分析秀湖山庄三、黄山、太平湖区域酒店发展解析项目情况分析1、饭店客房增长速度超过客源增长速度，住宿设施呈现供大于求的趋势；全市星级饭店平均开房率一直徘徊在40%-50%之间；部分类型住宿设施供给不足，如青年旅舍、汽车旅馆、度假旅馆等。2、数量多，规模小，功能结构单一，是黄山市饭店也高度同质化竞争的根本原因；大部分饭店产品和服务差异化程度小，都针对团队游客，没有考虑和顾及特殊需求市场的需要；同质竞争带来价格战，除风景区外，山下饭店房价普遍偏低（与国内其他城市相比）。3、饭店设计个性化是饭店取胜的重要因素，设计要讲究文化品位、功能布局与内部装修；黄山市大部分饭店特色不明显，没有形成独特风格，也未体现徽派文化，缺少营销卖点。4、经营管理模式有待改进。星级饭店没有一家国外甚至国内知名品牌连锁，也没有专业的饭店管理公司进行管理，这与黄山市日益国际化的旅游也发展不相适应；内部管理水平有待提高。管理人才缺乏，服务不标准、不规范，导致游客对住宿满意度不高类似景区对比分析1982-19921993-20022002至今从无到有从小到大从观光到休闲度假转型千岛湖景区发展历程千岛湖房地产发展历程2002-2005上半年2005下半年至今启动初期提档升级千岛湖房地产发展特征•以公寓为主、别墅为辅•纯住宅为主，酒店结合为辅•毛坯为主，精装为辅•建筑特色借鉴杭州等地为主•具有独立创新项目不多代表项目•以别墅等低密度景观房产为主•精装项目集体发力•基本上都带有自建高档酒店等旅游设施•基本上以杭城大的品牌开发商为主•合作团队基本上都是国内外知名公司和事务所•项目规划设计基本上脱离杭州模式，已将参照物投向国内乃至世界一流的国家和区域等公寓：明珠花园别墅：开元度假村别墅：滨江度假别墅酒店：千岛湖索菲特滨江酒店公寓：绿城•千岛湖度假公寓[周边类似景区度假之争]千岛湖发展时间轴/地产依托旅游，地产服务旅游秀湖山庄对比项目千岛湖太平湖备注资源状况面积573平方公里，湖面宽广，拥有1078个大小岛屿面积88.6平方公里水体资源太平湖逊色于千岛湖道路交通2006年9月，杭千高速通车，空间距离缩短2007年9月，合铜黄高速通车，未来九华山机场落成，将增强区域与外界廉系千岛湖交通距离相对于江浙一带胜于太平湖政府支持1992年国家旅游列入“杭州—千岛湖——黄山”名山名水之旅国家黄金旅游线2000年安徽省委、省政府提出“两山一湖”发展战略千岛湖旅游开发时间早、开发力度强游客量杭州、黄山及自身游客量，2002年千岛湖风景区达120万人黄山、九华山及自身游客量，2006年太平湖风景区30万人太平湖游客量不及千岛湖区域文化水上体育运动徽文化发源地之一太平湖独有的徽文化产业发展以旅游为主的产业链发展模式产业发展单一千岛湖形成成功的湖泊旅游发展模式地产启动时间2002年土地出让，并迅速启动2003年开始土地出让，2006年开始启动千岛湖先于太平湖，启动周期短当前区域地产发展状况公寓为主向低密景观房产过渡地产形态从单一走向复合“房产+别墅”走向“酒店+别墅”产品市场从区域向到国内、国际市场扩大低端公寓产品当道有向中高端发展趋势千岛湖地产成熟于太平湖，同时为太平湖提供借鉴地产发展潜力可利用资源已得到充分挖掘，地产品牌效应已经形成，市场认知基本成型资源、文化整合，“两山一湖”黄金旅游线路打造，区位优势明显，市场认知有待形成太平湖可借鉴千岛湖发展的成功经验，结合自身优势打造全新旅游度假概念，发展潜力巨大[周边类似景区度假之争]太平湖VS千岛湖类似景区对比分析分析总结充分利用高速交通、城际高铁和结合重大社会事件推广所带来的机遇；利用区域规划前景和资源整合预热项目，利用项目带动板块价值认知，借助板块规划落实和发展实现项目可能的跳跃性突破；定位于高端复合的旅游度假项目，塑造高端度假平台，全方位整合项目内部、板块内部和两山一湖的全部资源，塑造资源平台，利用太平湖的规划地位确立本案的地位，塑造影响力和竞争力；做区域内的高端领军项目，以高档酒店为基础的高档客源休闲度假市场存在空间，以精致、细节、高端做出产品差异化。秀湖山庄项目分析总结第二章项目战略定位定位核心/概念定位定位核心1、高端定位[客源纯粹高端]只为特定金字塔尖阶层服务，他们只在意：自然资源环境是否独特、高端度假平台是否完善、是否能彰显其身份地位；[物业纯粹高端]代表高端价值的国际品牌SPA、国际水准的国际疗养、体检中心、五星级豪华酒店及一体化的精品艺术酒店和院落式酒店化企业会馆或疗养院。2、度假资源整合项目内的酒店、SPA、疗养体检中心、水幕剧场、游艇等各类高端休闲娱乐设施；区域内的高尔夫；两山一湖的景区度假资源。3、如何将高端度假生活演绎彻底到位是项目成功的关键，度假养生+商务会务+高端生活方式。秀湖山庄概念定位1、高端生活平台：豪华级五星级酒店及一体化的精品艺术酒店、豪华游艇游湖、国际一流特色SPA、疗养基地、体检基地；2、国际养生平台：五星级酒店度假配套（运动娱乐休闲等设施）、生态社区自然养生、“两山一湖”自然养生3、商务休闲平台：承接各类大小型会议、各类商务活动、商务接待谈判度假、集团公司度假体检等。秀湖山庄第三章项目开发策略项目开发策略1、借助周边大型项目配套、区域板块整体开发规划、高速及城际高铁等等带来的市场的成长创造整合价值；2、利用酒店引擎结合疗养、体检中心、SPA等产品启动、试探、预热、培育市场，培养出人气和品牌，适时推出销售计划；3、结合酒店和保留的资产依靠经营赢取长期稳定的利润。秀湖山庄第四章项目策略落地项目规划现状/目前项目规划存在的问题/项目规划策略建议项目产品策略建议/功能区与已建建筑及保留建筑的协调/相关分区技术指标项目规划现状秀湖山庄秀湖项目整体规划面积约120亩，规划实际设计使用面积约70亩，规划总建筑面积约6.6万平米，建筑密度15.56%，绿地率40%，停车位地上334辆，地下41辆。主要功能为：酒店、公寓、会议中心、保留宿舍、洗浴中心。请添加项目地块整体现状图目前项目规划存在的问题1、规划功能单一，产品未详细研究，酒店管理公司及相关设计单位未介入，目前实施方案仅为建筑设计方案，未考虑管理公司对客房、设备用房、配套等等设施，按照目前设计方案后期难以与相关管理公司洽谈管理事宜。2、点式公寓一层、沿湖部分景观、地下室设计标高在洪水位以下，达不到国际酒管公司要求。3、单体建筑设计造型不能体现度假建筑特点，停留在建造阶段，项目品质难以保证。4、规划上未能体现项目小而精，整个规划功能不明晰，较为粗放。秀湖山庄请添加存在问题部分现状图项目规划策略建议秀