山东青岛亚星绵阳科创园项目地块发展策略书_207页

青岛亚星绵阳科创园项目策略书他山之石可以攻玉按事物的本来面目去认识它按事物的应有面目去创造它帕特里克·格迪斯目录ContentsPART1按事物的本来面目去认识它PART3他山之石可以攻玉PART2按事物的应有面目去创造它PART1按事物的本来面目去认识它一.项目概况分析项目土地属性分析项目SWOT分析项目土地属性分析·概述项目位置青岛亚星绵阳科创园项目位于科创园区。城市二环路南侧、富临山庄西侧；园区内交通较为便捷、城市设施相对滞后、自然环境优雅。项目土地性质：教育科研设计用地（兼容办公）一类：工业用地。项目总用地面积：约130361平方米。•规划道路用地：约18580㎡；•防护绿地：约6947㎡；•建筑高度：≤60米•建筑密度：≤30%•容积率：1.0≤2.5•绿地率：≥30%项目土地属性分析·概述361522434156临二环路坡度东北地界与富临山庄二期地界东侧地界东南地界二环路东北西北与二环路高差东南西南东北项目土地属性分析·周边地块四至：地块位于绵阳西南方向，高新区科创园区域，本区域主要分布绵阳高端别墅群。地块整体呈三角形，北高南低，大于30度角坡度。东北：紧临富临地地产二期卢卡美郡。西北：临二环路，双向四车道，交通便利。西南：空地及未拆迁建筑，分布零星的农家房屋。东侧：空地及未拆迁建筑。东北：与富临山庄二期紧挨，周边为高端别墅群。项目土地属性分析·周边项目现周边配套：资源名称资源概况医疗富临中心医院解放军520医院、学校绵阳外国语学校南山双语学校西南财经大学绵阳中学、东辰国际学校交通紧邻宽60米双向四车道的二环路，及宽40米的虹阳街。二环路朝南以及虹阳街通往高新技术产业开发区，二环路朝北通往青义镇酒店及生活配套长虹大酒店南临长虹生活区、西都生活广场；西临普明风景；项目土地属性分析·交通交通情况项目土地紧临二环路，目前没有直接到达本项目的公交线路，项目周边的二环路段无公交线路。就近的公交线路有11路、18路和39路，公交经过商业集中区域的市中心、以及火车站等。根据对公交集团的了解，未来区域内若人流量增多，将考虑增设公交线路经过本项目，但目前尚未进行相应规划。项目SWOT分析6大优势1.亚星集团实力雄厚，具备良好的资金资源。2.项目占地规模适中，利于项目的整体开发和打造。3.项目处于创业园与高新区交界处，地处城市西边门户级地位。4.项目周边为中高端物业，具备打造中高端物业的本体平台。5.区域内教育资源产业丰富，具备先天综合优势。6.地块有天然的高差，能形成坡地，便于项目的园林景观打造。4项不足1.现阶段片区内现状较为冷清，配套相对缺乏。2.距离市区距离在市民心理接受度上较远。3.土地为工业用地性质，从土地性质本身而言，工业用地受限制较多，不利于物业销售。4.城市产业发达程度不足。2大机遇1.城市规划角度而言，项目所在区域是未来绵阳发展的重点区域2.绵阳交通的进一步发展，城市吸附力将进一步增强4大挑战1.项目体量较大，客群特征不明显，销售情况难以估量。2.随着工业用地的逐渐供应，存在潜在的同质化竞争趋势。3.物业类型的风险系数较大。4.对政府的政策扶持依赖性较大。小结虽然项目拥有众多优势，但受到土地性质的限制，本项目的操作目前只有一个方向——总部经济类型的办公基地二.总部基地概述“总部经济”，即首脑经济，是由各类总部或总部派出机构相对集聚所产生的经济活动的统称。发展总部经济能够带来国内外大型企业集团的总部或分支机构的集聚，带动更多的人流、物流、资金流和信息流，优化产业结构，扩大经济总量，从而增强地区的综合竞争力和辐射力。什么是总部经济1、真正意义上的总部基地2、总部概念的高层写字楼3、总部概念的产业园区4、总部概念的城市综合体5、总部概念的类住宅物业、低密度办公物业、商业配套结合体总部经济主要模式：真正意义上的总部基地——具备总部基地的软硬件条件以及入住企业的规模，对入住条件有一定门槛，要求多为国内外大型企业总部或西南总部。典型案例：青羊CBD主要模式概述：总部概念的产业园区——不具备总部基地的软硬件条件或软硬件条件较差，以某种产业为主导产业并吸引上下游企业的产业园区。典型案例：武侯科技园、西部商务科技园。123总部概念的高层写字楼——以总部概念打造写字楼，辅以生态理念。多存在于总部概念的产业园区内。典型案例：科技财富中心。总部概念的类住宅物业、低密度办公物业、商业配套结合体——以总部概念打造低密物业，在产品打造中抓住政策边缘，以形成类住宅物业，实现住宅功能，此类产品多以联排及独栋为主。位于城市核心圈外围，或处于某产业园区内的。典型案例:成都创意产业园54总部概念的城市综合体——以总部概念为核心载体，结合大型的商业，并具备大型住宅区对商业的拉动，以形成总部经济、商业、住宅等的产业循环。主要模式概述：总部基地案例借鉴1.青羊总部工业园2.蓝光空港总部基地总部基地案例借鉴·青羊“青羊工业发展”项目的全称是“青羊工业集中发展区东区”项目位置：成温邛公路以北，三环路与外环之间占地面积：3000多亩建筑面积：250万平方米项目总投资：55亿元。工业集中发展区主要分为三大功能区域：933亩的科技创新基地1545亩的精密加工区467亩的综合配套服务区开发单位：青羊工业建设发展有限公司•青羊区国有资产经营有限公司40%股份•成都置信实业（集团）有限公司38%股份•四川合信实业有限公司22%股份总部基地案例借鉴·青羊项目判定•总体判定：西南总部办公基地•产业判定：根据区位优势和产业基础，重点发展航空产品、电子电器、软件开发、精密机械加工等产业和工业企业总部•市场判定：入驻企业为世界500强、国内工业行业100强以及有快速成长并有较大发展潜力的优秀中小企业运作模式青羊工业总部基地，由政企联手，对开发建设、产业发展、农民安置实行“六统一”运作模式，即统一规划、统一投资、统一开发、统一建设、统一招商、统一管理。总部基地案例借鉴·青羊项目规划整个青羊工业集中发展区东区功能分布图如下左图，包括青羊工业总部基地（933亩）、精密加工区、综合配套区等。右图为青羊工业总部基地规划图。青羊工业总部基地总部基地案例借鉴·青羊项目配套据称可提供从工作、商务到生活、休闲、娱乐、购物等全方位服务，具体包括：自动办公（光纤网络条件；全套安防、消防系统；高端综合布线系统等）商务会所员工餐厅（可同时容纳3000人就餐）公共配套（便利店、游泳池、干洗房、美容美发、家政服务、汽车美容、特色商店、音像租赁等）社区商业（电影院、图书馆、培训中心、会务中心、健身中心等）时尚青年城（入住企业员工住宅配套，建筑面积约34万平米）英国风情小镇和钻石风情街总部基地案例借鉴·青羊产品特点抽象的线条、简约的外立面、无视野障碍设计、独栋式空间格局、层层退台景观一期二期三期总部基地案例借鉴·青羊营销推广推广渠道：公交站台、三环路户外广告、报纸传媒、电视广告、SP等营销思路：总体概念相对成熟，在成都有了一定知名度，但是在成都要与传统的工业园区和高新技术园区抗衡有相当难度，以高判定、高姿态入世。营销保障：营销费用较充足的原因。广告主要诉求点：“企业，也需要面子！”、“低层、低密度、企业独栋”、“独栋、独享”、“宽域、低密、独栋”。总部基地案例借鉴·青羊核心卖点1.项目3000亩规划，具备规模品质；2.政企合作项目，政府大力支持，带给客户信誉保证；3.成都首个纯正意义的“总部基地”，打造低密生态办公；4.临金沙遗址，文化底蕴深厚，嫁接区域文化；5.工期进展顺利，现场具备展示条件；6.优惠政策有效吸引实力客户；7.物业配套较为完善。项目小结园区规划尤其是产品单体的打造，独栋产品其形态和功能均为市场领先；园区的打造，从建筑结合园林绿化等，体现出了生态化、品质化的办公环境；推广中诉求点成系列化，其推广效果远胜其余总部基地项目。运作模式采用六个统一：统一规划、统一投资、统一开发、统一建设、统一招商、统一管理；企业和政府利益的高度一致，便于招商经营但同时也制约了在销售方式上的灵活性；政策的优惠，政府的扶持，都助推了项目良好的招商和销售；完善的园区配套及服务体系为项目取胜市场的又一关键；据招商人员介绍，三期产品与一二期产品相比，一二期小面积产品销售更具备优势，因此，这为本项目未来产品面积定位提供了相应的参考性。总部基地案例借鉴·蓝光空港项目区位空港总部基地距成都门户双流机场约2.5公里，处于南部新城5分钟商务圈核心区位。南临大件路，北靠机场高速公路；开发单位成都双流合骏置业有限公司为四川蓝光和骏股份有限公司的控股子公司项目判定总体判定：5A国际商务城产业判定：以创意产业园区、产业孵化器为代表的航空中心，教育中心，商务行政中心，并形成以教育，高新科技，创意研发，金融以及通讯产业的完整产业链。市场判定：商务行政中心，中小企业的最佳选择运作模式蓝光空港总部基地以打造5A国际商务城为出发点，前期为单纯的物业销售，后由于受到宏观经济形势的影响，改为三年租赁和销售同时进行的运营模式。项目规划智能化总部集群，项目整体700余亩，目前开发的为其一期，占地面积60亩，由6栋独栋办公楼组成，在规划设计上做到了建筑不对视，园林动线化，且每栋单体的平面和立面绝不相同，为成都总部基地作品的代表。总部基地案例借鉴·蓝光空港总部基地案例借鉴·蓝光空港项目特点1.具有国际城南及航空港的区域优势2.商业产权具有投资潜力3.现代建筑艺术博物馆及国际形象的5A级写字楼群集4.生态化、园林化的办公环境，充足的停车位5.独立的企业办公形象6.具有规模优势，产业聚合优势，航空港的门户优势，大学城的人文优势7.专业的管理团队，优惠的税收与投资鼓励8.超五星级酒店及完善的商业配套。规划有超五星级酒店、高级公寓、大型商业mall、豪华会所，与圣菲Town城共享小学、幼儿园、体育馆等配套。总部基地案例借鉴·蓝光空港产品特点特点：立面设计运用现代风格的各种表现方式，进行各个独栋的不同运用搭配，不是简单的拷贝复制，而是赋予了每个独栋不同的品质，结合架空露台，结果屋顶绿化，打造了品质和园林结合的较好效果。独栋效果总部基地案例借鉴·蓝光空港综合评价：特点一、政策扶持区域专项政策支撑经济区坚持“更宽领域、更大范围、更深层次、更佳效益”的对外开放方针，结合实际出台了《关于加快推进西南航空港工业集中区发展若干政策的意见》。建立了优质、高效、规范的企业服务中心，负责统一办理招商引资项目手续，实行“一费制”，为客商提供优质、快捷的“一站式”服务。专项政策的大力扶持空港总部公园作为成都国际航空港示范性项目，将享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政府优惠扶持政策。进驻空港总部基地的企业总部或分支机构在注册登记的当年纳税县级留存部分达100万元以上的，从纳税之日起，实行“533”财政扶持政策。特点二：生态化、园林公园式办公，生态化，商务与环境的和谐统一以中央公园为核心，以多个主题园林相互契合，借助园林景观小品将植物与水系有机地联系起来，通过景观大道、酒店式豪华前厅、3.9米层高、充裕车位等0.9超低容积率营造人与人的和谐、人与空间的和谐、人与环境的和谐。特点三：高端城市级配套铸就5A国际商务城大型SHOPPINGMALL，十万平方米商业配套近十万平方米的商业配套，十万平方米的商业配套将涵盖大型商业SHOPPINGMALL、高级商务酒店及高端商务会所、高档商务咖啡馆、顶级美容SPA等等休闲生活商务业态。名校林立浓厚人文教育氛围高档住宅配套占地300亩的圣菲TOWN城，作为空港总部基地的品质住宅配套，拥有4000平方米体育中心，可进行多种健康运动，目前一期已经主体呈现。项目小结1.优惠政策的扶持促进项目租售；2.建筑和园林的结合为成都地区该类项目的顶尖作品；3.分期开发，细节化的处理，充分表达了做精品的概念；4.雄厚的开发商背景和强劲的招商模式，有效解决了主力商家的购买，入住；5.园林和样板园林的打造，独栋产品的设计都体现出了生态化和品质化；6.三年租赁和销售同时进行的运营模式（前期为租赁，合同为三年，三年后企业不能继续租赁，只能选择搬出或购买）;结合客户