第十一章城市空间开发时序规划

第十一章城市空间开发的时序规划时序规划就是在空间轴上进行城市要素科学安排的同时，在时间轴上也进行相应要素安排的一种城市空间开发规划。第一节时序规划的产生与概念•一、产生背景•二、基本概念城市空间开发的三维规划的基础上，把时间作为一个变量融入三维规划，形成了包括用地面积（用地长度和宽度）、开发高度、开发现金流量配置和时序在内的有机整体——城市空间开发的时序规划。•三、注意事项•二、基本概念•把空间开发的诸多因素：开发面积、高度、现金流量和时间序列有机结合起来，按照时间轴的形式，确定不同时期所对应的城市空间开发和资金投入的规划。•任务：•1、明确目标，制定合理的标准。•2、根据城市总体规划，区分开发空间，制定城市空间开发和土地批租计划。•3、确定年度城市空间开发计划。•4、保证开发过程的稳定性，周期性。第二节时序规划分类•一、时序规划的分类按规划阶段划分按规划价值对象划分按规划物质对象划分按城市建设阶段划分按规划开发的运作因素划分：第三节城市土地开发的时序规划•一、土地开发时序规划的目标（1）长期稳定的土地供应，保证城市社会与经济的发展有足够的空间。（2）与经济发展相协调。为了在规划期内获得足够城市开发资金和稳定的来源，根据经济发展的计划制定相应的土地开发时序规划。•二、土地开发时序规划的依据•1、国民经济和社会发展计划。•2、国家产业政策和本市的产业发展政策•3、土地利用总体规划。•4、建设用地和土地利用的实际状况。三、土地开发时序规划的原则•1、顺序渐进，逐步发展。•2、长期规划，超前设计，计划投资，及时开发。•3、合理安排建设与改造的次序。四、土地开发时序规划的内容•根据国家的经济和社会发展情况，编制土地利用年度（或近期）计划，确定土地批租计划，指导年度开发计划，以保证规划期内城市开发资金获得足够和稳定的来源，实现政府对土地投资开发的宏观调控。五、土地开发时序规划的方法•目标法、趋势法和相关因素法。第四节城市开发资金的时序规划概述•一、资金的时间价值•1投资收益率，即单位投资所能取得的收益。•2通货膨胀因素，即对因风险的存在可能带来的损失所应作的补偿。•3风险因素，即对因货币贬值造成的损失所应作的补偿。现金流量图某项目的投资及年净收入表（现金流量图）年份项目①建设投资18024080500②流动资金250250③总投资（①+②）180240350750④收入3004005005005005005005003700⑤支出（不包含投资）2503003503503503503503502650⑥净收入（④-⑤）501001501501501501501501050⑦积累末收回的投资1804207507006003003001500012345678910合计二、项目经济效益动态评价的基本概念与指标•1、项目投入成本：一般来说，土地开发项目的投入成本由以下几项构成：（1）拆迁费用（2）土地使用费用（3）土地使用税（4）房屋建设费（5）市政公用设施配套费（6）勘察设计费（7）管理费用等•2、项目产出收益：一般包括：（1）项目直接产出（2）项目补贴（3）折旧费用•3、年净现金流量：年净现金流量(F)＝销售收入一经营成本一各类税十年折旧费＝年净利润十年折旧费4、投资偿还期•这个指标是指项目投产后，以项目获得的年净现金流量来回收项目建设总投资所需的年限。可用下列公式计算：＝N（年）FII——总投资费用；F——年净现金流量。三、项目经济动态评估准则•1、投资偿还期(N)应小于定额投资偿还期(视项目不同而定)。定额投资偿还期一般由各个工业部门结合企业生产特点，在总结过去建设经验统计资料基础上，统一确定的回收期限，有的也是根据贷款条件而定。一般：•中费项目N＜2—3年•较高费项目N＜5年•高费项目N＜10年四、可实施方案比较汇总列表比较各时序规划的投入产出结果，确定最佳可行的城市开发资金的时序规划推荐方案。•1、投入产出汇总列表根据来源资金的比例和贷款偿还的方式，各种税金的不同交纳方式，确定出贷款偿还额和税金交纳额，同时考虑项目的各项投入与产出值，进行汇总制表。•2、可实施方案比较将时序规划方案对应的各自投入产出汇总表进行比较，确定最佳可行方案。作业•1、时序规划的产生背景与意义？•2、土地开发时序规划的内容？•3、如何进行开发资金的时序规划选择？•4、完成一个开发项目的现金流量表第十五章城市开发的策划•第一节策划的概念根据已经掌握的信息，推测事物发展的趋势，分析需要解决的问题和主客观条件，在行动之前，对指导思想、目标、对象、方针、政策、战略、策略、途径、步骤、人员安排、时空利用、经费开支、方式方法等做出构思和设计。并形成系统、完整的方案。策划的本质－行为决策第二节策划与城市规划的关系•区别——规划工作是侧重现实性的具体的、可操作的行动结果，是解决行动中“做成什么”的问题。而策划是解决行动中“如何去做”的问题。•联系——步骤，层次，内容，依据第三节策划的原则•一、效益主导原则•二、整体规划原则•三、客观现实原则•四、可行性原则•五、机变性原则第四节策划的对象和目标•一、策划的对象——功能区•二、策划的目标第五节策划的内容•一、市场分析——调查、比较、演绎•二、功能策划——概念性规划•三、文化策划•四、空间策划第六节策划的步骤•一、城市开发策划•1、房地产营销策划•2、建筑策划•3、城市整体形象策划策划思想与手法在不同层次城市开发中的发展情况城市开发和建设层次策划内容策划主体发展现状作用层次备注城市总体以形象特征定位、塑造为主城市政府概念不统一，实际应用不多，应用范围也不尽相同宏观层次城市开发整体战略较大功能片区开发策略、功能结构城市政府有关部门或代理政府职能的开发公司策划思想有所涉及，概念不明确，手段不系统中观层次土地一、二级市场居住小区或小规模开发包括项目定位、管理及经营构思等按市场规律运作的开发公司概念明确、理论完备、手段丰富、系统；实践中广泛应用中观微观层次服务对象是开发商，目标设定是经济利润最大化建筑策划包括目标确立，建设项目条件研究、具体构思等受业主委托的建筑师理论探索已有初步成果，实践中很少运用微观层次二、城市开发项目策划步骤•1、调查分析•2、制定目标•3、寻找切入点进行创意•4、设定行动路线•5、成果与效益评估第七节策划的方法•一、理性方法——逻辑学，推理、演绎。三段论，因果论•二、非理性方法——发散、细分、碰撞，逆向思维发散——相关因素分析法ＡＢＣＤＡ――531Ｂ3――53Ｃ13――5Ｄ513――第八节开发策划之DI设计思路•一、DI设计的含义与目的•DI----DevelopmentzoneIdentitySystem，意指“开发区形象识别系统”。DI设计指包括对某一特定的开发区域进行形象发掘与定位，并对与形象展示的媒体平台相对应的形象要素进行标识性的美学设计的一种创意过程。二、DI设计、开发区形象与城市开发•DI设计与开发区形象•DI设计与城市开发作业•策划与规划的关系如何？•城市开发策划一般有那些步骤？•做一个你比较熟悉的地区开发形象策划。