第一章 房地产开发经营与管理基础知识

所谓房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计，推测或判断。房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。全国房地产估价师执业资格考试的科目包括房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产评估理论与方法、房地产估价案例与分析等。报考房地产估价师的条件：1、取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划、工业与民用建筑、建筑经济、投资经济、房地产价格管理等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满5年；2、取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满4年；3、取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满3年;4、取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务工作满2年;5、取得房地产估价相关学科博士学位;6、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务工作满6年，成绩特别突出。房地产开发经营与管理为什么需要研究房地产：从本质上讲，是人们需要一个栖息之地，企业需要一个活动场所。所以，房地产是一个涉及所有个人与企业经济生活的重要资源。对个人而言，常常会碰到如下问题：是买住宅还是酒店式公寓，或者是租房，应该居住什么样的社区？选择居住或投资什么样的社区？选择什么样的融资方式，如何安排？是委托经纪人还是自己出售物业？如何安排销售合同条款?选择什么类型契约？如何做出房地产投资决策？……个人遇到的问题企业同样会遇到。例如：现有一家公司为扩大其业务并在产品市场形成有效竞争，需要更大的办公场所。它所遇到的问题只有专业的房地产知识才能来解决。例如，公司应该租赁还是购买物业？如果选择租赁，该如何设计租赁合同？如果选择购买，是购买新房还是二手房？如何进行融资？……要解决这些问题就要对房地产市场的整体运行有一个比较全面的了解。……房地产业为我们提供的职业：私营部门：房地产经纪和估价物业管理房地产金融房地产营销策划咨询房地产开发与建筑公司不动产管理投资分析和资产管理土地使用规划……房地产业为我们所提供的职业：公共部门提供的工作一般与资产管理、征收物业税、土地使用规划、土地使用及房屋政策有关的工作。政府部门也会修建一些不动产，如公共建筑、公园、交通设施以及其他政府功能设施；……第一章房地产开发经营与管理基础知识第一节房地产的基本概念一、房地产的概念及相关知识房地产是房产和地产的总称。把经营房产和地产业务的行为合称为房地产业。房地产：简单来说，就是物质实体，即土地和附着于之上的建筑物、构筑物和基础设施的合称。从技术角度来说，房地产包括土地及土地上的建筑物，而不动产包括与房地产所有权有关的合法受益。土地：一般是指地面、地面以上和地面以下一定的空间范围。人们对土地的不同认识和定义，主要不是因为他们之间的认识程度的深浅，而是因为其生产、生活等活动的不同需要或者研究的目的不同，农民可以把土地仅视为耕作的田地，一般城市居民可以把土地看成是栖息、娱乐的场地，地学工作者把土地当作自然综合体，经济学家可以用土地去概括一切区别于劳动和资本的自然资源。建筑物：是房屋与构筑物的总称。合格的建筑物的标准是适用、经济、美观。物业：广义的房地产就是物业。我国一般是指其狭义的含义，即指各类房屋及其附属设备设施及相关场地。房地产的别名不动产法律中，通常将财产或者物分为不动产或者动产两大类。划分标准，根据其自然性质是否可以移动为标准的，一般来说，凡是可以自行能够移动或者用外力可以使其移动的，为动产，《中华人民共和国担保法》第92条规定：本法所称不动产是指土地以及房屋，及其地上定着物。物业在香港一般用这个词，是从英国的property翻译过来的。在英国，property也是指房地产。另外，香港通常还把房地产称为地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。现中国大陆也大量使用“物业”这个词，最典型的是“物业管理”。并把其中的“物业”定义为“房屋及配套设备和相关场地”。二、房地产的特性不可移动性独一无二性不可灭失性数量有限性用途多样性相互影响性易受限制性1.警察权2.征用权3.征税权4.允公权难以实现性保值增值性其它特性使用寿命长投资周期长交易金额大：房地产买卖本身包含着较大的交易费用，但是交易并不频繁。目前，房屋仍然是家庭单次购买中价格最大的消费品。房地产交易金额大和交易时间长使得购买者经常寻找外部的金融支持。房地产的这一特性导致了房地产金融业的产生与发展。开发建设时间长：从房地产项目的立项到完成，再进入市场销售，这个期间需要许多年。三、房地产的分类按开发程度来划分1.生地2.毛地3.熟地4.在建工程5.现房按用途来划分1.居住房地产2.商业房地产3.办公房地产4.旅馆房地产5.餐饮房地产6.娱乐房地产7.工业和仓储房地产8.农业房地产9.特殊用途房地产10.综合房地产按是否产生收益来划分1.收益性房地产2.非收益性房地产按经营使用方式来划分1.出售型房地产2.出租型房地产3.营业性房地产4.自用型房地产按开发投资的工程用途来划分1.住宅2.办公楼3.商业营业用房4.其他房地产按住宅供给的对象分类1.经济适用房2.廉租房3.商品房四、房产和地产的相互关系区别地产可以独立存在，房产不可以。地产不仅是一种财产或资产，还是一种自然资源。而房产只是一种财产，不具有自然资源的特性。联系房产与地产不可分离五、房地产产权概念房地产产权是房地产经济运行过程中以房地产财产为客体的各种权利的总和，是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现。基本内容狭义和广义之分第二节房地产业的基本认知一、房地产业的基本概念概念：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。属于第三产业，具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业的活动领域包括以下方面：1.国有土地使用权的出让2.房地产的开发和再开发3.地产经营4.房产经营5.房地产金融6.房地产中介服务7.物业管理8.房地产市场的调控和管理二、房地产业与建筑业区别建筑业的产品是建成品，具有物质属性；而房地产的产品即体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。联系房地产业与建筑业又有着非常密切的关系，因为除了特殊领域的建筑品外，它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业是甲方与乙方的合作关系，房地产是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者、和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。三、房地产行业的地位与作用1.房地产业是国民经济的支柱产业，是其他产业发展的基础和前提条件2.房地产业具有城市的经济特征，集中了各种不同的经济活动3.房地产业的发展能带动其他相关产业的发展4.房地产业的发展，有利于调整消费结构，提高城市居民居住水平和生活质量四、中国房地产业的发展历程1949年以前。据有关文字记载，中国在3000年前就出现了田地的交换和买卖。长达2000年的封建历史时期，有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。1949-1954年。对于稳定民心恢复经济起到了重要的作用。1956-1965年，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。1966-1978年，对城市房地产管理工作破坏极大，致使住房问题称为严重的社会问题之一。1978以后，随之经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式变革，新时期社会主义的房地产业便诞生了。1987年10月25日，十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》的报告，第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生；2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，指出房地产业已经称为国民经济的支柱产业……中国房地产业的发展现状及2011年与“十二•五”时期发展态势中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。“十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。中国房地产业取得的成绩是显著的。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。2011年及“十二•五”时期，仍是中央政府继续加强与改善对房地产市场调控的时期，同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和关键转型期。一、深刻认识中央政府调控房市的本意是为了促进房地产市场的平稳健康发展，坚定中国房地产业在“十二•五”乃至较长一段时间里仍有较大发展空间。二、既要继续加强与改善对房地产市场的调控，又要将短期调控政策和中长期发展政策结合起来。三、不断完善住房保障体系和商品房供应体系。四、着力调整住房供应结构和转变房地产开发建设模式。五、积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产的发展六、完善法律法规，加强市场监管，规范房地产市场秩序。七、优化房地产业组织结构，提高房地产企业集中度，增强企业的市场竞争力和抗风险能力。第三节房地产开发、经营及管理一、房地产开发房地产开发的含义开发概念：开拓和发展之意。原指为了充分利用荒地、矿山等自然资源，采用人力和物力对其进行改造的活动。开发一词来源于英国，最初是指对矿山、森林等的整治与利用，后来逐渐的泛化开来。房地产开发概念：《中华人民共和国城市房地产管理法》：“房地产开发，是指根据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”房地产开发的特征1.综合性2.长期性3.地域性4.风险性房地产开发的形式按开放对象划分：土地开发、房屋开发、综合开发按开发规模划分：单向开发、成片开发四、房地产开发的主要参与者房地产开发企业：出资者、组织者、管理者、协调者，参与整个过程投资决策：亲自或聘请专业机构进