2011保利地产财务报告分析---

保利地产财务分析报告目录公司简介1同行业对比分析2财务分析3存在问题及财务分析建议4一、保利公司简介保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。十大股东截止时间股东名称持股数量(股)持股比例（%）股份性质201106301.保利南方集团有限公司2,638,417,04144.36流通A股2.广东华美国际投资集团有限公司133,048,0002.24流通A股3.中国保利集团公司115,859,7351.95流通A股,流通受限股份4.博时价值增长证券投资基金114,400,0001.92流通A股5.国信证券股份有限公司67,600,0001.14流通A股6.百年化妆护理品有限公司53,232,3990.89流通A股7.张克强49,715,1410.84流通A股8.中国农业银行-富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金48,812,7710.82流通A股9.朱前记47,878,6560.8流通A股10.中国建设银行-博时价值增长贰号证券投资基金41,600,0000.7流通A股十大股东截止时间股东名称持股数量(股)持股比例（%）股份性质201109301.保利南方集团有限公司2,506,597,04142.14流通A股2.广东华美国际投资集团有限公司133,047,0002.237流通A股3.全国社会保障基金理事会转持二户131,820,0002.216流通A股4.博时价值增长证券投资基金114,400,0001.923流通A股5.中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002沪67,687,8011.138流通A股6.国信证券股份有限公司67,600,0001.136流通A股7.百年化妆护理品有限公司53,232,3990.895流通A股8.张克强49,715,1410.836流通A股9.中国农业银行-富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金48,812,7710.821流通A股10.朱前记47,878,6560.805流通A股二、同行业对比分析根据国家统计局数据分析，2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。2011年房地产综合财务比较二、同行业对比分析2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.72011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米2011年12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89，比11月份回落0.98点由此可见，我国房地产投资增速有点放缓，但仍然处于一个高度发展的时期，并且随着一线城市的带动，二三线城市的房地产投资业逐渐进入了一个快速发展的时间段。三、财务分析A基本财务比率分析B综合分析—杜邦分析体系C企业财务能力综合评价主要财务指标报表日期2011-9-302011-6-302011-3-312010-12-31基本每股收益0.580.470.151.08每股收益加权平均（扣除非经常性损益后）0.580.470.151.08每股净资产5.425.36.436.49每股经营活动产生的现金流量净额-1.12-1.39-2.43-4.89净资产收益率加权（%）11.259.132.3718.02主营业务收入21,814,023,61615,191,037,3693,606,944,30035,894,117,626主营业务利润6,179,051,7364,685,547,8841,282,974,1498,664,423,167营业利润4,907,751,8063,937,621,612941,597,0427,424,461,492投资收益-10,367,665-3,314,441-8,533,20142,002,079主要财务指标报表日期2011-9-302011-6-302011-3-312010-12-31营业外收支净额32,289,91618,989,97512,818,973-19,886,842利润总额4,940,041,7223,956,611,587954,416,0157,404,574,650净利润3,466,542,0692,794,611,969701,613,8844,919,983,998净利润（扣除非经常性损益后）--2,784,489,333--4,928,069,177经营活动产生的现金流量净额-6,673,704,717-8,264,022,347-11,112,384,414-22,369,895,862现金及现金等价物净增加额2,914,464,758-1,571,265,254-3,558,002,6673,903,533,581流动资产190,128,370,271174,657,146,501165,469,706,643146,671,656,739流动负债101,287,199,46090,382,382,32182,401,353,37868,896,674,806总资产195,828,198,839180,285,120,782171,074,167,326152,327,972,578股东权益不含少数股东权益32,216,522,35331,540,086,95829,436,284,56229,709,290,130基本财务比率分析—偿债能力分析偿债能力告日期2011-9-302011-6-302011-3-312010-12-312009-12-312008-12-312007-12-31流动比率(%)1.881.932.012.132.312.732.15速动比率(%)0.420.390.470.530.740.670.66利息保障数--------------资产负债率(%)80.7381.0881.478.9769.9870.7768.612008年到2011年保利公司偿债能力指标基本财务比率分析——偿债能力分析流动比率从图和表中数据看出流动比率从2010年6月的2.45到2011年8月1一直都在下降，但与行业龙头万科比较，比万科的偿债能力更强。2011年6月开始小于2，达到1.93.2011年8月达到1.88.不过还是属于一个正常的范围里面，一直维持在2左右，是比较合理的。流动比率告日期2011-9-302011-6-302011-3-312010-12-312009-12-312008-12-312007-12-31万科1.411.41.451.481.591.911.76保利1.881.932.012.132.312.732.15流动比率从图和表中数据看出流动比率从2010年6月的2.45到2011年8月1一直都在下降，但与行业龙头万科比较，比万科的偿债能力更强。2011年6月开始小于2，达到1.93.2011年8月达到1.88.不过还是属于一个正常的范围里面，一直维持在2左右，是比较合理的。基本财务比率分析——偿债能力分析速动比率由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。速动比率告日期2011-9-302011-6-302011-3-312010-12-312009-12-312008-12-312007-12-31保利0.420.390.470.530.740.670.66万科0.370.410.450.490.560.590.43根据图表，通过与万科的比较得出，保利的短期偿债能力比万科强，且保利的势头比万科好，速动比率在8月有所回升。从图得知他们的速动比率都不高，在0.5左右，由此也可得知速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。基本财务比率分析——偿债能力分析资产负债率资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。资产负债率告日期2011-9-302011-6-302011-3-312010-12-312009-12-312008-12-312007-12-31保利80.7381.0881.478.9769.9870.7768.61万科77.0978.9777.8476.1574.686767.44资产负债率保利和万科负债都是逐年增加，且保利的负债率略高于万科，都属于正常范围之内.综合上面财务指标，资产负债率在逐年增加，而流动比率和速动比率都呈现下降趋势，企业需警惕债务风险，建议企业在增加负债，获得资金发展企业的同时，也要注意提高自己的偿债能力。基本财务比率分析—营运能力分析营运能力2010年2009年2008年2007年应收账款周转率68.168.3581.5145.76应收账款周转天数(天)5.295.274.427.87存货周转率0.280.290.270.25存货周转天数(天)1294.51243.091337.791420.68固定资产周转率135.66116.4294.1188.07总资产周转率0.30.320.330.28净资产周转率1.311.171.191.04保利地产2008年—2010年运营能力指标基本财务比率分析—营运能力分析0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%201020092008200720062005应收账款周转率应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。从上图可以看出从05年到08年持续上升，但是09、10年呈下降趋势。企业应加强应收账款的管理。应收账款周转率基本财务比率分析—营运能力分析存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。上图中可