16小专题：房地产经济周期与泡沫

吴凡1一、房地产周期指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。具体表现为房地产开发投资、销售、房地产价格及租金水平的周期性波动。2第一阶段——繁荣阶段交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润高，开发投资量猛增。整个房地产市场呈现出兴旺发达景象,渐次达到顶点，形成波峰。到一定阶段，由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供大于需求，出现衰退迹象。3AEDCB长期平均空置水平下降上升供给增长率=需求增长率4第二阶段——衰退阶段房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势。房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象。房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商开始困难。5第三阶段——萧条阶段交易量锐减，市场需求急剧下降;供给量严重超过需求量;商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值;开发商面临困境;当达到谷底时，又开始回升。6第四阶段——复苏与增长阶段房地产交易量回升，市场需求开始增加。房地产价格趋升，投资者信心增强。房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期、如此循环往复。7经济周期与房地产周期8二、房地产泡沫9历史上的泡沫案例荷兰郁金香：1636-1637年间，荷兰发生郁金香狂，普通郁金香球茎价格从1636年11月到1637年1月上涨了25倍，1637年2月5日投机达到量高峰后，价格即开始剧跌。日本房地产：上世纪90年代初期的房地产泡沫导致后期10年日本经济疲软。香港房地产：97年亚洲金融危机。10日本的房地产泡沫1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。泡沫经济的繁荣期：1986～1990，90年9月达到最高峰代表性城市：六大都(东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户)泡沫经济破灭：1990年秋季开始，日本房价开始直线下落，并一直到现在。现状：至今仍未痊愈11日本的房地产泡沫紫色为日本的平均城市房价走势蓝色为日本的六大城市房价走势12一、什么是泡沫？对泡沫下的定义很多，但泡沫的本质是一种价格运动现象。狂热的人们把某种商品或公司的价值提高到令人发疯的地步，直至产生恐慌，人们纷纷抛售，从而使价格暴跌，这种经济现象经济学家称为泡沫。经济学家斯蒂格利茨JosephEugeneStiglitz认为：如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能支持价格，那么就存在泡沫。13•泡沫：主要由投机导致的资产价格脱离市场基础价值的持续上涨的过程与状态。14具体来说泡沫具有以下含义：1、投机是泡沫出现的主要原因2、资产的价格持续上涨3、泡沫以实际价格高于基础价值的部分来表示15什么是市场基础价值呢？一般认为，资产的市场价值是由资产的未来收益价值决定的。决定资产市场基础价值的因素有三项：1.估计持有期可获得的收益，如房屋租金R。2.估计持有期末资产的终值，如房屋的最后售价P。3.选择未来收益转换为现值的折现率r。16房地产泡沫房地产泡沫：指主要由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨的过程与状态。17过热vs泡沫？18房地产过度开发房地产过度开发有时也称为“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。19房地产泡沫与过度开发的区别与联系房地产泡沫与过度开发的区别（1）反映两个不同层面的市场指标过度开发--供求关系；泡沫--价格20房地产泡沫与过度开发的区别与联系（2）严重程度和危害性不同泡沫比过度开发严重程度高，危害性大，属于房地产市场不正常的大起大落。21房地产泡沫与过度开发的区别与联系（3）在周期所处的阶段不同投机性泡沫往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段。22房地产泡沫与过度开发的区别与联系（4）从市场参与者动机看“过热”——表现为投资者基于土地开发利用目的而加大投资，通常是为获得长期利益；“泡沫”——表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。23房地产泡沫产生的原因1.土地资源稀缺性-----基础24房地产泡沫产生的原因2.投机——直接诱因所谓投机是指为了从资产价格的变动中获利而买进或卖出资产。其特点：投机者希望很快能获得价差收益，持有资产的时间通常不长或很短。投机者比投资者愿意承担更大的风险。25投机：击鼓传花在繁荣时期，投机者往往被一种幼稚的预期所鼓动，即繁荣会无限期的持续，至少足够长，以致可以使将他们的资产出售给另外的一些更加不避风险投机者。因此投机即使不是泡沫的根源，也是形成泡沫的重要原因。26房地产泡沫产生的原因3.预期因素同质预期：一大批人对房地产的价格变动持相同的看法。对房地产价格看涨的共同预期是泡沫形成的基础。需求预期与价格预期正反溃。“虚假繁荣”。27房地产泡沫产生的原因4.非理性为什么人们的实际经济行为会偏离最优化？非理性因素之一：欲望非理性因素之二：从众行为28房地产泡沫产生的原因5.银行在泡沫形成中助燃剂房地产贷款——优良资产经济繁荣时期，由于房地产价格节节上涨，银行手中的抵押房产越来越值钱，资产价值上扬，银行过于乐观，放松贷款条件。由于银行所持有的抵押房地产价值的上升使他们相信贷款风险会很小，结果是他们提高房地产信用供给。这又会进一步提高房地产价格。29四、房地产泡沫破灭的原因房地产泡沫的不断膨胀，随着时间的推移，价格将会趋于无穷大，这在现实中是不可能的。房地产泡沫的形成和发展就像一个链条，任何一个环节出现问题，都有可能使泡沫破裂。那么房地产泡沫会在什么时候破裂？确切地说，很难知道泡沫会在什么时候破裂，但以下因素会促使房地产泡沫破裂。301.内生因素泡沫膨胀达到一定程度，需求法则将发生作用，泡沫资产的需求会下降，产生供给过剩，从而导致资产泡沫开始下降。312.使泡沫破裂的外生因素（1）投机者预期逆转（2）一些偶然的因素或突发事情（3）政府的干预会使泡沫提前破灭32五、房地产泡沫破灭的危害危害之一：使社会生产力受损烂尾楼影响其他行业的发展33危害之二：对金融业造成重大冲击，易引发金融危机。东南亚金融危机时各国都有一个共同的特征：房地产市场价格在经过一段异常膨胀后，开始下跌；由于房地产价格陡降，造成有房地产金融业务的银行出现呆、坏账，银行体系运转失灵；最后整个国民经济陷入困境。34危害之三：泡沫破灭后，企业破产，失业增长，收入减少，消费也会减少，于是社会需求下降，导致经济衰退。35泡沫预警1、收益还原法2、房价收入比3、房屋租售比4、房屋空置率36七、房地产泡沫的防范1.设计合理的税制（1）物业税，提高投机成本；（2）土地增值税；37七、房地产泡沫的防范2.加强对房地产价格的监控与调控如建立基准地价公示制度及预警制度3.严格管理商品房预售制度，防止土地投机4.完善房地产金融政策5.必要时加强市场的宏观调控力度38Thanks39