德思勤-华润中心万象城二期发展思考

因城市而流传因中心而辉煌——华润中心二期发展思考也不仅仅是全新的城市空间不仅仅是全新的建筑形态华润中心深圳唯一的SUPERHOPSCA18.8万平米深圳商业航母不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店法国（Réel）体验时尚生活百货公司嘉禾影院华润万佳CityValue奥林匹克标准真冰溜冰场深圳城市发展渐渐呈现多中心发展态势城市膨胀，人口上升，活动区域渐次扩展深圳城市发展趋势罗湖中心区福田中心区深圳中心悖论罗湖中心？谁是真正的中心？福田中心？深圳现有的政治、文化、金融、商业、商务中心罗湖熟透了深圳未来的行政中心、文化中心政府意志≠市场成熟深圳中心悖论罗湖先天不足福田尚待时日华润中心生逢其时•深圳国际化进程加速•香港经济复苏在即•深圳直辖市的呼声让我们看看华润中心的真实价值Value地王信兴广场书城—深交所—发展银行华润中心国贸大厦中信城市广场中信城市广场的开业，世界金融中心的落成，修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟则对城区予以重新定义，升级为全新的华润——地王财富圈！世界金融中心项目区域图罗湖口岸火车站香格里拉酒店华润中心地王大厦世界金融中心嘉里中心文锦渡口岸国贸大厦中信城市广场深交所农行人民银行商业银行建设银行城市天地广场彭年酒店阳光酒店天安大厦财富硬指数一级商业中心甲级写字楼星级酒店华润写字楼地王大厦深业中心发展银行大厦中信大厦万德大厦世界金融中心华润酒店木棉花酒店晶都酒店万德酒店世界金融中心华润万象城中信城市广场财富软指数银行金融证券保险联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险深圳发展银行中信城市银行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行华润能量指数商业航母5A级写字楼五星级酒店……华润品牌能量财富硬指数财富软指数华润能量指数深圳只有一个中心：华润中心华润中心港人北上东部人群西进西部人群重返市外人群南下人流倍数级增长地块价值急剧攀升我们的客户群必然是远远越出了深圳甚至国内的范畴城市发展核动力能量地产填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次传承城市发展沉淀，提炼打造城市新文化内涵能量地产增添城市价值营运城市空间引航城市地产华润中心决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。运营城市是复合地产发展的最高境界！本项目的规模体量本项目所在城区的外在发展要求运营城市项目地块图华润中心城市天地广场世界金融中心地王甲级写字楼万象城华润中心二期城物业名称世界金融中心物业位置深南东路4003号总占地面积（规模）一栋54层甲级写字楼，两栋服务式公寓总建筑面积150，000m2，其中写字楼71，995m2发展商深圳茂业（集团）股份有限公司物业管理第一太平戴维斯物业管理顾问，物管为崇德置业顾问（深圳）有限公司工程进度现楼物管费用29元/m2（包括中央空调费）市场租金只租不售，租期最短为1年，83～130元/m2市场认同度自身配套会所、商场户型标准层整层面积1693.43-1725.28㎡、6～19楼118.9-237.8-304.46㎡、21～43楼431㎡左右、44～46楼401㎡左右、47-49楼278.45㎡销售周期只租不售主要卖点中国首座采用UACS（地下送风空调系统）智能化写字楼，活动地板、提升式地台及综合布线客户情况以货运、物流、海运、船运为主，国际性公司和港资公司次之，辅以律师事务所租售情况：20％由于运营成本高，周边存在租赁住宅做写字楼现象物业名称城市天地广场物业位置嘉宾路与宝安南路交界处（华润中心对面）总占地面积总建筑面积约18万㎡发展商深圳汉国华业发展有限公司物业管理管理顾问：戴德梁行、工程进度接近封顶物管费用待定销售均价尚未公布，估计1万元/㎡左右市场认同度自身配套会所、商场户型2186户，单房、一房、两房（面积40-70㎡）销售周期近期开始认筹主要卖点位置：地王·华润商圈主要营销特点租金情况：预计：单房（43㎡）2300-2500元/月、一房（56㎡）3000元/月、两房（70㎡）3500元/月0投资型小户型一直是市场追捧的方向客户分类客户细分特征需求主要居住区域相关置业楼盘本项目客户A本地人投资积累多，经济实力强，对片区物业投资前景看好1房、2房、渔农村向西村蔡屋围罗芳村等云景豪苑港逸豪苑环岛丽园都市名园★★★★★为子女购买为子女安家购买1房、2房★★★★★B私营业主自用经济实力强，对价格不太敏感，多为3-4口之家，需求户型较大3房、4房、5房、别墅主要在东门、人民南、罗湖口岸等商业集中地带嘉多利花园万科彩园——投资在本区域及周边片区经商、对片区十分熟悉，认同区域投资价值1房、2房、3房长丰苑★★★★★C政府公务员本地人（自用）对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感3房、4房、5房鹿丹村罗湖新村滨河新村滨江新村万科桂苑翠拥华庭百仕达花园——外地人（自用）求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房——投资积累多，对片区物业投资前景看好1房、2房丹枫·白露旭飞华达园★★★★★D企业高层酒店型不常住，临时休憩，面积要求不高2房、3房地王-国贸商务圈华乐星苑名仕阁★★★舒居型讲求品质、户型、景观，需要安静3房、4房、5房中信星光名庭——E白领阶层管理人员积蓄较多，月供能力较强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感2房、3房地王-国贸商务圈银座金钻★★★普通白领年轻，追求生活品质，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感，1房、2房翡翠星空东悦名轩★周边区域置业客户构成G企业给外籍或高级员工的住房舒居型，对楼体素质2房、3房、4房嘉里中心地王大厦等地王金融区国贸商务圈华乐星苑名仕阁★★H普通工薪阶层经济能力有限，对价格较为敏感二房人民南-东门附近工作彩世界、太阳新城——I自由职业者年轻、能力较强、收入较高，主要为家庭办公，对户型面积需求一般，要求能满足居住与办公需要1房、2房、3房人民南片区爵士大厦★★★★★J三缘港人血缘港人置业以投资、暂住为主，需求户型较小1房、2房、3房渔民村、向西村等向西大厦金城华庭★★中港家庭自住为主，需求户型面积较小2房蔡屋围、人民南东门、罗芳村黄贝岭、田心村文锦渡等凯悦华庭、长丰苑罗湖金岸、环岛丽园、翠盈嘉园★★★★工作缘港人因工作在深暂住，户型面积要求不大1房、2房地王—国贸商屋圈银座金钻、名仕阁都市名园★★★★★纯港人旅游度假为主1房、2房罗湖口岸附近罗湖金岸★货柜车司机基本集中在文锦渡口岸1房、2房文锦渡口岸锦上花★K商务商贸人士本片区较为集中的一类人群，年轻、收入较高，对生活品质要求高，同时长期工作在本区域，认同片区环境，过渡置业1房、2房、3房国贸附近、文锦渡、东门、蔡屋围、田贝、洪湖新港鸿花园百仕达花园都市名园★★★L创业型小公司本片区此类小公司多为贸易、旅游等需要与口岸距离较近的行业，看中片区物业远期投资价值，选择购买代替租赁，早期作为办公场所，待发展后用来出租1房、2房、3房东门、罗湖口岸国贸附近、蔡屋围、宝安北路等爵士大厦庐山大厦★★★HOPSCA人流链五星级酒店甲级写字楼商务公寓ShoppingMall酒店公寓居住公寓资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质酒店大型商业写字楼中高收入租赁或居住人群娱乐、休闲、消费、观光、旅游、商业服务人群商务、会议、旅游人群客户需求体现为多功能、高品质、全方位依托一期能量积聚分享城市价值增值地块发展主价值点城市增值综合与国际化关联(地王—华润国际商务圈)与财富机会关联（土地增值、投资回报）与无限可能关联（功能复合、空间组合）城市增值综合体产品定位方向二期地块发展可行方向城市增值综合体产品方向投资自用工作商务酒店公寓商务公寓高档住宅商业酒店二期地块发展可行方向商业：在一期的基础上，增加娱乐、休闲的商业业态，上演快乐、参与体验酒店：五星级酒店，引进国外知名品牌，具有影响力和号召力产品方向投资自用工作商务服务公寓商务公寓高档住宅高档住宅？产品发展可行方向纯住宅发展方向？高档住宅社区自然资源园林教育居住配套完善－－－－深圳高档住宅区福田中心区香蜜湖华侨城红树湾蛇口大梅沙－－－结论：在售楼盘均价超过8000销售速度很慢，风险大不宜开发高档纯住宅产品方向投资自用工作商务酒店公寓商务公寓高档住宅酒店公寓？产品发展可行方向酒店公寓的发展条件区内商务、商业气氛浓郁位置优越，多位于繁华商务区交通便捷周边配套齐全区域发展前景优越高投资价值多为高层建筑，具有一定的区域标志性作用昭示性强酒店公寓？楼盘名称户型面积楼层租金每平米租金装修情况配置庐山花园1×146180039拼木地板，橱浴全套基本家私电器1×14617250054拼木地板，橱浴全套基本家私电器1×14514200044拼木地板，橱浴全套基本家私电器1×1506200040拼木地板，橱浴全套名仕阁1×041230056拼木地板，橱浴全套基本家私电器1×150250050拼木地板，橱浴全套基本家私电器1×150280056全新地板、橱浴基本家私电器都市名苑2×26520280043复合地板、橱浴基本家私电器2×26517220034复合地板、橱浴无1×0226120055地砖、橱浴无长丰苑1×03312220067复合地板、橱浴空调1×03410230068复合地板、橱浴空调1×0409240060复合地板、橱浴空调1×14513250056复合地板、橱浴空调1×1508260052复合地板、橱浴空调1×1459250056复合地板、橱浴空调1×15322300057复合地板、橱浴空调1×14528280062复合地板、橱浴基本家私电器1×1487250052复合地板、橱浴空调1×1556220040复合地板、橱浴无云景豪园1×14820250052复合地板、橱浴空调港逸豪庭1×1412300.0056复合地板、橱浴空调平均52罗湖高档楼盘平均租金计算楼盘名称户型面积楼层租金每平米租金装修情况配置备注世界金融中心复式双套房5012000240豪华全套进口家私电器水、电、管理费全包地王公寓2房2厅2卫10424900087普通全套家私电器￥12元/㎡（中央空调）1231000081普通全套家私电器￥13元/㎡（中央空调）名仕阁1×041230056拼木地板，橱浴全套基本家私电器1×150250050拼木地板，橱浴全套基本家私电器1×150280056全新地板、橱浴基本家私电器长丰苑1×03312220067复合地板、橱浴空调1×03410230068复合地板、橱浴空调1×0409240060复合地板、橱浴空调1×14513250056复合地板、橱浴空调1×1508260052复合地板、橱浴空调1×1459250056复合地板、橱浴空调1×15322300057复合地板、橱浴空调1×14528280062复合地板、橱浴基本家私电器1×1487250052复合地板、橱浴空调1×1556220040复合地板、橱浴无云景豪园1×14820250052复合地板、橱浴空调都会1001×03210180056复合地板、橱浴全套家私电器1×1339160048复合地板、橱浴无平均68参考楼盘平均租金计算酒店公寓？高档带装修公寓租金高，在50-60之间酒店公寓市场表现好，如丹枫白露、金茂礼都与五星级酒店互补酒店公寓的经营模式投资型公寓式酒店丹枫白露模式酒店式服务公寓汇展阁、名仕阁标准之上的纯酒店管理公寓投资型公寓式酒店：是将一种传统住宅物业投资与酒店式经营管理相结合而产生的一种新型酒店式公寓类型。它是一种介于酒店与家庭之间的类酒店物业。既具有酒店的便利，又能够有家庭的温馨，还具有极强的商务、投资价值。开发商资源调控能力、运营管理能力、所处区位条件、客户资源构成公寓式酒店运作的基本要素经营管理模式是其成败的关键投资型公寓式酒店丹枫白露在销售时主推五星级服务式公寓的概念，主推“首期18万，永不供楼”，销售时