成都双流国际新城项目物业发展策略报告_46P

成都双流国际新城项目提案方：百佳盛世|优度品牌时间：2019年8月26日AllRightsReserved内部资料敬请保密物业发展策略精要[页码:]2▐百佳盛世▐优度品牌▐“基于市场把握主动做大价值”———我们的策略源点[页码:]3▐百佳盛世▐优度品牌▐远大林语城国奥村富豪新岸香楠湖棠湖柏林镇双流县新政府人居都市阳光博瑞最世界东立国际花城本案表示在建在售项目表示近期待建项目当前区域房地产市场竞争[页码:]4▐百佳盛世▐优度品牌▐项目名称物业形态占地面积建筑面积建筑风格景观风格主力户型人居都市阳光一期电梯11-18F二期别墅333亩351486㎡现代简约现代120㎡套三东立国际花城14F电梯241亩宣称80万平现代简约现代80㎡套二棠湖·泊林镇电梯、多层、洋房230亩25万平德式现代现代115㎡-181㎡香楠湖16F电梯、6+1多层、别墅130亩355782㎡现代简欧新古典欧式79㎡-90㎡最世界城市综合体237.73亩一期商业56989㎡区域在售项目基本情况[页码:]5▐百佳盛世▐优度品牌▐项目名称销售进度项目价格产品卖点宣传群主题广告语人居都市阳光一期余25%均价3888元/㎡紧临国际网球赛事中心、谢菲联国际足球主题公园、奥特莱斯.运动、休闲。8度抗震设防、社区智能化配套。国际新城上的生活源点东立国际花城一批次房源余10%不到均价3500元/㎡强调生态大盘和品牌开发商,环保节能,性价比高.东立国际花城，双流80万平米生态大盘棠湖·泊林镇二期尾盘三期开售电梯均价4200元/㎡中央公园，德式建筑，内景观园林。生活配套。三园一河·墅质电梯香楠湖1期售尾盘3600元/㎡古典欧式园林五重立体景观；开放式街区规划，完善的社区配套。35万㎡国际社区，新都市主义生活典范区域在售项目基本情况[页码:]6▐百佳盛世▐优度品牌▐区域即将面市的其它项目项目名称占地面积总建筑面积物业形态开发进程远大·林语城336.47约63万㎡别墅、洋房、电梯已动工，正在修建销售中心富豪新岸约20万㎡多层、电梯已动工，在在修销售中心国奥村301亩约41万㎡别墅、洋房、电梯报规最世界237.37亩商业综合体、住宅商业约5万㎡已封顶，目前停工。[页码:]7▐百佳盛世▐优度品牌▐区域楼市竞争特点:►各竞品盘面相当，大多为200至300亩体量大盘。►后期将有巨额放量，同时竞争将加剧。►前期面市项目产品多为小高层电梯，后市即将面市项目的物业形态开始呈现向中高端、多样化产品趋势发展。►户型主力面积区间，多层120㎡-150㎡，电梯80㎡-110㎡。►多层均价4700元/㎡左右，电梯3500元/㎡-3888元/㎡之间。►目前在售项目的主力客群主要来自双流,双楠大道沿线次之。[页码:]8▐百佳盛世▐优度品牌▐本项目所在地双流县政府核心行政区本案与双流国际新城新规的价值关联:“健康、生态、宜居”28平方公里园林化国际新城真正的国际新城核心口岸[页码:]9▐百佳盛世▐优度品牌▐本案地块区位与四至情况五星级酒店湿地公园[页码:]10▐百佳盛世▐优度品牌▐面对竞争如何打造我们的项目？[页码:]11▐百佳盛世▐优度品牌▐国际级公园核心海派风情洋房社区本案的主题定位[页码:]12▐百佳盛世▐优度品牌▐本案的客群定位7%3%60%30%双流本地省外省内成都核心客群:以改善型需求的公务员,国企、事业单位高层,私营企业主等为主.细部特征:文化水平高、有品位、懂鉴赏、爱收藏、会享受.主要来自双楠及双楠沿线片区主要西藏新疆国企[页码:]13▐百佳盛世▐优度品牌▐本案的产品定位--地块条件分析宗地综合指标用地性质占地面积容积率建筑密度绿地率航空限高住宅111.26亩合74173.7㎡≤5.0≤25%≥25%39.5m商业73.23亩合48820.24≤1.5≤50%无要求39.5m住宅是做电梯还是多层洋房，甚至其它？大体量的商业又该如何打造和消化？[页码:]14▐百佳盛世▐优度品牌▐6＋1情景洋房和11＋1电梯洋房原因有本案住宅物业的产品定位稀缺性购买力城市规划核心区位景观资源品牌塑造[页码:]15▐百佳盛世▐优度品牌▐成都文化吃喝玩乐尤其在吃本案辐射区域南门双流区域属于富人区临近双流国际机场是成都的会客厅交通便捷，成都双流温江直通两五星级酒店8500亩公园，软环境和硬环境好国际网球赛事俱乐部谢菲联足球九龙仓商业项目高端餐饮娱乐风险小回报率高本案商业物业的产品定位打造双流国际新城“中国厨房”标杆示范特区[页码:]16▐百佳盛世▐优度品牌▐户型配比建议名称6+1多层花园洋房面积区间89㎡-110㎡120㎡-145㎡140㎡以上所占比例25%60%15%名称11+1多层花园洋房面积区间65㎡-75㎡83㎡-89㎡90-120㎡以上所占比例25%60%15%[页码:]17▐百佳盛世▐优度品牌▐本案总平规划设想概要[页码:]18▐百佳盛世▐优度品牌▐ARTDECO建筑风格特点:线条挺拔,逐层退缩的结构轮廓,非常突出外立面线条的使用.常外挂面砖、天然石材等,同时其建筑装饰会尝试新鲜元素如钢铁、玻璃等,不拘一格,旨在追求单个建筑的不可复制本案住宅建筑风格的确立--ARTDECO海派建筑风格[页码:]19▐百佳盛世▐优度品牌▐本案商业建筑风格的确立—海派风情商业街[页码:]20▐百佳盛世▐优度品牌▐户型建议与推荐---海派情景洋房范例：深圳万科城的6层的情景洋房，层高更高、控制面积，提供可支付的洋房生活；abcd六大价值点：a.独特的露台空间b.多景式阳光房c.丰富的建筑形态d.首层私家庭院efe.大面积赠送f.全明户型情景洋房具有外立面层次丰富、居住面积范围较大、住宅功能齐全且景观优势明显的特点，其便利性舒适性高于一般多层住宅；另外，较之叠拼/联排别墅而言，因其在面积和单价上便于控制，性价比优势明显.[页码:]21▐百佳盛世▐优度品牌▐户型建议与推荐---海派情景洋房私家花园阳光房多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；全明户型，保证采光效果；范例：深圳万科城的6层的情景洋房：首层4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层；[页码:]22▐百佳盛世▐优度品牌▐户型建议与推荐---海派情景洋房范例：深圳万科城的6层的情景洋房二层到六层：面积可灵活控制，层层退台，并赠送南向10平米以上大露台；二层：3室2厅2卫可改进建议：6F可改进做屋顶花园三层：3室2厅2卫四层：3室2厅2卫五层：2室2厅1卫六层：2室2厅1卫二层三层四层五层六层[页码:]23▐百佳盛世▐优度品牌▐户型建议与推荐---海派情景洋房四层，94平米，3室2厅1卫270度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；范例：深圳万科城的6层的情景洋房端头户型舒适度放大，采取270度八角窗；[页码:]24▐百佳盛世▐优度品牌▐范例：龙城1号缇香府Q型6F跃层7楼4室3厅3卫1厨170㎡6F户型建议与推荐---海派情景洋房6F跃[页码:]25▐百佳盛世▐优度品牌▐范例：龙城1号缇香府Q型4楼、5楼3室2厅2卫1厨130㎡户型建议与推荐---海派情景洋房5F4F[页码:]26▐百佳盛世▐优度品牌▐范例：龙城1号缇香府Q型3楼3室2厅2卫1厨130㎡范例：龙城1号缇香府Q型2楼3室2厅2卫1厨140㎡户型建议与推荐---海派情景洋房[页码:]27▐百佳盛世▐优度品牌▐范例：龙城1号缇香府Q型1楼3室2厅2卫1厨140㎡户型建议与推荐---海派情景洋房[页码:]28▐百佳盛世▐优度品牌▐二室一厅一卫65.53平米一室一厅一卫72.30平米范例一：南北两户拼合，拼合前功能齐全，户型实用卧室充分采光客厅和卧室南向采光户型建议与推荐---灵活应对70/90限制[页码:]29▐百佳盛世▐优度品牌▐三室二厅二卫137.83平米•拼合后的大户型南北通透；•客厅南向，带阳台，拼合后面宽较宽，充分保证舒适性；•主卧南向采光，带独立卫生间，保证舒适性；•两个小户型的相邻功能空间接合较好，共同构成舒适的公共交流空间；可打通隔墙拼合成舒适主卧套间客厅面宽5.3米，形成宽敞的公共交流空间缺点：•主卧正对客厅开门，影响私密性；•次卧北向，采光稍差；范例一：南北两户拼合，拼合后舒适性还有提高户型建议与推荐---电梯洋房、灵活应对70/90限制[页码:]30▐百佳盛世▐优度品牌▐116m2127m2116m2范例二：拆分前的大户型设计户型建议与推荐---电梯洋房、灵活应对70/90限制[页码:]31▐百佳盛世▐优度品牌▐59m257m245m282m257m259m2范例二：拆分后变成的小户型设计户型建议与推荐---电梯洋房、灵活应对70/90限制[页码:]32▐百佳盛世▐优度品牌▐范例三：＞90㎡的套型合并户型建议与推荐---电梯洋房、灵活应对70/90限制[页码:]33▐百佳盛世▐优度品牌▐由于入户花园和大阳台只计一半建筑面积，如何通过做入户花园和大阳台将面积“偷”得既合情又合理，因此在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小范例四：＜90㎡的阔变：利用住宅面积规范，附送面积，增加附加值户型建议与推荐---电梯洋房、灵活应对70/90限制[页码:]34▐百佳盛世▐优度品牌▐销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享售楼处是体现品位，品质和品牌的地方！建议钢构搭建，约800平面。[页码:]35▐百佳盛世▐优度品牌▐配合海派风情，内设品酒区，钢琴，音乐。。。营造让人向往的生活销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享[页码:]36▐百佳盛世▐优度品牌▐会所，可直接利用酒店配置，如果能将实景做出来，对客户又是一大冲击！销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享[页码:]37▐百佳盛世▐优度品牌▐看房动线上，结合现有已打造的景观，从进入项目的道路开始，到售楼处至样板房的途中，到样板房周边，都给客户尽可能多的感受。销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享[页码:]38▐百佳盛世▐优度品牌▐样板房的打造，除了装修之外，更多的在软装饰细节上下功夫它每间样板房都在营造一种极致的海派生活方式和享受方式，通过统一的家庭照片，软装，摆设等强化类型生活方式。销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享[页码:]39▐百佳盛世▐优度品牌▐销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享样板房的打造，除了装修之外，更多的在软装饰细节上下功夫它每间样板房都在营造一种极致的海派生活方式和享受方式，通过统一的家庭照片，软装，摆设等强化类型生活方式。[页码:]40▐百佳盛世▐优度品牌▐销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享样板房的打造，除了装修之外，更多的在软装饰细节上下功夫它每间样板房都在营造一种极致的海派生活方式和享受方式，通过统一的家庭照片，软装，摆设等强化类型生活方式。[页码:]41▐百佳盛世▐优度品牌▐把握对于样板房公共空间的精装修风格和细节，如大堂，楼梯间等，有效的打动客户，满足客户的虚荣心！销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享[页码:]42▐百佳盛世▐优度品牌▐对于样板房户外空间，阳台露台，楼体装饰、庭院与样板房的一致精心打造：一切都模拟生活而高于生活销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享[页码:]43▐百佳盛世▐优度品牌▐销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享项目指示系统和广告围板等销售包装物料的色彩统一性和白天、夜间的效果……[页码:]44▐百佳盛世▐优度品牌▐售楼空间强调品质和生活感受，展板，画架等销售信息不做的那么商业化，而是恰到好处的融入其中。展板的设计即符合项目品质要求，又具有装饰售楼处的效果销售中心与样板房示范与展示—体现海派与奢享[页码:]45▐百佳盛世▐优度品牌▐多层洋房均价6500元/㎡小高层情景洋房均价5000元/㎡本案的销售周期与价格预期秋交会入市蓄水期开盘期强销期清盘期2010年3月-8月2010年9月份9月-2011年6月11年6月-12月→项目整体运作上，小步快跑策略，先住宅后商业.→商业打造招商先行.→以上时间节