市场月报的模式：常州房地产市场月报-尚美佳(2011.05)

尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道持续系统的房地产整合解决之道尚美佳®中国┃常州市场部月度监测报告常州房地产市场2011年5月尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道1市场政策资讯一级市场动态二级市场监测高端项目跟踪月度营销动态尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道25月市场综述重要新闻江浙地区多家银行已将首套房贷首付的比例提高至四成二级市场供给情况5月全市商品房新增预售面积56.22万㎡，环比上涨27.2%。其中，商品住宅新增预售面积51.99万㎡，环比上涨45.2%；成交情况5月全市商品房签约面积45.89万㎡，环比上涨21.05%。其中，商品住宅签约面积37.78万㎡，环比上涨28.37%；商品住宅成交套数4495套，比4月份增加252套。价格分析5月底，常州市区商品房成交均价为7879元/㎡，环比增长1.0%，商品住宅成交均价为7673元/㎡，环比增长5.11%；分析5月常州楼市稳中上升，有一点回暖趋势，原因是许多开发商推出特价房或者超大折扣等举措来对抗现在低迷的环境，并取得了暂时回暖的效果，后期的常州楼市走势如何，需要进一步的考验。尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道3政策资讯统计局：4月CPI总水平同比上涨5.3%二季度加息概率大►国家统计局今天(5月11日)公布，4月中国居民消费价格指数(CPI)同比上涨5.3%，环比上涨0.1%，PPI上涨6.8%；►1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%。房地产开发投资增长较快。尚美佳观点：统计局公布了4月经济数据表明，通胀压力依然未有所减，加息预期难除，而上调存款准备金率仍是对冲外汇占款的最优选择。对于央行来讲，综合运用好公开市场操作、存款准备金率、利率等多种工具来管理流动性过剩问题，而银监会或将紧继续对房地产信托、严厉监管银行的表外资产的力度尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道4月房价70个大中城市中环比下降城市减少政策资讯►4.国家统计局5月18日发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，4月70个大中城市中，价格环比下降的城市有9个，持平的城市有5个。但与3月环比价格下降12个城市、持平8个城市相比，下跌、持平的城市均出现减少。►与3月份相比，9个城市新建商品住宅价格环比下降，5个持平。也就是说，仍有56个城市的新建商品房价格环比上涨，占80%，比3月份有所扩大；略为安慰的一面是，环比价格涨幅均小于1%。尚美佳观点：4月一线城市新建住宅价格环比上涨0.45%，涨幅大于二三线城市，这是持续下滑三个月后，涨幅首次重新扩大。但这种价格涨幅扩大的态势，对于调控效果非常不利，若5、6月环比涨幅仍然持续扩大，则很可能招致中央新一轮调控政策的出台。尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道江苏将于5月30日起实施明码标价细则政策资讯►江苏出台《江苏省商品房销售明码标价实施细则》，将从5月30日起正式执行。除了商品房必须严格实行“一套一标”外，开盘前5天必须公开全部房源价格、代收费和物业费必须标明、广告宣传价格信息必须真实无误等，也被业内认为是“更为严厉”的约束手段。尚美佳观点：对于颁布的这个明码标价的细则，市场未有大的影响动态，一是这个政策力度虽大，但落实点较小，可钻的缝隙较多，执行上可从房源不足、高报价低销售等措施进行规避，因此此次细则只能起到安慰人心之作用。尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道6►先是各地纷纷取消了首套房贷利率优惠，近日部分银行又开始在首套房贷首付比例上提高门槛。►据理财周报调查，江浙地区多家银行已将首套房贷首付的比例提高至四成，业内人士更是推测，不排除首套房贷首付比例升至五成的可能性；而理财周报记者同时调查发现，虽然北京地区各大银行首套房贷首付三成的比例暂时没有调整，但此项业务比起去年已明显收紧，利率优惠已经绝迹；而珠三角的广州、深圳等地因成交量低迷，首付也暂时维持三成未变。尚美佳观点：最近央行年内第五次上调存款准备金率，银行贷款额度越发紧张，信贷收紧的形势愈演愈烈。杭州的大多数银行的首套首付已提至四成。现在每家银行额度都很紧张，放款最快1个月，最慢3个月，而首套房贷的利率可谓是正式告别了优惠时代。政策资讯江浙首套首付提至四成尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道政策资讯准备金率上调0.5个百分点►5月12日下午6点30分，据中国人民银行网站公告，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。►这是年内央行第五次上调存款准备金率。上调后，大型金融机构存款准备金率达21%，再创历史新高。尚美佳观点：上调存款准备金率对楼市并不会产生直接的影响，通过之前一系列的调控，应对措施已做到充分。但银行可流动的资金不断收缩，却或将会影响购房贷款首付比例及利率，从而对楼市产生间接影响。尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道8排序城市环比涨跌同比涨跌均价(元/㎡)1深圳1.08%7.88%256712武汉0.97%6.30%73783广州0.41%10.25%151944上海0.31%-0.01%237355重庆0.27%3.12%67506北京0.23%4.39%229147南京-0.03%4.85%123468成都0.06%8.65%80989天津-0.27%-2.49%1204510杭州-0.94%4.55%20649尚美佳观点：5月十大城市平均价格为15820元/平方米，环比上涨0.11%，同比上涨3.94%。具体来看，6个城市价格环比上涨，其中深圳涨幅超过1%，武汉、广州等5个城市的涨幅皆在1%以内；杭州、天津等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在1%以内。行业数据2011年5月十大城市住宅价格指数（按环比涨幅排序）尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道9宏观数据►15家大型房地产企业在今年的前4个月中，拿地总量基本呈逐月下降趋势。尤其是在4月，这15家大型房企拿地热情迅速下降，通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%;成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。►土地市场降温也迅速蔓延至二线城市。今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅。其中，8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块。其中，3幅地块为底价成交。今年前4个月，杭州市共推出75宗土地，成交总额为207.71亿元，同比下降约29%。其中，住宅用地一共成交28幅，总额为123.31亿元，尚不及杭州去年同期的2/3。尚美佳观点：土地市场降温主要有两方面原因：一是限购政策影响下，未来市场走势不明朗，多数企业持观望态度;二是受制于银根紧缩、销售回款速度等因素，企业资金面压力增加。虽然“降地价”与“降房价”还不能完全等同，但地价可以看作房价的先兆指标，房价能否迎来拐点，让我们拭目以待。底价成交频现土地市场降温尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道万福路:20万平商务办公区打造黄金一公里10市政建设►自西新桥至龙城大道的万福路，正成为常州市最具号召力的“黄金一公里”。长约1000米的万福路，已基本建成20万平方米的商务办公区，租售情况良好。预计到今年底，将再新增商业面积5万平方米。►作为新老城区的一个主要出入口，万福路承南启北，是我市“十一五”期间的重点改造提升项目。定位于城市CBD集聚区，街区业态以酒店和商务办公为主，凯纳商务广场、恒远大厦、港龙尚层科技广场等十几个高端项目扎堆。尚美佳观点：万福路的商务一条街将打造出常州的第二CBD中心区域，将常州目前所存在的优质写字楼缺乏的弊端进行了一个弥补。金百国际新城首府港龙尚层广场凯纳华侨城凯纳商务广场万福路交银大厦恒远大厦金新鼎邦尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道高铁生态公园一期工程开工定位“水乡印象”高铁生态公园东西长约3.5公里，位于沪宁高速公路和京沪高铁之间，西临龙江路，东接华山路，公园规划总面积1200多亩，以京沪高铁常州北站为中心，分东部片区“在河之洲”和西部“新城水韵”片区。高铁生态公园充分围绕高铁常州北站——鱼形站屋创作设计，主题定位为“水乡印象”，园内水域面积达150亩，绿化覆盖率约80%，项目一期将于今年11月完工并正式对外开放。尚美佳观点：高铁生态公园的开工，将对北部新城的发展带来进一步的展望；区域楼市开发销售节奏也逐步的加快，后续的发展潜力不容置疑。11市政建设尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道12市场政策资讯一级市场动态二级市场监测高端项目跟踪月度营销动态尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道13土地出让5月份土地挂牌出让一览数据来源：尚美佳常州市场部5月份，市区挂牌出让地块10宗，面积45.1万㎡，环比减少58.4%；其中武进区继续以6宗位列首位，用途以商住为主；中心城区出让4宗，其中官保巷、县直街西南角地块仅为139.7㎡。区域地块名称出让面积（平方米）规划用途容积率起始价（万元）起拍地价（万/亩）竞拍时间中心城区横塘河西路东侧、东方西路北侧地块23950商住1.8＜R≤2.5127003546.29中心城区长江路东侧、广成路南侧地块16700商住2.0＜R≤2.5156006236.29中心城区棕榈路南侧、中吴大道东侧CX-060202-2地块9280商业（市场）≤1.51260916.29中心城区官保巷、县直街西南角地块139.7商业可建建筑面积210平方31014796.29武进区古方路南侧、夏城路西侧地块137789.1商住其他普通商品住房用地1.5≤R≤2.575439.532253656.17武进区人民路南侧、火炬路西侧地块78886商住其他普通商品住房用地1.5≤R≤2.544965.023806.17武进区人民路北侧、火炬路西侧地块106783.8商住其他普通商品住房用地1.5≤R≤2.560866.7663806.17武进区雪堰镇城湾老鸦山南部A地块20000商业其他商服用地≤22700906.26武进区太湖湾西湾B地块21789商业其他商服用地≤1.502941.515906.26武进区春秋路南侧、凤林北路东侧地块35882.4商住其他普通商品住房用地1.50≤R≤22691.1849.99956.30尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道时间市区中心区新北区武进区1月2015412月112093月52124月2210215月10406合计5312140比例100%22.6%1.9%75.5%2011年常州市区经营性土地成交幅数（单位：宗）土地出让5月份常州市区经营性土地出让10宗，与4月相比大幅减少，仍以武进区为主，2011年截止到5月武进区土地出让201.8万㎡，占整个常州市区土地出让的82.7%；新北区仍然没土地出让。时间市区中心区新北区武进区1月458249.3413950416854.32月1629941358650271293月243371.37448043827125064.34月1085487.83793001047557.765月45120050069.70401130.3合计2439232.4377669.7438272017735.7比例100%15.5%1.8%82.7%2011年常州市区经营性土地供应面积（单位：平方米）尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道地块编号123地块位置人民路北侧、火炬路西侧地块人民路南侧、火炬路西侧地块古方路南侧、夏城路西侧地块占地面积106783.8㎡78886㎡137789.1㎡容积率1.5-2.51.5-2.51.5-2.5建筑密度≤40%≤40%≤35%规划用途居住、商业居住、商业居住、商业起始价60866.766万44965.02万75439.53225万竞拍地价380万/亩380万/亩365万/亩①②③重点出让地块分析尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道①②③①②③丽华北路（夏城路）安定路古方路人民路火炬路星火路人民路北侧、火