婚庆主题商业广场经典提案-骏丰嘉天下生活广场商业定位

骏丰·嘉天下生活广场COMMERCIALPROPERTYASSOCIATIONDEVEL0PMENTHOLDING商房联机构2008-08-25骏丰·嘉天下生活广场商业定位迷局发现提升ACTIONCONTENTS目录PUZZLEDISCOVEREXALT行动超越EXCEED骏丰·嘉天下生活广场体量区位生存PUZZLE迷局骏丰·嘉天下生活广场商业体量偏大（4万平米）超出一般社区型商业范围（2万平米）1PUZZLE骏丰·嘉天下生活广场非南翔商业核心区2南翔镇商业核心区华联吉买胜小商品市场农工商超市家乐福本案银华大厦PUZZLE骏丰·嘉天下生活广场周边支撑不足，生存压力大南翔镇11万人口，目前消费水平相对较低3PUZZLE骏丰·嘉天下生活广场STATUS本案并非常规社区配套商业4万平方米的商业体量如何去化？骏丰·嘉天下生活广场交通环境借鉴机遇DISCOVER发现骏丰·嘉天下生活广场本案交通发达1M轨道交通11号线北嘉线翔华线北嘉专线翔黄专线上嘉线562路822路旅游6A线南翔汽车站至外环线3kmDISCOVER车轨道交通17号线骏丰·嘉天下生活广场2DISCOVER极具历史文化内涵的环境古猗园南翔古镇至今已有1500多年的历史（上海历史名镇）拥有梁天监四年（公元505年）建成的白鹤南翔寺（云翔寺）、五代砖塔――双塔、南宋韩世宗留下烽火墩――鹤槎山、明代园林――古猗园。云翔寺双塔骏丰·嘉天下生活广场依托交通环境优势，打造特色主题，突破区域市场骏丰·嘉天下生活广场借鉴---泰晤士小镇3DISCOVER骏丰·嘉天下生活广场泰晤士小镇商业系统依托特色建筑及松江旅游区的优势，建立以婚庆、餐饮及展示等内容为主的商业系统总用地95.78万平方米婚庆产业依托独特的建筑景观优势，吸引大批婚纱摄影商家前去取景拍摄；随着上海知名婚纱摄影商家的入住，婚庆产业逐渐形成规模，但局限在婚纱摄影领域。规模商业面积3万平方米，公建面积4.52万平方米,包括教堂、中小学、图书馆、综合超市、露天剧场等特色建筑英国各式建筑的特色集中于此，每栋楼原形都有出处，具有很强的文化感及异域风情。骏丰·嘉天下生活广场机遇---婚庆产业的发展4DISCOVER婚庆产业是可以延伸到70多个行业的巨大产业链城市新人结婚费用在12.6万元(除房、车外)，且年均增幅超过10%上海今年预计有超过10万对新人结婚，婚庆费用将超过120亿元人民币作为新兴的朝阳产业，婚庆产业具有非常广阔的市场空间。婚庆产业是一个高产值、高利润、高增长的产业骏丰·嘉天下生活广场EXCEED超越骏丰·嘉天下生活广场爱无限●浪漫爱情主题商业骏丰·嘉天下生活广场享受浪漫爱情的场所典藏爱情记忆的圣地献给所有追求浪漫、热爱生活的人爱无限●骏丰·嘉天下生活广场商家主题场景营造载体特色内容爱无限●浪漫爱情主题商业全程服务典藏记忆骏丰·嘉天下生活广场通过建筑、场景、小品、元素等营造浪漫爱情主题氛围；1主题场景营造骏丰·嘉天下生活广场婚纱摄影婚纱摄影婚纱礼服婚庆配套婚庆配套KTV家居家饰精品购物大型中餐西式餐饮休闲餐饮休闲餐饮精品购物精品购物休闲餐饮生活配套休闲餐饮超市婚纱摄影休闲餐饮婚庆配套中式餐饮购物KTV主力店酒吧西式餐饮2商家骏丰·嘉天下生活广场通过商家的整合导入，构建系统服务链，为消费者提供全程服务全程服务婚纱摄影婚纱礼服婚庆用品婚宴婚房蜜月旅行婚礼服务特色商品超市餐饮娱乐服饰美容美发生活用品家居饰品3骏丰·嘉天下生活广场记录并珍藏爱的记忆X年X月X日，我和他在爱无限。。。●值得我们一次又一次品味和回忆的地方典藏记忆骏丰·嘉天下生活广场全面超越现有商业模式！爱无限●骏丰·嘉天下生活广场独特的主题特色与竞争对手形成差异化独特的主题特色为项目寻找蓝海空间独特的主题特色形成项目核心吸引力骏丰·嘉天下生活广场爱无限●泰晤士小镇VS位置---距市中心更近交通---更方便环境---更有特色，更加具有浪漫爱情氛围商业---内容更丰富，婚庆产业链商家集聚配套---更齐全，酒店、酒店式公寓、住宅服务---提供全方位系统服务内涵---典藏爱情的圣地全面超越！骏丰·嘉天下生活广场EXALT提升形象收益骏丰·嘉天下生活广场目标商业通过主题打造，形成核心吸引力，聚集人流，促进商业的发展项目联动发展商业、酒店、酒店式公寓、住宅，提升项目整体价值南翔将婚庆产业中心落户南翔，为南翔增加新的发展引擎，带动南翔整体经济快速发展骏丰·嘉天下生活广场产业中心服务文化品牌打造婚庆品牌带动现代服务业发展发扬南翔特色文化打造婚庆产业集聚地形象的提升1EXALT提升南翔形象树立项目形象骏丰·嘉天下生活广场收益的提升2EXALT为南翔商贸、旅游、住宅经济注入新的活力商业收益商业与酒店的收益提升项目增值项目住宅、酒店式公寓价值提升产业注入增加新的经济增长点旅游经济促进南翔旅游经济发展南翔镇开发商骏丰·嘉天下生活广场提升到新的高度爱无限●骏丰·嘉天下生活广场甚至是长三角的亮点！爱无限●是南翔的亮点！更是上海的亮点！浪漫爱情主题商业骏丰·嘉天下生活广场ACTION《爱无限》●产品建议1ACTION对本案建筑外立面及相关场景设计进行规划突出浪漫爱情商业主题骏丰·嘉天下生活广场教堂骏丰·嘉天下生活广场经典浪漫场景骏丰·嘉天下生活广场最浪漫的中央绿地骏丰·嘉天下生活广场樱花骏丰·嘉天下生活广场浪漫小品骏丰·嘉天下生活广场许愿树同心锁爱的印记记忆墙时光宝盒精神堡垒骏丰·嘉天下生活广场产业导入2ACTION依托商房联行业协会优势，对接上海婚庆产业协会，有效进行产业导入产业骏丰·嘉天下生活广场宣传推广3ACTION将南翔打造成举办婚典新地标系列的媒体事件营销项目环境及主题营造婚庆产业政府支持让爱无限媒体炒作浪漫之地社会认同营销模式4ACTION方案一售后返租5年8%，返租部分首付款直接抵扣本案建议采用售后返租模式方案二售后返租5年7%，每年租金返租方案三返租8年8%，3年首付款抵扣，后5年递增返还，递增比例7%、7.5%、8%、8.5%、9%骏丰·嘉天下生活广场商铺位置租金(元/㎡·天)民主街2-3解放街2.5-3.5古漪园路2.3-2.7沪宜公路1.0-1.5金地格林世界3-4（报价）周边市场租金参考本案目前租金建议租金(元/㎡·天)1F3-3.52F2-2.33F1-1.2骏丰·嘉天下生活广场返租模式售价返还租金返还销售报价(元/㎡)抵扣售价(元/㎡)实际售价(元/㎡)租金基价(元/㎡·天)商铺经营收益返租租金(元/㎡·天)返还租金(元/㎡·年)首付(元/㎡)贷款(元/㎡)年还款额(元/㎡)总还款(元/㎡)方案一返租5年8%首付款抵扣40%\5000020000300003.56387.5（5年）\\500025000343034302方案二返租5年7%租金返还\35%36000\300003.5\5.721001500015000205820581方案三返租8年8%3年首付款抵扣后5年递增返还24%40%395009500300003.53832.5（3年）8.731601025019750271027098方案一首付款低，便于销售；投资者还款压力大且5年没有租金收益方案二投资者无还款压力，首付款高，提高了销售门槛；开发商经营难度大且经营利润薄甚至要进行补贴返租利于开发商方案三首付款相对较低，投资者可以获得相对较高的返租收益；前期开发商可以对商铺进行有效培育，后期商业成形后再进行返租，降低经营压力；利于投资者双赢骏丰·嘉天下生活广场招商计划5ACTION现场招商活动招商宣传招商定向招商渠道关系人脉直邮新闻广告活动推介会骏丰·嘉天下生活广场爱·无限入驻拥有商家更大的品牌提升更好的配套系统更多的生意机会更优的环境资源骏丰·嘉天下生活广场婚纱摄影休闲餐饮婚纱摄影婚纱摄影婚纱礼服婚庆配套婚庆配套KTV家居家饰精品购物大型中餐西式餐饮休闲餐饮休闲餐饮精品购物精品购物休闲餐饮生活配套婚庆配套中式餐饮购物KTV主力店酒吧西式餐饮休闲餐饮超市骏丰·嘉天下生活广场婚纱摄影婚纱摄影婚庆配套婚庆配套家居家饰精品购物西式餐饮休闲餐饮休闲餐饮精品购物精品购物休闲餐饮婚纱礼服婚纱摄影休闲餐饮婚庆配套中式餐饮购物KTV主力店酒吧西式餐饮大型中餐KTV休闲餐饮生活配套超市骏丰·嘉天下生活广场婚纱摄影婚纱摄影西式餐饮休闲餐饮中式餐饮中式餐饮休闲餐饮休闲餐饮婚纱摄影休闲餐饮婚庆配套中式餐饮购物KTV主力店酒吧西式餐饮休闲餐饮休闲餐饮大型中餐酒吧中式餐饮骏丰·嘉天下生活广场巴黎婚纱2000-3000㎡龙摄影1500-2000㎡婚纱艺术摄影主力店骏丰·嘉天下生活广场家居家饰家纺主力店多样屋生活馆需求面积：500-600㎡梦洁需求面积：300-500㎡骏丰·嘉天下生活广场大型中餐主力店舒友海鲜大酒店3000㎡王朝大酒店5000㎡适合举办婚宴、聚会的大型品牌中餐骏丰·嘉天下生活广场西式餐饮主力店金钱豹加州101需求面积2000㎡以上商家会根据项目进行专业评估骏丰·嘉天下生活广场KTV主力店上海歌城扬歌好乐迪独栋或整层，最少2000㎡起骏丰·嘉天下生活广场NE.TIGERPraDiorECHO礼服婚纱礼服巴黎婚纱时尚嫁衣需求面积100-150㎡左右骏丰·嘉天下生活广场婚庆配套骏丰·嘉天下生活广场特色情侣服装、鞋帽、饰品、生活用品等特色小店30-200㎡购物骏丰·嘉天下生活广场一茶一坐需求面积350-400㎡商家会派专人进行评估葡京茶餐厅需求面积300-500㎡新旺茶餐厅需求面积400-1000㎡洋葱餐厅需求面积600-700㎡味千拉面需求面积600-1000㎡棒！约翰需求面积300-500㎡争鲜回转寿司需求面积200-250㎡休闲餐厅骏丰·嘉天下生活广场花之林清风人家星巴克咖啡茶楼需求面积150-200㎡需求面积300-500㎡骏丰·嘉天下生活广场85度CDQ冰淇淋宜芝多BreadTalkFresh休闲饮食需求面积200-250㎡左右需求面积100㎡左右需求面积150㎡左右需求面积100㎡左右需求面积100㎡左右骏丰·嘉天下生活广场精品超市城市超市需求面积约1000-2000㎡北京华联需求面积约1500-3000㎡骏丰·嘉天下生活广场酒吧小型酒吧需求面积约150-300㎡迪吧需求面积约1000-2000㎡骏丰·嘉天下生活广场价值无限!●爱无限●商房联机构上海市商业房地产联合发展专业委员会上海商坊联商务咨询有限公司联系地址：上海市万航渡路255号电话：[phone]传真：[phone]