万达城市综合体成本预测与分析

填表指引本表为可研目标成本、计划目标成本、目标控制成本、预目标成本和目标成本测算的统一格式。本表填报的主要责任部门为成本控制部。其中规划指标集团规划部确认，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关的部门的讨论结果确定并经集团规划部确认；报批报建费根据集团发展部或规划设计部提供的《报批报建费用清单》、项目相关“问题清单”及当地优惠政策进行填写，具体项目可根据当地的政策自行增加或删减。管理费用、财务费用、营业税金及附加、所得税等非工程成本，请财务部提供或集团领导确认。第一级的成本项目（显示为红字）及其下的第二级成本项目（显示为蓝字）为集团统一设定，第三级（显示为黑字）以下的成本项目可根据实际情况进行调整。成本测算时应明确各成本项目的工作界面和工作内容，保存在电子文档中，在文件打印时，成本测算时应根据量价分离的原则进行计算，并注明量、价的计算思路。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时，可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，但应注明参考项目的成本情况。项目规模较大或分期开发时，《目标成本测算》中的地价宜按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期中的公共用地按各产品类型的可售面积比例分摊），以免因后期规划调整对已完工程的成本核算造成影响。项目成本测算时，表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算，便于规划改变时自动计算。单体建安造价表、单体综合造价需结合项目的具体建设内容和子目的划分进行完善，保证和成本表中的数值一致电梯10、未考虑商业转让费用及商业部分的税金11、所得税：按照销售收入的5％预征5、酒店开办费：按照3000万元6、销售费用：按照销售收入的3％，含销售大厅、面积测量和交易手续费7、财务费用：按照贷款10亿，期限2年，贷款利率8％。8、预备费：按照工程成本（扣除土地价款，且不含三费及税）的3％9、土地增值税：按照销售收入的1％预征或按汇算清缴7.98%9、考虑招商费用及旺场费用1000万元，开业庆典费用200万元内装修百货：全部精装，按照建筑面积630元/m2超市：地面水磨石，其他简单装修，按照建筑面积220元/m2室内步行街：步行街店内部分50%简装按照建筑面积300元/m2，50%清水房；公共部分精装修按照施工面积（地面800元/m2＋墙面800元/m2＋吊顶200元/m2），玻璃顶按照投影面积1800元/m2KTV：1000万元的装修费用（含陈设、设备）写字楼：公共部位精装，按照建筑面积800元/m2小户型公寓：全部精装，按照建筑面积600元/m3白金五星酒店：全部精装，按照建筑面积3500元/m2（不含酒店厨房和洗衣设备）其他业态及单体建筑：仅公共部位（电梯厅、楼梯间，公共卫生间等）的精装修通风空调住宅、公寓：不考虑中央空调写字楼：按照建筑面积350元/m2白金五星酒店：合资品牌电梯并考虑轿箱精装费用项目成本测算编制说明1、土地价款：土地出让金亿(含契税、基础设施配套费）2、政府行政性事业收测算费：参考调研依据测算3、前期工程准备费：酒店、步行街、百货装修设计费平均按照200元/m2建筑面积4、建安费用:外装饰住宅、公寓、写字楼外窗：断桥铝中空玻璃，按照施工面积650元/m2商业外墙：石材为主、局部铝板和玻璃幕墙，按照施工面积650元/m2住宅外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积180元/m2公寓外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积350元/m3底商外墙：保温、石材、玻璃门，按照施工面积650元/m25A写字楼外墙：保温、幕墙和石材为主、局部仿石涂料，按照施工面积650元/m2白金五星酒店外墙：保温、幕墙、石材，按照施工面积1000元/m2项目名称地块位置单位数量备注一、规划用地m270000二、总建筑面积m2230000.001、持有部分总建筑面积m2150000.001.1商业社区m2120000.001.2戴斯酒店m2　　　1.3政府酒店m21.4地下车库m2300002、销售部分总建筑面积m280000三、地上总建筑面积m2160000.001、商业社区m280000.002、滨江商业m23、戴斯酒店m24、政府酒店m25、高层住宅m280000四、地下建筑面积m2600001、商业社区m2300002、酒店部分m203、地下停车场m230000.00五、停车位个1、城市广场个2、酒店部分个3、高层住宅个4、多层住宅个六、容积率七、覆盖率八、总户数户1、高层住宅户656.002、多层住宅户商业业态业态明细楼层分布面积（m2）备注1、百货地上六层2、超市地下一层3、建材超市小计数码地上一层项目规划经济技术指标购物中心面积分布明细电游地上二层KTV地上三层影城地上四层夹层地上四层小计地上一层地上二层地上三层物业管理用房6、地下部分地上部分小计地下部分小计总计4、娱乐广场5、室内步行街序号预征汇算清缴预征420#REF!420219255.72582#REF!19255.725823339.6054503#REF!4813.931454418916.12037#REF!14441.7943650.4649914010.4649914010.46499140160.450383818#REF!0.34385224770.831687141#REF!0.6349639588-34102.9041#REF!-38577.230141项目项目投资分析项目净收入所得税预征所得税土地增值税销售部分利润总额销售部分所得税销售部分净利润销售毛利率销售净利润率投资净利率汇算清缴#REF!#REF!#REF!#REF!0.464991401#REF!#REF!#REF!税清缴编制日期：大商业酒店写字楼42000420004200042000075,76322,47043,992#REF!11,0143,5501,2351,852-4633,5501,2351,852-463----2,061880880#REF!24063,00616,63535,990#REF!8,9161,269441607#REF!16538,39610,73722,359#REF!6,43616,1883,1199,437#REF!1,362805280385#REF!1051,946677931#REF!2542,2517831,077#REF!29425388121#REF!331,8985101,074#REF!267923244#REF!12---#REF!-2,002696957#REF!2611346#REF!22,3108031,105#REF!3012,3108031,105#REF!301420146201#REF!5519,5304,88214,6470.460.34874355119.33%-38,64614,647-43,992#REF!-11,014黄色部分不填写，仅填写白色部分　　　　１.１土地费用　　　　１.２回迁房抵地价　　９　营业税金及附加３.８预备费　　５　酒店开办费　　４　物业启动与商业招商费　　　　３.１前期工程准备费　　　　３.５园林环境工程费　　　　３.６配套设施费　　２　政府行政事业性收费　　１０　土地增值税七、销售净利润率　　６　管理费用　　８　营销费用　　７　财务费用六、销售毛利率五、销售部分净利润三、销售部分利润总额四、销售部分所得税　　　　３.２主体建筑工程费八、投资净利率九、项目净收入建设项目投资计划表编制单位：项目一、项目总收入金额（万元）持有物业　　１　土地费用　　　　３.３主体安装工程费　　　　３.７其他建设工程支出备注销售物业整个项目　　　　３.４社区管网工程费二、各项支出总额　　３　建造成本　　1　销售收入　　2　税收返还编制日期：2010-12-24--28,00080,0003,500.00住宅-14,00014,00010,000.00住宅车库底商42,00094,000销售总收入　　2　高层住宅收入　　3　小高层住宅收入　　5　车库收入　　6　其他收入　　4　商业收入　　1　多层住宅收入建设项目销售计划表编制单位：按可售面积销售价格（元/m2)备　　注总金额（万元）可售面积（Ｍ２）按建筑面积销售价格（元/m2)项目建设项目名称：XX项目制表单位：工作界面工作内容面积（m2)造价指标(元/m2）计划总金额（万元）按建筑面积摊（元/平方米）计算方法或依据文件70000507.103,549.70154.333,264.70-285.00-------------23000089.632,061.4590.09-76931.47110846.2536.98151900.54801,215.2053.10----------------1,268.7555.162300001.534.501.50按建筑面积暂估----230000-按建筑面积暂估70000214.000.61--23000020.04461.0020.04施工图审查费230000123.001.0018.000.7811.350.490.900.0423000013.83318.0013.83--酒店精装设计费0100--商业精装设计费21600.0050108.004.70---23000035.001.52---35.001.52210.009.13　　　　4.5独立售楼处与样板房　　　　2.6模型制作　　　　2.7效果图设计　　　　2.8施工图设计　　4　临时设施费　　　　3.1临时道路　　　　3.4场地平整　　　　2.11制图、晒图、赶图　　　　3.3临时用水　　　　2.9人防设计　　　　2.10装修设计　　　　1.14招投标管理　　　　1.2详勘　　　　1.1初勘　　　　1.15竣工验收各项报批费用　　　　2.4热力三、前期工程准备费　　1　勘测丈量费　　2　增容费　　　　2.1供水　　　　2.2供电　　　　1.8白蚁防治　　　　1.9墙改基金　　　　1.10建筑面积丈量　　　　1.11路口开设　　　　2.4方案评审　　　　2.5交通、环境影响分析　　4　拆迁补偿费　　　　2.1规划设计（总图）　　　　2.3方案设计　　　　　1.1住宅配套及事业性收费　　　　1.4交易中心手续费　　　　1.5人防报建　　　　1.2商业配套及事业性收费　　　　1.3标底编制　　　　2.3燃气　　2　规划、设计、可研费　　　　3.3红线外道路、绿化建设费　　　　3.4接口补偿费　　　　4.1地上、地下建筑物或附着物的　　　　4.2安置及动迁支出　　　　4.3农作物补偿　　　　1.7散装水泥集资　　　　1.12规划管理　　　　1.13拆迁管理二、政府行政事业性收费　　　　1.6消防配套设施　　　　1.5耕地占用税　　　　1.6土地变更用途和超面积补交的　　2　合作款项　　　　2.1补偿合作方地价　　　　2.2合作项目建房转入分给合作方　　3　红线外市政设施费　　　　3.1红线外水、电、气、热设施与建设项目成本计划表成本科目一、土地费用　　1　地价款及市政配套费　　　　2.2可行性研究　　　　1.1土地出让金　　　　1.2市政基础设施配套费　　　　1.3契税　　　　3.2红线外通讯建设费　　　　1.4土地使用费　　　　1.3沉降观测　　　　1.4验线、复线、定线、放线、面　　5　市政配套设施的其他支出　　1　报批报建费　　3　三通一平费　　　　3.2临时用电　　　　4.1临时围墙　　　　4.2临时办公室　　　　4.3临时场地占用　　　　4.4临时围板（广告围档）　　5　其他支出第9页，共25页工作界面工作内容面积（m2)造价指标(元/m2）计划总金额（万元）按建筑面积摊（元/平方米）计算方法或依据文件成本科目38,396.461,669.412,057.6089.46室外部分土方挖、填、运457.6019.90地下连续墙--不含承台PHC桩，打桩，接桩，桩头处理1,600.0069.57静载试验、小应变--井点降水----8,920.46387.85承台、±0.