美国房地产发展史

美国房地产发展史历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过房地产是国民经济的重要产业，同时也影响及政治稳定和社会公平层面，所以，即使在美国这样市场化程度很高的国家，政府对房地产的政策干预也不少。美国住房政策的出发点主要是面对中低收入家庭。自上世纪30年代以来，美国历届政府都很重视住房问题，其住房政策有过一系列的调整，但重点始终是确保中低收入家庭能够买得起房子。历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过。罗斯福与杜鲁门时代：从200万失房者到居者有其屋1929年至1933年，美国经济出现大萧条，都市中房屋建设减少了约90%，近200万户居民因无力偿还贷款而丧失住房产权，约1600家银行因无法回收贷款而破产。住房问题成为影响经济发展和社会稳定的一件大事。罗斯福政府看到问题的实质：一方面是居民的支付能力在下降，一方面是银行体系的信用失灵。解决问题的关键是打通两者之间的资金链，政府于是果断地引入抵押担保体系。罗斯福批准了《住宅抵押贷款法》（HOLA），该法规定由联邦政府提供担保，形成长久性、以分期还款方式运作的抵押市场；1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险；1937年的《公共住宅法案》提出，设立联邦平民房屋建设署（USHA），以维持永久性的中央政府补贴。在1949年修订的《国家住房法》中，杜鲁门政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的、具有良好居住条件的住宅”。在经济复苏和房地产政策的刺激下，美国房地产行业进入一个快速发展的时期，住房需求远远大于住房供应，开工创新高，住房拥有率节节上升，从1950年的55%上升到1960年61.9%。罗斯福和杜鲁门时代奠定了美国房地产政策的两大基石：第一、奠定了政府、金融机构、消费者和地产商的黄金四角关系。引入政府担保，确保了金融机构的信用，这又确保了向消费者提供资金的能力。分期还款方式使消费者有条件提前拥有合适的住房，需求被刺激起来，这大大推动了房地产行业的发展。第二、杜鲁门提出的目标与其说是政治口号，不如说房地产政策已开始成为美国政府调节经济发展的一个重要手段。从此后几十年的美国经济发展看，房地产对国民经济的推动作用日渐明显。肯尼迪与约翰逊时代：一切为了平等肯尼迪政府改变传统的帮助低收入人士的做法，提出由私人机构兴建并出租低收入家庭住房的设想，1961年制定第221（d）（3）条款的“低于市场水平利率”的贷款计划，鼓励私营金融机构按照比市场水平低的利率向租赁性住宅项目提供贷款，而将此抵押权按照正常的市场行情出售给联邦全国抵押协会，这两个合同之间的差额由联邦政府补贴。由于补贴数额庞大，政府财政收支很难平衡，1965年，约翰逊政府提出“租金增补”计划，将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%，其余租金部分的差额则由政府提供补助。1965年，联邦政府设立国家住宅和城市发展规划部，后来的许多住房计划都由此部门负责实施。这个部门的设立体现了联邦政府对公民住宅发展的重视。1968年，《平等住宅法》颁布，禁止在公共或私有住宅活动中从事一切与种族、肤色、宗教信仰和原居住国相关的歧视活动。在约翰逊总统指示下，同年出版了一份关于住宅质量和住宅所有权的咨文。无论是鼓励私人资金介入，政府补贴，设立管理部门，还是禁止各种歧视，这期间美国房地产政策的一条主线仍然是维护社会公平。尼克松与福特时代：开辟二级抵押市场1969年，尼克松上台之后，实施了第235条款的“自置居所计划”和第236条款的“租赁住宅计划”，但是收效甚微，公屋建设中断。1970年，国会通过《紧急住宅融资法案》，批准成立联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC），协助FHLB下属的各储蓄与贷款协会开辟二级抵押市场。1974年出台《住房与社区发展法案》第8条款计划，替代原先的第235条款计划和第236条款计划，明确为低收入家庭交付租金提供信用担保。后来，福特提出“社区发展补助计划”（CDBG），将住房建设、都市重建和其他住房资助计划结合在一起，并将资金分配给各州和地方政府，旨在促进社区的发展。二级抵押市场和第8条款计划进一步推进了中低收入人群住房问题的解决，推动了社区化发展，给住宅产业注入新的活力，使行业发展在1972年出现了一个空前的高潮。里根与布什时代：减税，担保和信用证明进入里根时代，美国开始实行“新自由主义”经济政策。其中重要的政策措施包括：削减社会福利支出，解除政府部门对私人企业的管制，减税刺激投资。这在里根执政期间的房地产政策上得到一定体现。在福利支出方面，为了减少政府的财政压力，里根修订了第8条款计划，提高租客承担租金的标准(由家庭收入的25%增至30%)，并且降低政府确定的“公平市场租金”标准。但是，加快解决低收入家庭住房的政策并没有取消，里根的做法是从房地产企业入手解决问题。1987年，里根推行“低收入阶层住房税金信用计划”，为针对低收入人士提供住房项目的业主提供税收减免的优惠，政府每年为此计划提供了约30亿美元的财政补贴，使不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上。布什政府出台了《国民可承担住宅法案》，一方面通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非营利社区的开发机构在住宅建设中的作用。与前几个时期相比，里根和布什开始从直接补贴措施转向间接调控，事实上减免税收促进了房地产企业的发展，而信用证明等方式也减轻了联邦政府的资金压力。克林顿时代：接力棒传给地方政府克林顿改革了住房与城市发展部（HUD）的职能，在削减联邦政府对住房有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交到州和地方政府。把联邦政府的沉重财政负担给地方政府分担，并综合应用多种政策组合推动住房消费。1995年，克林顿宣布公民住宅拥有率在2000年达到67.5%的战略目标。1997年宣布《多员家庭资助性住房改革及承受能力法案（MAHRAA）》，这将涉及180万个住宅单位和440万人的利益，同时也为1999年以后逐步改革由FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件。同时，联邦政府还新增45亿美元的资金用于支持在1998年到期的第8条款合约的更新。克林顿主政时代，保障中低收入群的房屋购买能力依然是政策重点。从行政管理和财政支持上，这一时期更重视地方政府的作用，而联邦政府则更加重视在宏观调控上的目标导向。总结美国大半个世纪以来的房地产政策特点，可以得出三个鲜明的结论：房地产政策始终是福利政策的重点内容。从罗斯福“新政”时期的公屋建设一直到克林顿的《多员家庭资助性住房改革及承受能力法案》，中低收入阶层的房屋购买承受能力始终是政策关注的核心。这是因为住宅状况最能体现一个社会的公平程度，无论今后美国房地产行业如何发展，政策如何演变，维护公平的居住权将始终是美国政府的一大政策重点。始终依靠金融杠杆保障房地产的稳定和活力。“大萧条”时期，罗斯福解决了资金链问题，开始建立政府、金融机构、消费者和房地产企业的黄金四角关系，肯尼迪提出了“低于市场水平利率”的贷款计划，尼克松时代开始建立二次抵押市场，布什向租客提供信用证明，克林顿改革抵押贷款体制——显示出美国政府对金融杠杆的运用逐步成熟。政府指导下较为有效的私人参与。美国是市场经济国家，所以历届政府始终重视鼓励私人机构参与住房建设与经营。美国政府不时地借助私人机构的力量，也不时地向房地产商提供各种政策支持。这与中国目前地产商与政府之间的关系形成了对照。从美国房地产行业的政策演变历程看，美国房地产行业从来不是一个纯市场运作的体系，美国政府对房地产行业一直进行强有力的干预和控制。美国政府对市场的强力干预及救市过程中对银行、房地产等行业的“国有化”措施，是社会主义的表现。一、美国关于政府与市场关系的传统观念从传统来看，美国人对与政府与市场的关系的认识，与他们对政府与社会的认识是完全一致的。他们的思想基本是“小政府大社会”的思想，放之于经济领域则是政府对市场的干预越少越好。这样的认识基础于美国人对人权的基本认识和他们对于财产制度的基本认识《独立宣言》有这样的警句：“我们认为下述真理是不言而喻的：人人生而平等，造物主赋予他们若干不可让与的权利，其中包括生存权、自由权和追求幸福的权利。”自由是美国人最基本的人权观念之一。关于财产制度，在美国，威廉•皮特所表达的一种观念是深入人心的：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，暴雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间烂了门槛的破房子”。这样的人权观念和财产观念决定了美国人关于市场自由与政府管理之间的传统认识。从立国开始，美国完全是自由市场经济。与一些古老的国家不同，美国是个移民国家，以开荒为起始点，市场经济慢慢发展起来。自发的竞争是这种经济的原动力，美国人把自由竞争看得天经地义。达尔文之后，斯宾塞提出了社会达尔文主义，认为社会可以和生物有机体相比拟，社会与其成员的关系有如生物个体与其细胞的关系。社会达尔文主义者与达尔文对自然界的解释一样，用弱肉强食，物竞天择，适者生存的观点来阐释社会现象，美国人对此十分赞同。所以，在十九世纪末和二十世纪初，在美国思想界，社会达尔文主义是论争各派中极其重要的一擘。从自由人权的角度、从财产所有制的观念、从美国的移民历史、从美国对于社会达尔文主义的文化认同，我们可以看到在市场与政府的关系上，美国人排斥政府计划、政府管理、政府控制的观念是根深蒂固且源远流长的。二、大小罗斯福对美国传统观念的冲击和颠覆美国是什么时间开始认真思考政府应该对市场经济进行认真干预的呢？应该是在1865年南北战争之后，也就是19世纪的后期。美国通过南北战争扫除了发展的障碍，经济飞速发展，铁路在美国境内纵横延伸，大量油矿被发现，许多大财团出现了。财富高度集中，贫富悬殊扩大，社会矛盾尖锐化，好多社会问题就出来了。在社会达尔文主义风靡美国的同时，它也受到许多美国有识之士的质疑。因为从逻辑上讲，移民恳荒阶段，大家是平等的，但过了几代以后起点就不平等了。如同接力赛，第一棒同时起跑，但第一棒之后就参差不齐了。所以，达尔文主义虽然揭示了自然界的真理，但除了在原始社会之外，在发达到一定程度的其它社会阶段，用社会达尔文主义来揭示社会现象是很难站得住脚的。马克思主义认为，垄断资本主义是腐朽的资本主义，并最终导致其灭亡。美国同其它资本主义国家一样，最先通过其自身的调节机制所纠正的,也正是资本垄断。垄断财团形成以后，通过垄断市场，抬高物价，坑害消费者；压低工资，增加劳动强度，损害弱者的利益。当然，垄断也有好处，可以节约成本，可以提供物美价廉的产品；而且,资本的高度集中，有利于科技开发，有利于生产力的提高。但因为人的本性是贪婪的，在政府不加管理的情况下，垄断很难展示其善的一面；恶的一面则无限膨胀，中小企业和一般的老百姓深受其害是常见情况。在此情况下，1890年美国制订了世界历史上第一部反垄断法——《谢尔曼反托拉斯法》。但它十分不完备，有空可钻，力度也不够。20世纪初的美国，出现了进步主义运动，其目标是大规模的改变政府和市场经济关系。老罗斯福总统，即西奥多•罗斯福是进步主义运动的标志，他1901年当选，大力倡导反垄断。在老罗斯福总统的推进下，美国社会首先在理论上论证政府干预经济不违背美国立国之本的自由主义，也不违反《宪法》，变革美国人在此问题上的传统认识。与思想推进相一致，老罗斯福任期之内通过了新的《反垄断法》，并以此为据，采取几项重大措施。第一就是拆分了几个财团，一个是铁路，一个是美孚石油公司。这比原来的谢尔曼法严厉得多。第二、把企业置于政府法规监管之下。在开始的时候，老罗斯福总是面临着是不是违宪的问题，企业主常跟总统打官司，老罗斯福有胜有败。第三、改革税制，逐步推动实施累进税，对富人和穷人实施不同的税率，促进社会公平。第四、认真解决劳工福利问题。在一次煤矿工人大罢工