新厦大一条街商业发展业态布局之我见《城市建设》

1时时尚尚流流行行创创意意新厦大一条街商业发展业态布局之我见朱亦萍曾毅鑫（厦门市思明区厦港街道办事处漳州龙池开发区管委会）厦门市思明区厦港街道地处老城区，辖区背靠万石山五老峰，南与风景优美的黄金海岸线环岛路毗接，西面与鼓浪屿隔海相望，自然景观优势十分显著。北面经由思明南路紧密联系中山路商业圈，辖区内有厦门大学、厦门理工学院、国家海洋三所等著名高等学府及科研机构，具有特殊的科教文化和商业的区位优势。由于辖区面积仅1.76平方公里，发展空间虽然非常狭小，但辖内存有相当数量的原大型国有企业旧厂房，目前企业基本停产及搬迁，目前正规划通过旧城改造、空间规划，用于发展第三产业。本文所要阐述的新厦大一条街就处在厦港片区旧城改造的功能区划内。厦门一条街演变趋势一、旧厦大一条街的衰落厦大一条街毗邻厦门大学、厦门理工大学两所高校及南普陀寺、华侨博物馆等著名旅游景点，拥有数万中外学者、学子及大量游客等消费群体，引发了青年学子在此开店创业的热潮，逐渐形成颇具特色的商业区。从厦大西校门延伸到南校门的旧厦大一条街，多年来名气颇大。消费群体多为学生，游客，商品价格不高、时尚新潮、价廉物美便形成了这条街的特色之一，顾客不但包括周边院校学生，还有相当多的厦门市民与游客。这里商业氛围好、文化气息浓，聚集了众多特色商品以及特色餐饮店铺，充分吸引着消费者的目光。2008年5月15日，繁华的厦大一条街开始拆除，商家们在惋惜不舍的同时，纷纷将目光投向了毗邻的南华—演武商业商圈，寻找新的落脚点。二、新厦大一条街的崛起厦港街道及时介入，主动承接，将厦大一条街由“线”打造成“片”，腹地更大，发展潜力也更大：由原来的“南华—演武”商圈，以及演2武商务中心加以整合、发展，并辐射周围的蜂巢山、沙坡尾而成。目前厦大一条街约有300家店面，总经营面积约33100平方米。一条街商圈主要由以下几个区域构成：(1)、新厦大一条街购物区：主要包括富万邦商业广场、大学城精品购物区和厦大西村商城。富万邦商业广场：商场总面积5000多平方米，已入驻营业的有113家。一楼为摩登名店，二三楼为时尚潮流馆，四楼定位为流行前线，并划分出150平方米打造时下最受年轻消费者欢迎的格子铺。商场不仅吸收了原厦大一条街80%的商户，还进驻了许多国内外知名品牌。仅开业当日富万邦商业广场人流量达数万人次，日营业额约50万元左右。大学城精品购物区：由43家精品、DIY等时尚潮流店家及十多家沿街商铺组成。厦大西村商城：目前正在火热招商中。(2)、顶沃仔创意商业区：由顶沃仔—思明南路的126店家组成，片内经营种类五花八门，汇集了餐饮、服饰、精品、书店、文化培训机构、美容美发、旅馆、零售商店等业态，众多青年学子在此创业，是最具个性活力及时尚流行元素特色商业区。(3)、南华青年文化休闲区：建于七十年代的南华路华侨新村，由32栋汉白玉花岗岩和红砖砌成的2－3层的花园式独立庭院复合式的别墅组成，是厦门岛内独具“小资情调”和“浪漫休闲”的老城区，区内环境舒适幽雅，人文风情浓郁，老别墅成了“侨乡文化”，“漫画王”、“文心阁”、“国际青年旅舍”等休闲场所小有名气。目前已聚集8家雅致纯朴咖啡屋，3家风格清新的文化学习、创意策划等特色经营。聚拢了中式＆西式、古典＆现代的小资气息，弥散的文化情调让这里的氛围愈发闲雅却醇厚。在南华路这些休闲场所中，经常看到高校艺术展览的宣传册子，文人、外籍人士也喜欢到这些有西方自由精神却充满东方韵味的休闲场所结识友人，初步形成了青年文化休闲区，为发展文化创意产业奠定了环境基础。新厦大一条街商业发展的瓶颈新厦大一条街在原有的基础上有了很大的发展，目前的商业类型主要包括了服装、化妆品、精品、图书、通讯、餐饮等，业态内容比较丰富。从数量上来看，仍有待进一步挖掘、推广。大学城厦大商业3步行街的店铺以餐饮店铺为主，其他主要有银行、咖啡饮品店、面包房、便利店、照相馆、通讯、药店等；顶澳仔路的商铺集中于餐饮店铺，其余主要为理发店、体彩、食杂铺等；富万邦除1楼肯德基、麦当劳以及面包房外，主要为服饰、精品等。但从长远的角度看，规划不局的不合理将制约其进一步发展的因素，主要表现在：一、业态单调、商品档次较低：服装、鞋帽、图书、餐饮等，多以学生的消费能力定价，销售价格只在几十元至一百元之间；二、商家经营成本高、压力大：店铺店租偏高，消费群体消费力不高，经营成本加重；三、经营者缺乏管理经验：创业者大都是按个人的志趣创办的，缺乏资金、信息、管理经验和业务渠道，经营的品牌缺乏影响力，加上文化艺术休闲产业具有较高的市场风险性，因此就产生了叫好不叫座的现状;四、配套硬件设施缺乏：缺乏必要的硬件设施配套，例如指示牌、垃圾桶等；许多店面卫生、消防、安全等配套不全，限制了发展空间的拓展;五、缺乏一定的包装推广：没有进行必要的推广宣传，停留在口口相传的传播层次上。新厦大一条局商业发展业态布局的几点看法新厦大一条街是在老厦大一条街的历史内涵和名气的基础上发展起来的，是一代人心中弥足珍贵的回忆。她的发展，牵动着无数厦门人的心。同时，这里人文气息浓重、韵味十足，也吸引着许多的外来消费者。总体定位：时尚、流行，具备人文气息和创意活力的休闲购物街区。将新厦大一条街目标人群主要定位在服务青年学子、游客和广大居民上。将新厦大一条街努力打造成时尚、流行、具备人文气息和创意活力的一条街。1、营造出浓浓人文特色、青春气息，打造时尚、流行、创意的新厦大一条街；2、吸引更多人来此感受厦大气氛，品味厦大一条街独特人文韵4味。具体的布局主要包括以下三个方面：（一）合理规划功能定位5南华华侨新村一带：文化休闲区，提高老别墅的出租招商率，将商家经营方式上与网络、书店结合，提高顾客黏着度；充分挖掘老侨房的历史底蕴，着力提升片区的青年休闲、文化创意、旅游消费等基本功能，强化或拓展闽台文化、民俗文化和华侨文化的研究与交流的功能。把南华华侨新村打造成厦门乃至全国知名的创意文化休闲区，成为海内外游客文化创意、旅游休闲、商务联谊的重要基地，成为旅游城市厦门的又一张城市名片；塑造厦门首个社区创意文化休闲产业品牌。顶澳仔段：学生市集，规划为年轻、创意、时尚、活力的娱乐商业平台。顶澳仔目前聚集众多创意小店铺，学生消费热情甚高。今后可面向学生招商，由学生自主摆摊经营；顶澳仔路：厦大美食街，规划为美食一条街。在原有餐饮商铺基础上引入更多美食店铺；演武商务中心：厦大商城，规划为商城，在原来富万邦基础上将-1楼设置为数码商城；演武公园：演武广场，改造为演武小广场，面向市民和游客开放，提供创意平台；大学城一带：厦大夜市，规划为小吃街及夜市，在原有商铺基础上吸引更多游客。（二）合理分配业态布局新厦大一条街目前业态较为单一（百分比为37%和17%），应当适当增加特色小吃店和书店。其次，休闲饮品店、中高档服装店也是较受期待的商铺类型。同时，消费者对休闲娱乐场所呼声很高。近三成的周边居民和外来消费者希望能够增加电影院。18%和19%的消费者希望增加酒吧、茶馆，还有20%的周边居民和外来消费者希望增加KTV等娱乐场所。此外，网吧也受到了近10%消费者的欢迎。基于此，厦港街道对新厦大一条街的业态作出如下建议：类别明细服装中低档服饰为主，高档、外贸服饰为辅鞋帽本土鞋帽、外贸鞋帽、流行背包专卖6眼镜眼镜店、护眼中心化妆品化妆品店、日常用品店精品精品饰物、手机装饰品图书文化书店音像音像制品店、相馆通讯手机店、运营商特色小吃厦门特色小吃、全国特色小吃休闲饮品奶茶、果汁等旅店青年旅社电影院中小型影院、休闲影吧酒吧、茶馆情调咖啡吧、酒吧KTV、舞厅聚会场所、K歌房网吧、游戏厅网络信息，休闲娱乐健身中心面向青年的健康运动中心（三）景观规划顺承主题综合新厦大一条街现有的街道布局、交通现状、商业环境及消费群体特点等多方面考虑，打造时尚、流行、创意休闲购物街区，促进新厦大一条街的商业繁荣，对新厦大一条街作出如下景观规划。◆对街区功能进行分区规划：对原有中心商业街的合理规划管理；◆在南普陀、厦大南门间增设系列引导标志：引导消费者到新厦大一条街购物、游玩；◆在南普陀、厦大南门之间增设区域示意图：明确厦大、南普陀与厦大一条街的方位；◆在南普陀停车场（老厦大一条街）建设一条通向厦大商城的地下通道，一是引导人流到新厦大一条街，一是地下通道两侧可供摆摊经营；◆演武公园改演武广场：提供青年人创意、展示的平台；◆厦大商城（富万邦）前设置一排露天桌椅：供游客休息，增加情调；◆厦大商城（富万邦）前设置两台自动售卖机：进行零食类、饮料类零售7◆茶座酒吧：休闲茶座，品厦大人文气息；◆人文书店：国内著名人文书店，吸引广大师生、烘托文化氛围◆增设人文雕塑若干：展示浓厚人文、艺术气息；◆在规划的功能区各入口处增设“厦大美食街”标志，作为路标，吸引游客；◆各路段视具体情况增设创意小品、休憩座椅：方便消费者、提升文化氛围；◆演武小广场增设运动设施：益民设施，体现年轻时尚；◆灯光工程的打造：使是夜色下人来人往的厦大一条街更迷人；◆富万邦前、小广场内、大学路右侧增设小木屋：作为商业设施，满足消费需求。